在住宅領(lǐng)域步入樓市調(diào)控常態(tài)化，限購(gòu)、限貸等手段長(zhǎng)期抑制住宅投資之后，一、二線城市的商業(yè)地產(chǎn)特別是中高端寫字樓市場(chǎng)，成為近兩年房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)。與之相對(duì)應(yīng)的是，當(dāng)住宅房?jī)r(jià)漲幅被限制后，最能反映寫字樓價(jià)值的租金水平近兩年來(lái)快速上漲。不過隨著三季度以來(lái)歐債危機(jī)愈演愈烈，以及國(guó)內(nèi)GDP增速有所下滑等多重因素作用，再加上持續(xù)上漲的租金已經(jīng)達(dá)到租戶可承受的極限，剛剛過去的三季度，北京、上海、廣州、深圳等主要城市的寫字樓租金上漲幅度均有所趨緩。

 

　　空置率高

 

　　戴德梁行、高緯環(huán)球、高力國(guó)際、世聯(lián)地產(chǎn)、第一太平戴維斯等機(jī)構(gòu)，近日相繼發(fā)布全國(guó)各主要城市寫字樓市場(chǎng)三季度季報(bào)。一個(gè)共同的特征就是，在實(shí)現(xiàn)了近兩年的高速增長(zhǎng)之后，這些城市的寫字樓需求在三季度不約而同地有所放緩，相應(yīng)的租金上漲幅度也明顯放緩，有的城市甚至出現(xiàn)了租金水平下滑的情況。

 

　　戴德梁行報(bào)告顯示，2012年第三季度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)無(wú)新項(xiàng)目入市，總存量仍保持為665.7萬(wàn)平方米。“經(jīng)濟(jì)的不確定因素以及有限的可租賃面積，導(dǎo)致本季寫字樓市場(chǎng)吸納走低，第三季度寫字樓凈吸納量為17551平方米，而前三季度吸納量則達(dá)到24.2萬(wàn)平方米。”戴德梁行華北區(qū)研究部主管魏東對(duì)新金融記者表示。經(jīng)過兩年多的租金持續(xù)上漲，北京寫字樓租金增幅從上季度開始放緩，受整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，三季度寫字樓市場(chǎng)需求明顯放緩，租金增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)力開始減弱。同時(shí)目前的高租金水平已接近租戶所能承受的極限，寫字樓報(bào)價(jià)開始趨于理性，市場(chǎng)平均租金同上季相比保持穩(wěn)定，租金環(huán)比僅增長(zhǎng)2.3%至每月每平方米295.47元。

 

　　高緯環(huán)球的數(shù)據(jù)顯示，三季度上海甲級(jí)寫字樓有效凈租金達(dá)到每月每平方米人民幣428元，與上一季度相比僅上漲0.2%。租金上漲緩慢，與空置率的上升有顯著關(guān)系。據(jù)了解，該季度上海核心商圈甲級(jí)寫字樓共有兩個(gè)項(xiàng)目投入使用，新增供應(yīng)量接近12萬(wàn)平方米，使得上海甲級(jí)寫字樓空置率從二季度的4.3%回升到三季度的5.4%。

 

　　而成都的寫字樓空置率更為驚人，三季度成都甲級(jí)寫字樓的平均空置率被推高至40.9%，達(dá)到歷史最高水平。其中東大街區(qū)域由于新增的大量供應(yīng)，甚至推動(dòng)空置率升至55.7%，高居成都各區(qū)域市場(chǎng)之首。高空置率直接導(dǎo)致了成都寫字樓三季度租金下滑0.6%，至每月每平方米人民幣161.1元。“總體來(lái)看，四季度成都甲級(jí)寫字樓租金仍然面臨著較大的下行壓力。”高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)研究部負(fù)責(zé)人張平對(duì)新金融記者表示。

 

　　第一太平戴維斯日前發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年第三季度，天津市甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)無(wú)新增項(xiàng)目入市，全市甲級(jí)寫字樓總存量仍維持在85.06萬(wàn)平方米。全市甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)整體空置率為21.6%，較上季度環(huán)比上漲0.4個(gè)百分點(diǎn)。甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)的平均成交租金環(huán)比下降0.3%，至每月每平方米139元。

 

　　除上述機(jī)構(gòu)，高力國(guó)際和世聯(lián)地產(chǎn)近日也分別發(fā)布了廣州和深圳的三季度寫字樓市場(chǎng)報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，三季度廣州甲級(jí)寫字樓平均租金下降2.3%，至每月每平方米人民幣157.6元，整體空置率水平則上升1.6%。三季度深圳寫字樓總租賃面積達(dá)88040平方米，環(huán)比上漲0.3%，平均租金每月每平方米143元，環(huán)比上漲11.7%。

 

　　戴德梁行大中華區(qū)研究部主管紀(jì)言迅指出，三季度大部分中國(guó)市場(chǎng)的吸納量都較之前一季減少。“需求的轉(zhuǎn)弱，直接影響了部分市場(chǎng)的租金增長(zhǎng)。”紀(jì)言迅表示。