在經(jīng)歷去年低迷與保守之后，保利地產(chǎn)拿地、銷售再度發(fā)力。在土地市場，這家央企大鱷從9月份開始在土地市場大舉拿地，與此同時，保利地產(chǎn)前三季度銷售額超過去年全年，與萬科[簡介 最新動態(tài)]等地產(chǎn)龍頭的差距也開始日漸縮小。
拿地追平去年全年
10月19日，廣東江門市行政總匯共7幅地塊成功出讓，總成交金額超13億元。保利地產(chǎn)12億包攬其中五宗地塊，總面積達(dá)44.2萬平方米，這是保利地產(chǎn)在土地市場拿地連續(xù)劇中最新的一節(jié)。
在房企們爭先恐后拿地的7月，保利[簡介 最新動態(tài)]卻沒有拿一塊土地。然而，繼9月份在北京、上海接連拿地之后，在10月土地市場，保利成為風(fēng)頭最勁的開發(fā)商。10月12日，保利旗下子公司以32.59億元的價格摘得今年上海起拍價最高的地塊——楊浦區(qū)平?jīng)鼋值郎套〉?。此前，保?0日以總價45億元拍得徐匯濱江兩地塊，11日以21.24億元競得外高橋的熱門地塊。保利一周內(nèi)在上海土地市場三次拿地，總出手金額接近百億元。
經(jīng)歷了去年的保守與低迷之后，保利正在重回躍升軌道。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至本周，保利今年涉及拿地資金近240億元。這一數(shù)字已經(jīng)與去年全年持平。
銷售額超去年全年
“今年賣了800億元，才買了一百多億元的土地，怎么就叫 瘋狂拿地 ？”對于各界的關(guān)注，近日，保利某地區(qū)經(jīng)理在微博上表示。除了缺地補(bǔ)倉需求之外，今年前三季度強(qiáng)勢復(fù)蘇，一改去年低迷，這也給了保利重拾激進(jìn)拿地的信心。
2009年，伴隨著政策刺激與成交反彈帶來的樓市亢奮，保利地產(chǎn)在2009年創(chuàng)造了銷售業(yè)績的新紀(jì)錄，簽約金額433.82億元，增速達(dá)141.38%，保利與萬科的差距縮小至201億。
然而，在本輪樓市調(diào)控之下，保利與萬科的差距開始拉大，2010年保利銷售同比增長53%至661.68億；萬科在2010年實(shí)現(xiàn)銷售額1081.6億元，保利與萬科差距拉大。去年，房地產(chǎn)行業(yè)寒冬給保利地產(chǎn)帶來了嚴(yán)峻考驗(yàn)，2011年，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售金額732.42億元，同比僅增長10.69%，保利與萬科的差距也擴(kuò)大至483億。
這一差距在今年開始縮小，根據(jù)公告，萬科前三季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額963.2億元；保利地產(chǎn)公告顯示，2012年1-9月，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約金額756.28億元，超過去年全年，保利與萬科的差距縮小至207億。
新時代證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師裴明華表示：“保利與萬科相比，還存在一定的差距，為了擴(kuò)大市場份額，所以拿地節(jié)奏較為積極。”
一線城市面臨庫存不足
企業(yè)能否抓住窗口期，準(zhǔn)確出擊，是實(shí)現(xiàn)良好銷售業(yè)績的關(guān)鍵。保利除了得益于央企背景、資金、產(chǎn)品具備明顯優(yōu)勢外，今年以來把握了政策環(huán)境放松所帶來的銷售回暖機(jī)遇，推出充足房源。
據(jù)瑞銀今年4月6日研究報(bào)告，保利2011年新的開工面積1503萬平方米，且主要集中在成都、廣州、天津、重慶、武漢、長沙等成交相對活躍的城市，因此公司或?qū)⑹芤嬗诖笾谐鞘谐山涣炕厣?011年保利地產(chǎn)進(jìn)一步完善區(qū)域布局，進(jìn)入石家莊、合肥、鄭州等6個城市。這些新的拓展區(qū)域也為保利提供了新的業(yè)績支撐。
然而，一線城市仍是保利目前業(yè)績最重要的貢獻(xiàn)區(qū)域，今年上半年，保利在京已經(jīng)完成100.2億元銷售額，遠(yuǎn)超全年70億元的目標(biāo)。在廣州，繼去年保利廣州單城率先突破百億之后，今年上半年，更實(shí)現(xiàn)了半年百億的翻倍成長。
“大房企的主戰(zhàn)場永遠(yuǎn)都在北上廣這幾個一線城市，最多加上天津、成都、武漢，其他就是賣個熱鬧，占個市場份額。”廣東保利地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長余英坦言，“無論是個人投資還是公司投資,請永遠(yuǎn)記住:中心城市的城市中心。”
在今年上半年快速去庫存之后，保利不少一線城市面臨庫存不足，9月份的環(huán)比銷售金額更是出現(xiàn)了8.6%的下降，公司的增長力度已連續(xù)3個月下降。保利地產(chǎn)董事會秘書黃海表示，一線城市的土地大量消耗后儲備不足，早在今年8月中報(bào)時，保利地產(chǎn)表示，北京、上海等重點(diǎn)城市以及中心區(qū)域的儲備嚴(yán)重不足。
拿地時機(jī)引熱議
保利與萬科在策略上高度相似：一邊將“高周轉(zhuǎn)”進(jìn)行到底，一邊開始適時拿地補(bǔ)充土地儲備，這兩者的較好結(jié)合，將確保長期業(yè)績穩(wěn)健增長。因此，在上半年去庫存之后，誰能及時在土地市場上補(bǔ)倉，將成為未來競爭中占優(yōu)的關(guān)鍵因素。然而，在業(yè)內(nèi)專家看來，對于拿地時機(jī)的判斷同樣重要。
“2009年的時候，整個市場成交增長很快，保利對市場判斷也比較樂觀，而萬科相比較要謹(jǐn)慎些。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示。
2009年保利總共制造了11個地王，甚至超過一些房企全年拿地總數(shù)額。11個地王分布在北京、上海、南京、重慶、杭州、蘇州、長春、長沙、佛山9個城市，大多集中在直轄市省會城市。與之形成反差的是，2009年萬科在拿地上也保持了相當(dāng)謹(jǐn)慎的態(tài)度，主動回避了爭奪過于激烈的土地。上一輪的激進(jìn)也導(dǎo)致了保利在今年年初時庫存高企，不得不降價跑量。
不過，北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉表示，目前的土地市場與上一輪土地?zé)嵊兴煌?ldquo;現(xiàn)在的土地價格整體雖然上漲，但是不離譜，土地價格超過在售物業(yè)價格的情況還沒有出現(xiàn)。此外，從目前保利拿地規(guī)模來看也與最高峰有不少差距，因此，在上半年去庫存之后，現(xiàn)在擇機(jī)拿地是一個企業(yè)壯大的關(guān)鍵，保利也不例外。”
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