繼“限購(gòu)”之后，地方版的樓市調(diào)控進(jìn)一步加碼。

 

    日前，陜西省住建廳、物價(jià)局聯(lián)合發(fā)文，要求該省各城市要?jiǎng)澏▍^(qū)域分區(qū)域測(cè)算住房項(xiàng)目成本，將商品房的合理利潤(rùn)率控制在10%左右。超出價(jià)格區(qū)間的商品房將無法在價(jià)格主管部門備案，也無法取得預(yù)售證。

 

  《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者了解到，盡管這一被稱為陜西版樓市限利的調(diào)控新政初衷被當(dāng)?shù)卣枋鰹?ldquo;防止房?jī)r(jià)反彈，讓老百姓對(duì)商品房成本心中有數(shù)”，但是以行政方式干預(yù)商業(yè)活動(dòng)的強(qiáng)硬調(diào)控引來各方質(zhì)疑。業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，相對(duì)于西部土地成本節(jié)節(jié)攀升的客觀現(xiàn)實(shí)，限利新政調(diào)控房?jī)r(jià)的初衷將成一紙空文。

 

    加碼調(diào)控

 

    新政明確要求，開發(fā)商須一次性公開全部房源，實(shí)行“一房一價(jià) 明碼標(biāo)價(jià)”對(duì)外銷售。

 

    記者從陜西省住建廳獲悉，上述樓市限利新政標(biāo)明的下發(fā)日期為10月16日。新政要求，各城市要?jiǎng)澏▍^(qū)域并在媒體上公布各區(qū)域住房銷售價(jià)格區(qū)間。按照土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅金等項(xiàng)目，根據(jù)2009年《陜西省建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)則》及當(dāng)年涉及建筑的各項(xiàng)價(jià)格指數(shù)測(cè)算出較為準(zhǔn)確的開發(fā)成本，確定合理利潤(rùn)率并控制在10%左右，同時(shí)在廣泛征求開發(fā)建設(shè)單位和群眾意見的基礎(chǔ)上，通過當(dāng)?shù)匦侣劽襟w向社會(huì)公布各區(qū)域住房銷售價(jià)格區(qū)間，引導(dǎo)商品住房?jī)r(jià)格滿足自住型和改善型住房需求。同時(shí)，新政明確要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可10日內(nèi)，須一次性公開全部房源，實(shí)行“一房一價(jià) 明碼標(biāo)價(jià)”對(duì)外銷售。

 

    事實(shí)上，在持續(xù)了近兩年的房地產(chǎn)調(diào)控大背景下，陜西省推出該新政，意味著地方版樓市調(diào)控加碼之意。而這樣的加碼政策，亦是在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格“明降暗升”的實(shí)際狀況下應(yīng)聲而出的。陜西省住建廳房產(chǎn)處處長(zhǎng)張繼剛表示，該省此次推出的調(diào)控新政，是響應(yīng)中央地產(chǎn)調(diào)控要求，是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格備案制的進(jìn)一步落實(shí)和細(xì)化。

 

    一個(gè)客觀的背景是，從房地產(chǎn)調(diào)控近兩年來，國(guó)內(nèi)一線城市樓市銷量低迷，部分城市樓市價(jià)格出現(xiàn)下跌，從而令曾經(jīng)持續(xù)高燒的房地產(chǎn)開發(fā)亦開始降溫。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示僅2012年前9個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比下降16.6%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積26033萬平方米，同比下降16.5%。

 

    西安交大房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)楊東朗指出，此時(shí)地方政府加碼樓市新政，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的心理影響肯定較大。陜西地方版的加碼調(diào)控政策，也或許將引來其他省市效仿。

 

    限利落實(shí)之難

 

    新政要求房企合理利潤(rùn)率控制在10%左右，首先可能因難以核算利潤(rùn)而只能停留在紙面意義上。

 

    但當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，限利政策操作難度較大，最終或流于一種博人眼球的形式性政策。一方面開發(fā)商認(rèn)為，政府干涉市場(chǎng)房產(chǎn)定價(jià)，而不干預(yù)土地出讓定價(jià)的行為，未來將讓房企的日子更不好過；另一方面，張繼剛也解釋說，此政策不會(huì)全面鋪開，并不是專門干涉地產(chǎn)商商品房定價(jià)權(quán)的政策。事實(shí)上，限利的地方版樓市調(diào)控政策并非是第一次出現(xiàn)。早在2007年的時(shí)候，南京市就曾推出商品房銷售利潤(rùn)上限8%的政策，并實(shí)行了房產(chǎn)“政府指導(dǎo)價(jià)”。但是該政策當(dāng)年在南京市實(shí)施效果不佳。陜西房產(chǎn)評(píng)論業(yè)內(nèi)人士苗雨指出，南京當(dāng)年的政策，導(dǎo)致了開發(fā)商捂盤、新房轉(zhuǎn)二手房銷售等怪現(xiàn)象。此后，隨著全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的爆發(fā)而不了了之，其實(shí)施效果顯示該政策并沒能有效調(diào)控房?jī)r(jià)。

 

    西安市一位不愿具名的開發(fā)商負(fù)責(zé)人就在接受記者采訪時(shí)表示，陜西樓市新政中要求房企合理利潤(rùn)率控制在10%左右，首先可能因難以核算利潤(rùn)而只能停留在紙面意義上。由于每個(gè)項(xiàng)目在核算成本方面，并非只包括陜西省住建廳公布的那些成本。開發(fā)商的一些隱性成本，比如融資成本、公關(guān)成本等實(shí)際上是很大的，但是政府部門核算的成本并不包括這些成本。而如果成本難以核算，利潤(rùn)測(cè)算就更難。

 

    據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，商品房最大的成本主要有三項(xiàng)，一是土地成本一般占到房?jī)r(jià)的約3成以上，二是各種稅費(fèi)一般占到2成，三是建安成本一般約占2成，其他的成本差異比較大。因此要核算清一個(gè)項(xiàng)目具體的成本有多少，絕對(duì)是一筆糊涂賬。以西安為例，目前1平方米的地價(jià)成本約在2000~3000元，稅費(fèi)1600元左右，建安成本1600元左右，不算別的費(fèi)用這些成本就已經(jīng)達(dá)到5000元以上。而眼下西安的商品房每平方米均價(jià)約7000元左右，其若測(cè)算下來，開發(fā)商利潤(rùn)可能就是20%左右。因?yàn)樽鳛橘Y金密集型的行業(yè)，房企業(yè)在從緊的政策下，融資成本日漸上升。

 

    有多位接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，在成本游戲之下，開發(fā)商會(huì)采用財(cái)務(wù)技術(shù)手段處理比如虛加成本從而保持利潤(rùn)符合新政要求。但這樣做的結(jié)果無疑將是抬高房?jī)r(jià)。對(duì)于具體房?jī)r(jià)成本核算，張繼剛亦坦言操作有難度。

 

    實(shí)際上，房地產(chǎn)利潤(rùn)在本輪調(diào)控之前，其利潤(rùn)基本維持在20%~40%。有數(shù)據(jù)顯示，2003年前后，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的毛利潤(rùn)率大致在20%左右，與大多數(shù)工業(yè)行業(yè)相近。但2007年之后年均達(dá)到30%左右，超出工業(yè)整體水平約10個(gè)百分點(diǎn)。

 

    有業(yè)內(nèi)人士分析指出，陜西樓市新政對(duì)于老百姓來說是意義不大。因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)最為實(shí)質(zhì)性的內(nèi)容是土地財(cái)政問題。由于地價(jià)抬高，成本自然會(huì)提高，所以靠控制開發(fā)商的利潤(rùn)來壓制房?jī)r(jià)顯然是紙上談兵。而要從最根本的土地去壓制價(jià)格才是最有效的方法。

 

    實(shí)際上，與全國(guó)大多數(shù)城市一樣，陜西近年來的土地收入連年攀升，即使在樓市本輪調(diào)控以來的2011年其仍保持增長(zhǎng)。據(jù)財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)顯示，陜西省是6個(gè)地區(qū)中土地出讓收入同比增長(zhǎng)的地區(qū)之一，2011年陜西省土地出讓收入為242.98億元。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心近期發(fā)布的研究報(bào)告《土地制度改革與轉(zhuǎn)變發(fā)展方式》披露，2001年全國(guó)土地出讓金為1295.89億元，2010年全國(guó)土地出讓金就已經(jīng)攀升到27100億元，十年間全國(guó)土地出讓金增長(zhǎng)了近20倍。

 

    上述業(yè)內(nèi)人士指出，土地出讓金超速的增長(zhǎng)，與房?jī)r(jià)后來急速上漲不無關(guān)系。因此無論是限購(gòu)還是限利政策，未觸及調(diào)控房?jī)r(jià)的實(shí)質(zhì)，因此效果也不會(huì)太大。