新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司（000016.HK，下稱“新鴻基”）林和村舊改項(xiàng)目一直備受關(guān)注，該項(xiàng)目位于天河核心地帶，也是2010年首單有關(guān)舊村改造中，由企業(yè)與舊村直接進(jìn)行合作開發(fā)的項(xiàng)目。

 

    林和村舊改項(xiàng)目對(duì)新鴻基意義非凡，因?yàn)檫@是其在廣州第一個(gè)獨(dú)立發(fā)展的項(xiàng)目。今年9月13日，新鴻基召開發(fā)布會(huì)宣布該項(xiàng)目定名“峻林”，將于10月中旬入市，但是至今，該項(xiàng)目還未取得預(yù)售證。

 

    廣州市房管局9月24日確認(rèn)對(duì)“異常高價(jià)房”實(shí)施限制發(fā)放預(yù)售證、控制交易節(jié)奏。業(yè)內(nèi)分析，林和村舊改項(xiàng)目就是受“限售令”影響的典型樣本。

 

    “項(xiàng)目還沒有開盤，預(yù)售證還在辦理過程中，一切都在籌備之中，價(jià)格等都還未定。”峻林銷售中心對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

 

    至今未取得預(yù)售證

 

    林和村始建于清朝。2009年，林和村堅(jiān)持“整村地塊總體出讓，引進(jìn)開發(fā)商同步建設(shè)回遷安置房和商品房”的改造模式，當(dāng)年底就開始進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置的簽約工作，約9成村民與村委會(huì)簽訂了《林和村“城中村”改造拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》。2010年3月， 該村正式踏上了城中村改造之路。

 

    林和村位于廣州天河核心地帶，地理優(yōu)勢(shì)明顯，改造條件據(jù)稱是廣州當(dāng)年年計(jì)劃改造的9個(gè)城中村中最優(yōu)越的。林和村村組織也與很多企業(yè)商談合作，而新鴻基地產(chǎn)的改造方案獲得林和村村委會(huì)全票通過，得到了參與改造的“入場(chǎng)券”。新鴻基最終以總價(jià)9.5億元拿下林和村舊改項(xiàng)目，其中2.2億元為村民安置臨遷費(fèi)，3000萬元用于原林和小學(xué)擴(kuò)建，另外7億元是保證金。

 

    林和村改造項(xiàng)目總占地面積約6.5萬平方米，可建總建筑面積卻高達(dá)40萬平方米左右。其中北部建成回遷區(qū)，總建筑面積約21萬平方米。在回遷區(qū)內(nèi)，除有6萬平方米的寫字樓外，其余全為超高層住宅。

 

    2010年3月中旬，新鴻基在其2009/2010年年報(bào)中表示，該項(xiàng)目將發(fā)展18.5萬平方米豪華住宅，當(dāng)中包括7棟住宅及1棟公寓，同樣也是超高層住宅。這7棟超高層住宅及1棟公寓由新鴻基地產(chǎn)和林和村共同組建項(xiàng)目公司進(jìn)行開發(fā)，其中，新鴻基地產(chǎn)將擁有70%的權(quán)益。

 

    林和村2010年3月中旬就開始組織臨時(shí)安置工作，當(dāng)時(shí)計(jì)劃4月中旬以后開拆，7月前后完成拆遷平整。2011年10月，天河區(qū)啟動(dòng)了一次大規(guī)模集中調(diào)研活動(dòng)，調(diào)研透露當(dāng)時(shí)林和村正在開展復(fù)建安置區(qū)建設(shè)，預(yù)計(jì)2013年底可回遷。

 

    今年3月17日，林和村項(xiàng)目建設(shè)工程獲批，容積率高達(dá)6.2。其中，村民回遷住宅樓有6棟，高達(dá)50層。雖然回遷房比重較大，但其中有寫字樓部分，仍有利可圖，且商品房部分將產(chǎn)生高盈利這一點(diǎn)毋庸置疑。因此，新鴻基對(duì)林和村項(xiàng)目相當(dāng)重視，雖然新鴻基豪門恩怨不斷上演，但林和村項(xiàng)目進(jìn)展卻絲毫未受到影響。

 

    9月13日，新鴻基在廣州舉行發(fā)布會(huì)，正式宣布將林和村住宅綜合發(fā)展項(xiàng)目定名為“峻林”，并預(yù)計(jì)定于10月中旬對(duì)外開放。

 

    不過，讓新鴻基始料未及的是，廣州市國土房管局認(rèn)證官方微博卻在9月24日稱“對(duì)珠江新城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]等中心城區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目暫時(shí)采取適當(dāng)限制預(yù)售規(guī)模、控制交易節(jié)奏的措施是必要的，也是必須的”，直至現(xiàn)在，峻林項(xiàng)目還未取得預(yù)售證。

 

    高價(jià)盤放慢入市步伐

 

    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，廣州豪宅限售政策出臺(tái)后，從9月底開始至黃金周期間，豪宅成交量明顯下跌。峻林項(xiàng)目此時(shí)擱淺未入市，被看做是限售令下的范本。

 

    不過，實(shí)際上，限售令的實(shí)際作用還是飽受質(zhì)疑。“限售之后，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上可能會(huì)顯示廣州樓價(jià)下跌。若干高價(jià)樓盤因?yàn)楸唤够蛞笱舆t交易，會(huì)使得某個(gè)階段高價(jià)物業(yè)成交暫時(shí)隱形，最終導(dǎo)致官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上出現(xiàn)全市成交均價(jià)下跌。但實(shí)際來看，政策影響范圍較為局限。因?yàn)槿舾筛邇r(jià)項(xiàng)目影響的只是一些超高端物業(yè)市場(chǎng)，而這個(gè)市場(chǎng)范圍相對(duì)較窄，目前廣州一手住宅市場(chǎng)上仍是以剛需樓盤為主，除了一手以外還有更大的二手市場(chǎng)。同時(shí)，樓價(jià)漲跌感覺仍由買賣雙方實(shí)際感受決定，所以買家所關(guān)注的樓盤、對(duì)其生活地附近的市場(chǎng)情況的感受才真正決定了其預(yù)期。”地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究專家鄧浩志接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)如此分析。

 

    峻林銷售中心向時(shí)代周報(bào)記者透露：“現(xiàn)在一切還在籌備中，我們項(xiàng)目應(yīng)該在11月中旬左右開盤。至于具體價(jià)格，還未確定，可以參考下周邊項(xiàng)目，現(xiàn)在周邊項(xiàng)目在4萬/平方米左右。”

 

    “限售只是對(duì)高價(jià)樓盤的入市做了些調(diào)整，放慢了其入市的節(jié)奏，并沒有產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。”合富輝煌首席市場(chǎng)分析師龍斌對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

 

    實(shí)際上，新鴻基對(duì)峻林項(xiàng)目頗具信心，限售令之前，新鴻基地產(chǎn)南中國區(qū)總經(jīng)理黃少媚就表示，“當(dāng)初我們?cè)诖蛟炝趾晚?xiàng)目的時(shí)候，就對(duì)天河北區(qū)域做過一個(gè)全面的調(diào)查，所以在我們的產(chǎn)品里面，沒有夸大戶型面積，而這樣的定位是絕對(duì)可以吸引整個(gè)天河區(qū)有購房意向的人。而且，新鴻基在香港也是很有號(hào)召力的，林和項(xiàng)目其實(shí)吸引了很多的香港客戶。”

 

    舊改之途蒙上陰影

 

    林和村是新鴻基在廣州第一個(gè)獨(dú)立發(fā)展的項(xiàng)目，不過卻不是其在廣州的第一個(gè)項(xiàng)目。

 

    新鴻基高層接受媒體采訪時(shí)曾表示，一直非常希望能獲得更多廣州的開發(fā)項(xiàng)目，但“廣州近年土地拍賣的價(jià)格常常超出新鴻基地產(chǎn)的底線”，新鴻基不得不從合作、并購、舊城改造上下工夫。

 

    新鴻基曾于2007年就以合作的方式在廣州涉足獵德村舊改項(xiàng)目，該項(xiàng)目是其與富力及合景泰富聯(lián)袂開發(fā)的，以商業(yè)為主。獵德項(xiàng)目去年已經(jīng)面市，定名為“天匯廣場(chǎng)”，是目前新鴻基在廣州的最高端的項(xiàng)目。首期CBD行宮產(chǎn)品定名為“天鑾”，主要在售A2、A5、A6棟212-488平方米大戶型單位，目前均價(jià)超過50000元/平方米。

 

    新鴻基在2011/2012中期報(bào)告稱，其在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備達(dá)8530萬平方尺，有近7780萬平方尺的發(fā)展中物業(yè)，其中逾75%為高級(jí)住宅及服務(wù)式住宅，其余為優(yōu)質(zhì)寫字樓、商場(chǎng)及酒店。僅750萬平方尺為已落成投資物業(yè)，主要位于重點(diǎn)城市黃金地[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]段的優(yōu)質(zhì)寫字樓及商場(chǎng)。

 

    實(shí)際上，新鴻基是近年來才開始拓展內(nèi)地業(yè)務(wù)的，而其拓展路線都是以舊改為主。其中在珠三角地區(qū)表現(xiàn)尤為突出。其內(nèi)地發(fā)展中物業(yè)里，有高達(dá)63%位于廣州及其他珠三角城市。在2009年底至2010年3月不足4個(gè)月內(nèi)，新鴻基先后在佛山及廣州兩地拿下廣佛兩地三個(gè)舊改項(xiàng)目，總占地面積達(dá)81萬平方米，光前期土地總投入就超過90億元人民幣。如今，林和村項(xiàng)目入市時(shí)間如果因?yàn)橄奘弁七t，將會(huì)給新鴻基帶來較大的財(cái)務(wù)壓力。

 

    而且，林和村項(xiàng)目的成敗對(duì)于新鴻基來說，至關(guān)重要?，F(xiàn)在突然遭遇限售政策的影響，也為新鴻基在廣佛兩地的舊改之途蒙上了一層陰影。