繼11月首周青島住宅成交“開門紅”之后，上周青島樓市又迎新突破。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，上周（2012.11.5—2012.11.11）島城住宅網(wǎng)簽3833套，環(huán)比前一周上漲19.9%，總成交面積323760.72平米，環(huán)比前一周上漲14.0%，在以往偏淡的季節(jié)能取得如此成績，耐人尋味。

房價(jià)上漲有理由

    根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的10月百城房價(jià)報(bào)告，全國100個(gè)城市新建住宅的平均價(jià)格已環(huán)比連漲5個(gè)月。在這種情況下，警惕市場再次形成房價(jià)上漲是重要一點(diǎn)。

    對(duì)于房價(jià)上漲最大的聲音，便是近期華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)的“房價(jià)暴漲論”。他認(rèn)為，限購令從三方面促進(jìn)房價(jià)暴漲：一是新增土地供應(yīng)負(fù)增長。2011年以來出現(xiàn)歷史上第三次土地負(fù)增長，歷史經(jīng)驗(yàn)表明每次土地供應(yīng)負(fù)增長之后房價(jià)都會(huì)暴漲；二是限購令導(dǎo)致市場上二手房供應(yīng)不足。依靠增加二手房供應(yīng)滿足市場需求的路子也被堵上；三是限購令并未限制住購房需求。首套自住和首套改善購房需求依然強(qiáng)勁，將導(dǎo)致房價(jià)暴漲。

    任志強(qiáng)的理由或許離我們太遠(yuǎn)，感受不真切，但也有值得我們思考的理由。一是房地產(chǎn)開發(fā)商資金狀況已改善，降價(jià)銷售動(dòng)力減弱。“金三銀四”的效果微乎其微，但是經(jīng)過經(jīng)過5月至8月期間的剛性住房需求集中釋放，外加“金九銀十”的作用，房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)金流已明顯好轉(zhuǎn)，開發(fā)商“以價(jià)換量”動(dòng)力下降，而最好的證明則是眾多樓盤已取消購房優(yōu)惠，例如李滄區(qū)地區(qū)的綠城、萬達(dá)、中海等著名企業(yè)。二是住房公積金貸款額度的調(diào)整，將導(dǎo)致樓市價(jià)格的上漲。近期有30多個(gè)城市提高了住房公積金貸款額度，如果能夠貸到更多的公積金貸款，對(duì)大部分首套房需求購房者來說有著很大誘惑，也必然會(huì)刺激樓市成交量，而出現(xiàn)開發(fā)商面對(duì)眾多需求而做出漲價(jià)的舉動(dòng)。

現(xiàn)在購房或是最佳時(shí)機(jī)

    從開發(fā)商看，在10月下旬，有關(guān)人士透露，已公布三季度業(yè)績的上市房企中，有八成已完成年度任務(wù)。能夠完成任務(wù)，則說明眾多房企的資金壓力減輕，有能力度過年前時(shí)間，降價(jià)的可能性微乎其微。

    再從政策上看，官方表態(tài)，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，注重市場和法制手段。溫總理在三季度末召開的一系列經(jīng)濟(jì)形勢座談會(huì)上指出，房地產(chǎn)調(diào)控初見成效，但依然不穩(wěn)定，必須堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖。而由于地方政府樓市政策“微調(diào)”，成交量逐步回暖，房價(jià)降幅正在收窄，能夠帶來市場趨勢性下跌的市場基礎(chǔ)環(huán)境并不存在，房價(jià)持續(xù)下跌的動(dòng)力正在逐步消失。

    而需求則是支撐房價(jià)的根本，房地產(chǎn)市場供求雙方已進(jìn)入深度博弈階段。總體來看，供求雙方存在博弈，但需求方體現(xiàn)為被動(dòng)博弈，供應(yīng)方表現(xiàn)為主動(dòng)博弈。由于限購政策存在，投資投機(jī)性需求被大幅壓縮，目前市場主要需求由首套自住購房及首套改善需求構(gòu)成，且需求的釋放是細(xì)水長流型，而非陣發(fā)形式。供應(yīng)方面，在經(jīng)過前期市場積累，開發(fā)企業(yè)資金緊張局面開始緩解，“以價(jià)換量”并不那么迫切，開發(fā)企業(yè)有了進(jìn)一步博弈的資本。

    當(dāng)前青島的存量房巨大，可選擇性非常多，但是區(qū)域之間會(huì)有差異，好的地段的房源價(jià)格仍然會(huì)比較堅(jiān)挺，所以在價(jià)格不動(dòng)的情況下，剛需們還是盡早買房子比較好，畢竟好房源是不等人的。