與張招興對話前幾天，越秀地產(chǎn)剛剛公布收購了武漢一塊建筑面積達15.3萬平方米的土地。在成功運營了廣州IFC交易、構建地產(chǎn)和房托常態(tài)化互動新平臺之際，越秀如何應對宏觀調(diào)控、適應行業(yè)發(fā)展趨勢的需要，是越秀集團副董事長、總經(jīng)理張招興非常關注的問題。

 

　　現(xiàn)年49歲的張招興，2008年獲任越秀集團副董事長兼總經(jīng)理、越秀地產(chǎn)執(zhí)行董事，與越秀掌舵人越秀集團董事長陸志峰堪稱是“完美組合”，張自稱“陸董更多是領導董事會進行戰(zhàn)略層面的謀劃、本人則更多是帶領一個具有強勢執(zhí)行力的經(jīng)營團隊實現(xiàn)公司的戰(zhàn)略”。履新之際，時值越秀集團“三年（2009-2011）調(diào)整優(yōu)化發(fā)展”戰(zhàn)略實施初期，問題逐一涌現(xiàn)，也是中國房價受金融危機影響大跌時段，市場對房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟的引擎作用開始產(chǎn)生質(zhì)疑。

 

　　而如今，正值越秀集團“3＋X”模式發(fā)展棋到中段，亦是越秀地產(chǎn)探路中國商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的突破之年，對話張招興，頗具意義。

 

　　開河之作

 

　　提問：此次廣州IFC注入完成，對于越秀集團、地產(chǎn)、房托而言意義何在？

 

　　張招興：從本次交易的背景看，首先是越秀集團具備了實施巨人項目的基本條件，上市平臺結構得到了徹底優(yōu)化，國金中心實現(xiàn)了全面運營（即“廣州IFC”），為交易打下了基礎，其次，地產(chǎn)和房托的常態(tài)化互動是應對宏觀調(diào)控、適應行業(yè)發(fā)展趨勢的需要。

 

　　越秀集團三大核心產(chǎn)業(yè)中，越秀地產(chǎn)是核心支柱。但在國內(nèi)住宅宏觀調(diào)控常態(tài)化的背景下，以“買地、開發(fā)、銷售”這一傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)發(fā)展模式為主的房地產(chǎn)開發(fā)商，普遍存在資金短缺、業(yè)績下滑、抗風險能力減弱等問題，面臨較大的生存危機。

 

　　另一方面，在超過1300萬平方米的土地儲備中，越秀地產(chǎn)擁有包括國金中心在內(nèi)的超過300萬平方米的在建和未建優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目，如按照靠租金回收成本的傳統(tǒng)商業(yè)模式，普遍存在回收期過長的問題，易致企業(yè)沉淀大量資金。以國金中心為例，項目總投資額約81億元，僅靠收租的話，年回報率約5.8%，投資回收期長達17年左右，會給越秀地產(chǎn)快速擴張帶來沉重壓力。為此，越秀地產(chǎn)迫切需要進行產(chǎn)業(yè)升級和發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

 

　　而且，在實施巨人項目之前，越秀房托的規(guī)模太?。▋H為66億元，而香港和新加坡的REITS平均資產(chǎn)規(guī)模分別為202.6億元和144.1億元），競爭力弱，缺乏行業(yè)影響力。房托現(xiàn)有的幾個項目大多已步入成熟期，增長空間有限，可持續(xù)發(fā)展和抗風險能力不足。

 

　　在香港上市的所有內(nèi)房股當中，越秀地產(chǎn)是唯一擁有房托基金的，這是我們的核心能力。發(fā)揮好這個核心能力，地產(chǎn)和房托兩個上市平臺的發(fā)展后勁就會不斷增強，融資功能也會不斷放大，香港越企的融資空間也同樣受益，集團總部就有更多力量支持金融、交通等其他核心產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而成功實現(xiàn)“十二五”的戰(zhàn)略設想。

 

　　從項目意義的角度而言，首先，這個項目是一項牽一發(fā)而動全身、具有巨大杠桿效應的資本運作項目。通過該交易，越秀地產(chǎn)迅速實現(xiàn)了對國金中心的投資回收，增加約49億元現(xiàn)金，減少了45億元銀行負債，合共獲得額外約94億元的資金貢獻。其次，由越秀房托承接國金中心項目公司債務，越秀地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率從交易前的67%下降至交易后的62%，總資本負債率也從46%大幅下降至30%，一次性釋放了45億元的借貸空間，使越秀地產(chǎn)剩余借貸空間從原來銀行規(guī)定的“天花板”借貸比率1.5框定下的89億元擴至約134億元，財務狀況更顯穩(wěn)健，接近于中海外及華潤置地等行業(yè)領先企業(yè)的同程度水平。

 

　　其次，迅速實現(xiàn)了越秀房托的跨越式發(fā)展。越秀房托經(jīng)營物業(yè)面積從21萬平方米增加到68萬平方米，總資產(chǎn)從74億元增加到268億元，資產(chǎn)規(guī)模在香港上市房產(chǎn)基金排名由原來倒數(shù)第二名躍升至第四名，并躋身亞洲前十大房地產(chǎn)投資信托基金行列。優(yōu)化了物業(yè)組合，減少越秀房托對白馬大廈服裝批發(fā)市場的過度依賴，抗風險能力更強。

 

　　另外，還優(yōu)化了股東結構，一方面引入了如友邦保險、中國社保基金等國際知名基金投資者，機構投資者持股比例由原來的30%上升至70%，越秀房托的股東結構更趨合理和穩(wěn)定；另一方面越秀房托的股本較交易前增大了超過兩倍，交易的流動性大大增強，為其市值進一步提升創(chuàng)造了條件。

 

　　還有一點很重要的是，此次重組使越秀地產(chǎn)對越秀房托的控股比例從現(xiàn)時的35.58%最終增加至約50%，由相對控股公司直接躍變?yōu)榻^對控股公司，掌握并進一步鞏固對優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目的控制，同時增加了收益分配權。

 

　　并且，推動了國有資產(chǎn)的保值增值，實現(xiàn)國有資產(chǎn)增值共約70億元。快速實現(xiàn)物業(yè)項目利潤，國金中心交易對價約154億元，扣除投資成本約81億元及相關稅費、補貼等支出后，產(chǎn)生了約43億元的利潤貢獻，約為國有資產(chǎn)帶來22億元的凈資產(chǎn)增加（越秀集團占該項利潤約50%）。

 

　　產(chǎn)融結合戰(zhàn)略框架完型

 

　　提問：本次交易對“越秀地產(chǎn)實現(xiàn)向高端發(fā)展模式轉(zhuǎn)型”，從戰(zhàn)略意義上如何解讀？

 

　　張招興：如果越秀地產(chǎn)單純依賴“開發(fā)＋銷售”的低端發(fā)展模式，或者長期大量持有商業(yè)地產(chǎn)，抗風險能力較弱，可持續(xù)發(fā)展的后勁也不強。越秀地產(chǎn)通過國金中心注入越秀房托的嘗試，繼續(xù)雙平臺互動和實踐“開發(fā)+運營+金融”的高端商業(yè)發(fā)展模式。

 

　　此外，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)高端發(fā)展模式轉(zhuǎn)型后，越秀集團整體融資空間也將得到有效放大，將有更大的能力支持戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)及三大核心產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。特別是積極參與金融產(chǎn)業(yè)的并購重組，打造全牌照的綜合性金融控股集團，促進越秀集團進一步實現(xiàn)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，旗下金融、地產(chǎn)、交通三大核心產(chǎn)業(yè)真正形成三足鼎立之勢，成為產(chǎn)融結合、高度協(xié)同、具較強競爭力的航母級企業(yè)。

 

　　提問：從3月份成立商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，到廣州IFC注入越秀房托，越秀地產(chǎn)動作頻頻，在下一個經(jīng)濟周期，地產(chǎn)仍然是越秀的龍頭版塊么？

 

　　張招興：下一步，越秀地產(chǎn)將堅持“住宅地產(chǎn)+商業(yè)地產(chǎn)”雙輪驅(qū)動的戰(zhàn)略，充分發(fā)揮“地產(chǎn)+房托”的雙平臺互動優(yōu)勢，確立“開發(fā)+運營+金融”的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式，打造出越秀獨特的核心能力，繼續(xù)推動發(fā)展模式由傳統(tǒng)向高端增長方式轉(zhuǎn)型，在鞏固廣州市場地位的同時，完善全國化布局，成為在國內(nèi)具有較高影響力和知名度的大型全國性綜合房地產(chǎn)企業(yè)。

 

　　其中，越秀房托作為地產(chǎn)控股的公司，主要是專注于中國商業(yè)地產(chǎn)市場，培育和持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，通過出色的商業(yè)營運能力、持續(xù)性的資產(chǎn)增值能力和資本運作能力，成為行業(yè)領先地位的專業(yè)化資產(chǎn)管理機構。

 

　　我們將繼續(xù)強調(diào)發(fā)展短板的查補和核心能力的打造。就地產(chǎn)開發(fā)來說，一是創(chuàng)新能力的提升，著手建設研發(fā)平臺和一套可復制的標準化體系，為未來的滾動擴張?zhí)峁┗A；二是銷售能力的提升，通過引入社會中介資源、創(chuàng)新營銷渠道，實現(xiàn)從“坐銷”向“行銷”轉(zhuǎn)變；此外，在管控能力、聯(lián)合開發(fā)、產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同上繼續(xù)強化。就商業(yè)運營來說，主要是商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才的培養(yǎng)、優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的培育，能夠很好地覆蓋不同類型物業(yè)。就金融運作來說，主要是充分釋放REITs平臺的作用，提升資本效率。

 

　　通過以上三個方面的努力，立足于投資商、開發(fā)商、運營商、資本運作者四位一體的角色定位，實現(xiàn)“有效變現(xiàn)+控股持有+基金配售”，最大程度發(fā)揮“開發(fā)+營運+金融”的協(xié)同優(yōu)勢，從而實現(xiàn)地產(chǎn)板塊效益進一步提升和可持續(xù)發(fā)展。

 

　　地產(chǎn)金融先行者

 

　　提問：越秀地產(chǎn)因為擁有房托這個Reits平臺而在融資環(huán)節(jié)具備了先天優(yōu)勢，相比競爭對手，未來將如何更大程度地發(fā)揮優(yōu)勢？

 

　　張招興：由于監(jiān)管、市場環(huán)境等原因，越秀的REITs平臺在國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)仍是領先的，這就決定了越秀有能力將優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目作為金融產(chǎn)品來運作，有條件向房地產(chǎn)發(fā)展的高級形態(tài)轉(zhuǎn)型。事實上，國外先進地產(chǎn)開發(fā)商如波士頓地產(chǎn)、鐵獅門、西蒙早就把商業(yè)地產(chǎn)作為金融產(chǎn)品運作了。

 

　　對于越秀地產(chǎn)新開發(fā)的項目，只要條件成熟就會繼續(xù)注入越秀房托，我們追求的是要跟國民經(jīng)濟相適應、抗風險能力比較強、產(chǎn)業(yè)經(jīng)營和資本經(jīng)營聯(lián)動的產(chǎn)業(yè)模式。也就是從“買地、開發(fā)、銷售”的簡單模式，轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)營運、長期持有、金融運作”的新產(chǎn)業(yè)模式。實現(xiàn)這種新模式以后，越秀地產(chǎn)的價值創(chuàng)造將更加多元，除了簡單的銷售收入，還有資產(chǎn)增值、租金收益及資本市場的溢價；整體盈利水平將會達到一個新臺階，凈資產(chǎn)收益率將達到行業(yè)中上水平，各項財務指標更加健康；融資渠道更加暢通，現(xiàn)金回籠更加迅速，相應投入到其他商業(yè)地產(chǎn)項目就更加快捷。越秀房托則有望成為全球領先的房地產(chǎn)信托基金?？梢哉f，我們擁有其他地產(chǎn)公司所不具備兩個上市平臺，而這兩個上市平臺可以聯(lián)動、互動，利于整個產(chǎn)業(yè)經(jīng)營和資本經(jīng)營的有效結合。

 

　　越秀地產(chǎn)目前還有西灣路的財富天地商貿(mào)城、珠江新城的財富中心、天河北的天河商旅等位于廣州核心位置的高端商業(yè)項目和杭州、武漢、沈陽、煙臺等省外城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，共約255萬平方米。持有的商業(yè)地產(chǎn)資源均位于一、二線城市的核心商業(yè)區(qū)域，商業(yè)價值潛力巨大。

 

　　提問：萬達、華潤模式已在全國快速布局，越秀地產(chǎn)在標準化運作與品牌擴張方面并不明顯；在商業(yè)地產(chǎn)和自持物業(yè)的力度和比例將出現(xiàn)什么變化，如果轉(zhuǎn)型已經(jīng)出現(xiàn)的話，越秀在這一角色轉(zhuǎn)化中在資金、財務策略、開發(fā)運營模式會發(fā)生哪些變化以及需要規(guī)避的風險？

 

　　張招興：房企在商業(yè)地產(chǎn)方面確實已經(jīng)形成了差異化較為明顯的發(fā)展模式，如我們常說的萬達模式、凱德模式、華潤模式等，每一種模式都有自己獨特的地方。

 

　　越秀集團商業(yè)地產(chǎn)是基于行業(yè)發(fā)展趨勢和內(nèi)部項目資源優(yōu)勢，是可以標準化運作和快速復制的，通過雙平臺成熟一個互動一個，不會沉淀巨額的資金，可以快速回籠現(xiàn)金并投入下一個項目的開發(fā)，從而獲得滾動的、可復制和可持續(xù)的發(fā)展。可以說，越秀集團是國內(nèi)房企中具有唯一性而且能夠充分發(fā)揮這種唯一性的企業(yè)，有自己的商業(yè)地產(chǎn)品牌特色，也能夠充分發(fā)揮自己的核心能力和差異化競爭優(yōu)勢。

 

　　在資金支撐和財務運作方面，越秀集團有多重優(yōu)勢。第一，作為廣州市最大的國企，越秀集團同多家銀行合作關系緊密并保持戰(zhàn)略合作關系；第二，作為國企紅籌，充分利用香港這一國際金融中心平臺優(yōu)勢；第三就是雙平臺互動將為集團帶來非常強大的資金支撐。

 

　　至于風險規(guī)避，住宅和商業(yè)雙輪驅(qū)動能夠有效平抑經(jīng)濟周期的波動，地產(chǎn)和房托雙平臺互動在資金回收和產(chǎn)業(yè)鏈條完整程度上比其他房企更有優(yōu)勢，而且我們從今年初開始啟動全面風險管控體系，積極提高企業(yè)對經(jīng)營環(huán)境變化的敏銳性和對發(fā)展趨勢的預判能力，及時調(diào)整當期經(jīng)營策略和應對措施，確保企業(yè)抓住機遇，合理控制風險。

 

　　提問：房地產(chǎn)市場經(jīng)過限購等系列調(diào)控后，住宅市場投資客減少，資金外流，房價小幅下跌。請你判斷一下房地產(chǎn)市場的新變局？

 

　　張招興：調(diào)控會讓房地產(chǎn)行業(yè)更理性、健康及更持續(xù)發(fā)展。住宅市場投資客減少，社會資本流入減少，有助于擠出泡沫，防止經(jīng)濟過熱。但在某種程度上，限購、限貸、限價等以抑制投資、投機性需求為導向的政策迫使資本流入商業(yè)地產(chǎn)，促進了中國開發(fā)商不斷從住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

 

　　從整個地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展看，情況還是值得樂觀的。幾年前，地產(chǎn)行業(yè)突然加快步伐背后擁有一個強大的驅(qū)動力城市化。當前，中國歷史上最大規(guī)模的城市化進程是地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展的深層次原因，新一輪人口流向和人口紅利是房企轉(zhuǎn)型的內(nèi)在動力。同時，城市的重新布局，會為房地產(chǎn)市場發(fā)展開拓新的格局。