上周陜西的“限利令”和前不久杭州出臺(tái)的限制土地出讓溢價(jià)率的做法有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為并不能對(duì)降低房?jī)r(jià)產(chǎn)生多大作用，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，加強(qiáng)行政干預(yù)有違市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則，更有任志強(qiáng)認(rèn)為“限利令”違法。

 

　　但對(duì)于普通買房人來(lái)說(shuō)，更關(guān)心的是在目前樓市再度陷入觀望之時(shí)，房?jī)r(jià)將朝向什么方向發(fā)展？盡管有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些政策并不能對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生什么影響，但政策信號(hào)卻告訴人們樓市調(diào)控不僅沒(méi)有放松，而且似乎正朝著新方向發(fā)展，這一信息的傳遞比政策本身更為重要。

 

　　房?jī)r(jià)不僅關(guān)系百姓生活，也與開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)密不可分。上周陜西出臺(tái)的“限利令”和國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)偏高的報(bào)告不約而同地將人們的視線集中到開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)上。

 

　　10月22日，陜西省住建廳及物價(jià)局出臺(tái)樓市新政，要求各城市“確定(開(kāi)發(fā)商)合理利潤(rùn)率并控制在10%左右”，超出價(jià)格區(qū)間的商品房，將無(wú)法在價(jià)格主管部門備案，也無(wú)法取得預(yù)售證。

 

　　陜西省住建廳的一紙“限利令”，引起了市場(chǎng)的極大反響。盡管這僅是陜西一省的地方政策，北京跟進(jìn)效仿的可能性不大，但任志強(qiáng)卻率先開(kāi)火炮轟該政策違法。任志強(qiáng)以開(kāi)發(fā)商的身份炮轟該政策，不免使人們聯(lián)想到他在為開(kāi)發(fā)商的高利潤(rùn)做辯護(hù)。

 

　　但也有并非開(kāi)發(fā)商的人士認(rèn)為，該政策并不能限制住開(kāi)發(fā)商對(duì)高利潤(rùn)的追逐，也不會(huì)對(duì)降房?jī)r(jià)產(chǎn)生什么作用。理由是：為了加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，國(guó)家稅務(wù)總局于2006年12月28日發(fā)出了《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確自2007年2月1日起執(zhí)行?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所取得的增值額及扣除項(xiàng)目進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，為開(kāi)發(fā)成本及利潤(rùn)的計(jì)算提供了科學(xué)的依據(jù)，只要各地方認(rèn)真執(zhí)行了，開(kāi)發(fā)商便沒(méi)有暴利可言。

 

　　恰巧就在上周，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心最新出版的《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與政策研究》專門論述了房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率偏高的問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年前后，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的毛利潤(rùn)率大致在20%左右，與大多數(shù)工業(yè)行業(yè)相差無(wú)幾。但隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，房地產(chǎn)利潤(rùn)率明顯上升，2007年之后年均達(dá)到30%左右，超出工業(yè)整體水平約10個(gè)百分點(diǎn)。報(bào)告還列舉了國(guó)內(nèi)部分知名開(kāi)發(fā)商的毛利潤(rùn)率接近甚至超過(guò)了50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于日本和美國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

 

　　從理論上講，土地增值稅是可以使開(kāi)發(fā)商不再獲取暴利的可能，但現(xiàn)實(shí)中，數(shù)據(jù)卻告訴人們開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)不僅沒(méi)有減少，而且在隨著房?jī)r(jià)上升而上升。因此，不免會(huì)使人們想到：土地增值稅尚不能有效地控制開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，被任志強(qiáng)批為違法的“限利令”就能把開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)控制在10%嗎？甚至有人認(rèn)為限制開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)會(huì)產(chǎn)生很嚴(yán)重的副作用，會(huì)使開(kāi)發(fā)商偷工減料降低房屋質(zhì)量。

 

　　盡管業(yè)內(nèi)對(duì)近來(lái)的地方政策眾說(shuō)紛紜，在看到對(duì)政策的具體分析之外，我們也應(yīng)該看到樓市調(diào)控不僅沒(méi)有松動(dòng)，而且還在加碼之中。這一信息的傳遞甚至比政策本身對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的作用更為重要，目前樓市已經(jīng)出現(xiàn)的觀望氣氛在很大程度上是政策所致，政策已經(jīng)對(duì)購(gòu)房人的心理預(yù)期產(chǎn)生了一定的影響。