近日，世聯(lián)地產(chǎn)發(fā)布寫字樓報(bào)告顯示，未來5年深圳寫字樓新增供應(yīng)約585萬平方米。世聯(lián)工商寫字樓事業(yè)部總經(jīng)理張栩哲分析，由于不少區(qū)域?qū)﹂_發(fā)和銷售設(shè)置了各種門檻，加之寫字樓將逐漸進(jìn)入持有為主的階段，那些沒有門檻可以隨意流通的物業(yè)將受到三級市場青睞。同時(shí)，他還認(rèn)為商業(yè)物業(yè)評估價(jià)過戶政策對市場的影響只有3-6個(gè)月。
寫字樓新增量多但大部分不能賣
報(bào)告指出，至今已規(guī)劃待建的寫字樓有71個(gè)，其中僅前、后海片區(qū)就估算有30個(gè)，科技園片區(qū)15個(gè)，福田中心區(qū)20個(gè)等。而由于寶安中心區(qū)規(guī)劃的40余座寫字樓中有將近40宗地目前尚未出讓，羅湖有大量城市更新難以統(tǒng)計(jì)，這兩個(gè)區(qū)域均未納入統(tǒng)計(jì)范疇。
由此估算未來5年間，深圳將新增寫字樓供應(yīng)量585萬平方米，其中只租不售型物業(yè)逾400萬平方米，銷售型物業(yè)僅為185萬平方米。
“2010年以來，七成以上地塊要求至少60%以上為自用，且10年之內(nèi)不準(zhǔn)出手，加上寫字樓集中供應(yīng)的前海和科技園片區(qū)對于進(jìn)駐行業(yè)又都有明確要求”，張栩哲認(rèn)為，寫字樓將逐漸進(jìn)入持有為主的階段，那些沒有門檻可以隨意流通的物業(yè)將受到三級市場青睞。
關(guān)外大量“工改工”項(xiàng)目上馬
如此巨量的寫字樓，一個(gè)重要的新增渠道是老工業(yè)區(qū)改造。“我一周有十幾次會(huì)議都是圍繞工改工項(xiàng)目的。”張栩哲說工改工將成為深圳寫字樓產(chǎn)品多元化發(fā)展的一個(gè)重要方向，并且由于項(xiàng)目動(dòng)輒便在20萬平方米以上，未來數(shù)年間，深圳將涌現(xiàn)出大量從工業(yè)用地或工業(yè)廠房基礎(chǔ)上演化而來的產(chǎn)業(yè)園區(qū)或者產(chǎn)業(yè)綜合體。
世聯(lián)報(bào)告中列舉了車公廟的泰然金谷和龍崗的天安數(shù)碼新城，總建筑面積分別為35萬、50萬平方米。盡管這兩個(gè)項(xiàng)目均有購買行業(yè)限制，但是新晉入市的泰然金谷6號僅7、8兩個(gè)月便有3萬平方米的成交，天安數(shù)碼創(chuàng)新園三期銷售情況也較為樂觀，市場接受程度很高。
即便如此，張栩哲依然提醒，包括星河雅寶、水貝等項(xiàng)目在內(nèi)，深圳工改工項(xiàng)目大量上馬，但是這一類型物業(yè)對于企業(yè)的現(xiàn)金流要求較高，一些完全沒有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商還是要謹(jǐn)慎入場。
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