金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，截止到10月15日，上海商品住宅在6月“量?jī)r(jià)齊升”，是成交最為火爆的月份，7月次之，6月和7月以超過(guò)2.4萬(wàn)元/平方米的均價(jià)，有可能成為今年商品住宅成交均價(jià)最高的月份。從7月開(kāi)始，隨著一批優(yōu)質(zhì)剛需產(chǎn)品的成交放量，上海商品住宅成交均價(jià)則開(kāi)始一路下滑，表明目前剛需成交已經(jīng)占到了絕對(duì)主流的地位。
　　
　　剛需盤(pán)成交占比總體仍在上升
　　
　　從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，成交均價(jià)在2.5萬(wàn)元/平方米以上的中、高端商品住宅的成交量占商品住宅總的成交量的占比，總體上在逐月下滑，而均價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米以下的商品住宅的占比，總體上卻在上升。今年9月，成交均價(jià)在2.5萬(wàn)元/平方米以下的商品住宅成交量占總量的73.5%；10月1日至15日，該比例提升至79.6%，相比7月的65.7%均有了顯著增長(zhǎng)。與此同時(shí)，成交均價(jià)同步下滑并且自9月起跌到“年”均價(jià)22624元/平方米以下，也表明現(xiàn)況下剛需成交已經(jīng)占到了絕對(duì)主流的地位。
　　
　　金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心聯(lián)席主任、佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)表示，6月、7月的“火爆”，主要是源于市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策和貨幣政策會(huì)改變的預(yù)判，特別是中高端買(mǎi)家，普遍具有獨(dú)立思考性，最相信自己的判斷，入市果斷，增加了“恐慌性抄底”的氣氛，并具有影響力，帶動(dòng)6月商品住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。然而，政府相關(guān)部門(mén)“樓市調(diào)控不會(huì)放松”的反復(fù)表態(tài)，使得市場(chǎng)的“恐慌性”情緒得以平復(fù)，投機(jī)環(huán)境的不成立，使得中高端商品住宅市場(chǎng)難以持續(xù)放量。
　　
　　截至10月15日，雖然2012年商品住宅的成交面積同比去年上漲了12.01%，加上貨幣政策有寬松的預(yù)期，開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)最艱難的日子或已過(guò)去，但庫(kù)存仍在加大。金豐易居&佑威聯(lián)合開(kāi)發(fā)的《總裁決策咨詢系統(tǒng)》供求關(guān)系顯示，以目前的去化能力，商品公寓總體上需要11.5個(gè)月左右的時(shí)間去化，遠(yuǎn)大于8個(gè)月左右的供求平衡經(jīng)驗(yàn)值，這表明開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存的任務(wù)總體依然十分艱巨，相當(dāng)多的項(xiàng)目去化困難。
　　
　　高性價(jià)比剛需盤(pán)逆市熱銷
　　
　　黃志堅(jiān)表示，無(wú)論市場(chǎng)好壞，需求客觀存在，只要性價(jià)比高，區(qū)位合適有發(fā)展前景，即便在逆勢(shì)下也能取得不俗的業(yè)績(jī)。位于浦東周康板塊的小上海悅庭9月上市，當(dāng)月銷售面積就達(dá)到21480平方米，235套，并以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)奪得全市商品住宅銷售冠軍。該盤(pán)也成為剛需成為絕對(duì)主流后的市場(chǎng)成交典范。
　　
　　房地手機(jī)網(wǎng)首席分析師周國(guó)榮分析指出，小上海悅庭是剛需盤(pán)的代表，當(dāng)月開(kāi)盤(pán)當(dāng)月成為月度銷售冠軍的這類剛需盤(pán)歸納起來(lái)主要有以下幾個(gè)特征：一是剛需產(chǎn)品，且性價(jià)比高，小上海悅庭其均價(jià)比周邊項(xiàng)目均價(jià)低約15%左右，高性價(jià)比特征明顯。二是板塊價(jià)值具有很大的成長(zhǎng)性，擁有很多規(guī)劃利好，例如小上海悅庭有迪士尼、軌道交通16號(hào)線年底通車等支撐。三是區(qū)域生活配套的成熟度，小上海悅庭鄰近已經(jīng)開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)的周浦萬(wàn)達(dá)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]廣場(chǎng)，傳統(tǒng)的周浦小上海已經(jīng)發(fā)展成一個(gè)傳統(tǒng)與現(xiàn)代交相輝映的自住熱點(diǎn)。有這三個(gè)特點(diǎn)的剛需盤(pán)一般都會(huì)熱銷，周國(guó)榮強(qiáng)調(diào)。據(jù)悉小上海悅庭將在10月底11月初加推一批房源，二房最低115萬(wàn)元起，另有三房和復(fù)式，相信屆時(shí)仍會(huì)有不俗的表現(xiàn)。
　　
　　黃志堅(jiān)表示，依照目前商品住宅市場(chǎng)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，四季度樓市已經(jīng)回到政府希望的軌道上來(lái)了，四季度三個(gè)月的成交量基本上取決于開(kāi)發(fā)商的價(jià)格策略，高性價(jià)比的剛需盤(pán)越多，則成交量越大。由于“金九不金”給開(kāi)發(fā)商盲目樂(lè)觀的情緒澆了一盆“冷水”，預(yù)計(jì)樓市下一階段的優(yōu)惠幅度會(huì)大些，10月的成交量有望超過(guò)9月而可能成為年內(nèi)的“銀十”，但最終還需要價(jià)格配合才能得以實(shí)現(xiàn)。