天氣轉(zhuǎn)冷，青島一些樓盤到訪量明顯減少，下一步市場政策走勢不明，今年的樓市淡季來得比較早。盡管沒了“天時”，一些大開發(fā)商還是選擇在年末加推或開盤。有業(yè)內(nèi)人士預計，年內(nèi)還會有一波成交量小高潮出現(xiàn)。

    新房市場逐漸走淡

    根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)提供的數(shù)據(jù)顯示，截至10月27日，青島商品住宅成交 6800余套，比上月同期減少了14%。今年“金九銀十”，青島住宅銷售量低于七八月份，這確實出乎不少人的預料。

    記者從城陽、李滄及開發(fā)區(qū)等多個樓盤調(diào)查證實，進入10月份，天氣漸冷，客戶來訪量已經(jīng)開始下降。

    據(jù)一位西海岸高端項目銷售經(jīng)理介紹，之前周末一天的到訪量有30多組，而現(xiàn)在只有10組左右，轉(zhuǎn)折點就在“十一”黃金周，之后市場一直未見起色。

    這位銷售負責人對后市已不抱太多希望，“今年也就這樣。”他認為。

    現(xiàn)階段個別新盤項目，通過強勢營銷手段，仍能聚集一些人氣。城陽一個新項目銷售經(jīng)理告訴記者，近期組織現(xiàn)場活動，一天也能來百余組客戶。這位銷售經(jīng)理補充說，這只是當前市場的個案。

    進入10月份，各項目開盤銷售情況比第二、三季度明顯要差。據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)的監(jiān)測顯示，2012年，青島一季度開盤項目12次，整體認購率為46%；二季度開盤43次，整體認購率為53%；三季度開盤49次，整體認購率55%。10月份截止上周開盤16次，整體認購率44%，這一數(shù)字比二三季度有明顯下降，說明銷售勢頭已經(jīng)在降溫。

    二手房買賣雙方價格預期拉大

    青島二手房市場與一手房市場反應基本相同。據(jù)青島鏈家地產(chǎn)透露，青島各門店10月份新增客源與9月相比持續(xù)下降，需求顯示疲軟態(tài)勢。

    青島鏈家市場研究部分析，青島二手房自8月份成交量達到峰值后，連續(xù)兩個月下滑，預計10月份二手房成交將比9月份降兩成左右。除了受“十一”黃金周長假影響，掛牌價提高造成購房者觀望也是成交走低的原因之一。

    據(jù)反映，目前業(yè)主心理價格預期和購房者差距拉大，業(yè)主提高掛牌價格，并看好未來政策導向，認為房價仍有上升空間；客戶則從政策微調(diào)、房產(chǎn)稅等信號認為價格將會從高位回落。

    對今年“金九銀十”青島二手房成交連續(xù)下挫原因，青島鏈家市場研究部認為，有三方面：其一是因為2011年開始的政策調(diào)控效應猶在，政策走勢不夠明朗，樓市上半年雖然局部回暖，但還處在長期復蘇過程中，尤其是限購政策的抑制之下，部分需求客戶難以進入市場；其二是往年成交的淡季六至八月份，今年島城二手房市場集中放量較明顯，使得后市需求疲軟，成交量難以突破；其三是樓市逐漸進入成熟階段，消費者購房更加趨于理性，并不會完全寄望于“金九銀十”。

    大開發(fā)商11月忙推盤

    2012年只剩兩個月時間，萬科、萬達、城建、華潤、龍湖等大開發(fā)商均有新盤或是加推產(chǎn)品入市，樓市年底逆市沖刺現(xiàn)象確實有別于往年。

    青島萬科在第四季度有多臺 “重頭戲”要上演。近期，青島小鎮(zhèn)二期首期產(chǎn)品剛剛開盤，11月還將有加推產(chǎn)品推出，二次開盤蓄客時間不到一個月。即墨項目萬科東郡11月也將有新一批房源推出，預計此次推盤有300余套；此外，平度萬科項目11月底將推出首期項目。和去年一樣，今年青島萬科也是年末發(fā)力，能否再度占據(jù)青島龍頭位置，最后一個季度的表現(xiàn)至關重要。11月份，城建在浮山新區(qū)的高端樓盤青島印象山預計會開盤；龍湖在城陽中心城區(qū)的新項目悠山郡，上周示范區(qū)剛開放，預計也會在11月份開盤。兩個樓盤都會是區(qū)域內(nèi)有影響力的項目，均趕在年末淡季開盤。年底，李村三個大盤綠城理想之城、李滄萬達廣場、中海國際社區(qū)都有新產(chǎn)品推出。其中，綠城理想之城推出的是藍岸南區(qū)組團，戶型面積80-150平方米；李滄萬達廣場今年已推出了中央公館，年末又將再接再勵，11月份推出悅公館，也是以改善型產(chǎn)品為主，面積從85-170平方米；中海國際社區(qū)將推出的是“一里城”。再加上之前已經(jīng)入市的大盤時代城，李滄樓市年底還是很熱鬧。

    對于年末集中開盤現(xiàn)象，今鵬翔投資公司CEO修方舟認為，現(xiàn)在已經(jīng)是傳統(tǒng)的淡季，一些大開發(fā)商的樓盤之所以選擇這個時間開盤，有些是為了完成年度銷售任務。

    此外，前述一個李滄項目的銷售人員則告訴記者，來年市場還有不確定性，現(xiàn)在施工一旦達到銷售要求，公司就決定趕快開盤，回攏資金。

    修方舟認為，年底不會有大舉降價的項目，大家都不會在這個時間引發(fā)一些麻煩。現(xiàn)階段的促銷會比較隱性，比如會以老客戶帶新客戶、“團購”等方式提供一些購房優(yōu)惠，轉(zhuǎn)移來自前期已購房客戶的壓力。

    年末將有一波成交量上升行情

    對于年底市場，太平洋房屋山東總部總經(jīng)理林憲周比較樂觀。他預測說，還會有一波成交量上升的行情。

    他說，九十月份比七八月份表現(xiàn)平淡，一方面是因為黃金周大長假許多人出外旅游，另一方面一些外部因素也影響了購房者的信心。

    他分析，從北上廣深一線城市看，二手房成交已經(jīng)有起色，改善型需求也已經(jīng)入場。在青島，一手房成交量過萬套的幾個月，成交主力是小面積的剛需，這說明需求還在，適度放寬政策后，成交量便會上升。去年以來，改善型需求一直受到壓力，而需求本身不會被消滅。

    所以，林憲周認為，年底這部分需求會有所釋放，目前青島七區(qū)的月成交約在2000套左右，年底幾個月的成交量預計應當有一到兩成的上升。

    關于房價方面，林憲周則分析，從去年底到今年上半年，青島二手房價格有一到一成半的下降，現(xiàn)階段有3-5%的議價空間，這屬于正常情況。目前，二手房降價的空間已很小，而且還會有極個別房東“跳價”。降價空間小，是因為房東看到7月份以來一手房賣得好，心中有了底氣，另外也受今年兩次降息、兩次降準的影響。