雖然凈負債率持續(xù)徘徊在100%高位，但這并不能減緩孫宏斌執(zhí)掌的融創(chuàng)中國（01918.HK）持續(xù)拿地擴張，也不能阻止孫宏斌對公司銷售目標的不斷加碼。
10月，融創(chuàng)中國與綠城的合營公司聯(lián)合上海保利，以21.24億元的總價獲得上海浦東森蘭地塊。這是繼聯(lián)合北京保利以30.8億元總價獲得北京亦莊兩宗土地之后，融創(chuàng)中國近兩個月內(nèi)的第二次出手。
同樣在10月，融創(chuàng)中國宣布發(fā)行了一筆2017年到期、總額4億美元、年利息12.5%的優(yōu)先票據(jù)，并表示募得資金將繼續(xù)用于收購新土地。
12.5%的利率在近期發(fā)債的內(nèi)房股中并不算低，在一些市場人士看來，融創(chuàng)正在將杠桿用到極致。不過孫宏斌對此并不擔心。
截至10月底，融創(chuàng)中國累計實現(xiàn)合約銷售金額已經(jīng)達到274億元，同比增長70%，距離調(diào)高后的300億年度目標僅一步之遙。“肯定可以實現(xiàn)300億目標，明年400億也不成問題。”孫宏斌表示。
高負債爭議
“在不確定的市場環(huán)境下要有確定的決策。”孫宏斌稱。在他看來，北京、上海等市場的需求依然旺盛，而未來兩年的供應(yīng)并不能滿足這部分需求，因此現(xiàn)在正是房企拿地的“窗口期”。
然而不容忽視的是，過去兩年，伴隨融創(chuàng)中國的快速擴張，公司凈負債水平因此逐階提高，去年底時已經(jīng)達到104%。
在今年相繼收購綠城9個項目股權(quán)以及拿地、發(fā)債等動作之后，孫宏斌透露，融創(chuàng)中國今年底的凈負債率還將維持在100%水平。
“我們并不打算降負債率，”對于資本市場通常持保守態(tài)度的凈負債率指標，孫宏斌認為并不重要，“關(guān)鍵是現(xiàn)金流安不安全。”
相比孫宏斌的樂觀，評級機構(gòu)與券商在這一問題的觀點則存在分歧。
在融創(chuàng)完成對綠城9個房地產(chǎn)項目股份收購后，標普曾表示，并不清楚這些項目對融創(chuàng)將產(chǎn)生的潛在現(xiàn)金流及收購對融創(chuàng)流動性狀況的影響。
“此番收購規(guī)模超出預(yù)期，且將需要大額債務(wù)融資，并承擔大規(guī)模的項目負債，將推高融創(chuàng)杠桿水平，進而削弱現(xiàn)金流。”標普的報告指出。
不過招商證券(600999,股吧)（香港）的報告則反駁了這一觀點，分析師以去年融創(chuàng)收購西山壹號項目為例，雖然融創(chuàng)凈負債率水平因為這筆收購而在2011年下半年有所上升，但事后證明，這一項目的銷售為集團提供了充裕的現(xiàn)金流支持，并進一步優(yōu)化了整體現(xiàn)金流狀況。
“反觀假設(shè)公司2011年下半年不進行這一37.5億元的土地儲備，公司凈資產(chǎn)負債率將僅為33.7%。雖表面看風(fēng)險降低，但從融創(chuàng)而言將可能不能享受財務(wù)杠桿帶來的股東回報，大量貨幣資金閑置負面影響公司的經(jīng)營效率。”
銷售攻堅戰(zhàn)
高負債背景下，銷售成為融創(chuàng)保障現(xiàn)金流安全的重中之重。孫宏斌曾總結(jié)綠城的問題：不在負債而在銷售。
融創(chuàng)營銷中心總經(jīng)理張強近期在一個論壇上表示，銷售出身的孫宏斌曾將順馳的教訓(xùn)歸結(jié)于三方面：一是房地產(chǎn)企業(yè)必須管理好現(xiàn)金流，管理不好現(xiàn)金流，企業(yè)就有問題；二是，無論多大的開發(fā)商，它也許進了20個城市或者50個城市，但是它的利潤來源可能只是少數(shù)城市，并不是每個城市都賺錢；三是進入太多城市，管理就會存在隱患。
而融創(chuàng)目前的思路正是建立在對順馳教訓(xùn)的反思之上。
對于有觀點質(zhì)疑融創(chuàng)只在京津滬渝以及蘇南等少數(shù)城市發(fā)展是否能夠做大規(guī)模的質(zhì)疑，張強認為：“我們選的這些城市經(jīng)濟總量比較大。在京津滬渝和蘇南這幾個城市發(fā)展拿地不用擔心消化量有問題，你去了30個城市不代表每個城市都能夠賺錢，也不能代表每個城市單盤能力都很強。我們的戰(zhàn)略就是聚焦少數(shù)城市，把每個城市做深做精，讓每個單盤項目都可以出來現(xiàn)金流和利潤。”
對于做高端住宅的融創(chuàng)，銷售的風(fēng)險還在于是否能夠找到足夠大的客戶群。有人曾質(zhì)疑，為什么綠城賣不掉的房子，融創(chuàng)有信心賣掉？
“我們理解的高端精品不是只做1%的客戶群。像綠城做的是3%或者5%的人群，而融創(chuàng)高端精品的人群一般定位在20%~25%，它不是絕對意義上的高端，但是它并不妨礙有些項目追求5%的客戶群。”張強介紹。
張強同時透露，融創(chuàng)有一個核心的目標，只要在售的項目最低指標是20億，同時對銷售人員有一套嚴格的考核。
今年以來，融創(chuàng)在銷售方面的表現(xiàn)可圈可點。截至10月底，融創(chuàng)中國累計實現(xiàn)合約銷售金額已經(jīng)達到274億元，同比增長70%，這或許也是孫宏斌提前將明年銷售目標定在400億的底氣所在。
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