本季度三個甲級寫字樓入市，新增供應(yīng)體量約26.7萬平方米

 

　　據(jù)全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)公司高力國際的最新市場研究報告顯示，2012年第三季度，廣州市甲級寫字樓租賃市場表現(xiàn)較上季度相比趨于平淡，租賃成交量有所下滑。本季度約26.7萬平方米甲級寫字樓新增入市，其中，天河區(qū)再次迎來供應(yīng)放量高峰，業(yè)主招租壓力加大。盡管國內(nèi)通信、律師事務(wù)所及消費品行業(yè)企業(yè)看好本地市場而進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展，繼續(xù)尋找優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)，但市場可供選擇項目增多，以及業(yè)主在租金等租賃條款上讓步空間有所增大，催生部分潛在租戶的觀望情緒。本季度廣州甲級寫字樓平均租金錄得下降2.3%，整體空置率水平則上升1.6個百分點。

 

　　相比于租賃市場的平淡表現(xiàn)，本季度廣州甲級寫字樓投資市場延續(xù)上一季的活躍狀態(tài)，市場售價繼續(xù)呈上升態(tài)勢。盡管無整棟交易成交，但富力盈凱廣場、邦華環(huán)球廣場等在售項目均有大面積整層或多層投資成交。

 

　　整體供應(yīng)，需求及空置狀況

 

　　高力國際研究顯示，2012年第三季度，廣州寫字樓市場共迎來三個甲級新增項目，包括位于珠江新城的恒大中心和保利V座，以及位于海珠區(qū)琶洲的南豐匯，新增供應(yīng)體量達(dá)266,627平方米，約占整體庫存的9.5％。值得注意的是，南豐匯為海珠區(qū)琶洲的第三個甲級寫字樓項目，其竣工入市提供51,748平方米新增辦公面積，該區(qū)整體庫存增至208,539平方米。受新增供應(yīng)拉動，本季度甲級寫字樓整體空置率環(huán)比上升1.6個百分點至22.2％。

 

　　本季度廣州甲級寫字樓市場需求主要來自于金融保險、IT/通信、醫(yī)藥、消費品等行業(yè)。受國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長趨緩及外圍經(jīng)濟(jì)走勢不明朗影響，本季度甲級寫字樓租賃市場成交表現(xiàn)平淡。由于珠江新城區(qū)域整體租金水平偏高，但市場可選擇項目、單元及租金談判空間則因新項目陸續(xù)入市而有所增大，不少租戶對簽約入駐持觀望情緒。另一方面，部分外資租戶繼續(xù)縮緊財務(wù)支出，在考慮搬遷成本以及現(xiàn)有業(yè)主提供的較大租金優(yōu)惠后，多選擇在原有物業(yè)續(xù)租。本季度代表性租賃成交包括廣州城電客戶服務(wù)中心續(xù)租中華國際中心2,184平方米辦公室，上海貝爾租賃廣州國際金融中心1,487平方米，前海人壽租賃中泰廣場約1,260平方米，路卡迪龍服飾租賃利通廣場500平方米辦公面積。

 

　　租金趨勢

 

　　高力國際報告指出，由于大體量新增供應(yīng)帶來的業(yè)主招租壓力，市場轉(zhuǎn)入租戶主導(dǎo)階段，租戶在租賃項目選擇及租金談判上均占優(yōu)勢地位。租金談判空間加大，廣州甲級寫字樓市場平均租金水平在本季度開始轉(zhuǎn)入下行，環(huán)比下降2.3％至每月每平方米人民幣157.6元。租金明顯下跌區(qū)域主要集中在珠江新城。多個近期新增項目在租金報價上較上季度有2-3％的下調(diào)，并對世界500強(qiáng)等優(yōu)質(zhì)租戶提供更大的租金優(yōu)惠或延長免租期等。得益于較低的樓宇空置率和豐富的來自現(xiàn)有客戶和潛在客戶的擴(kuò)租與續(xù)約需求，越秀區(qū)甲級寫字樓租金較上季度基本持平。海珠區(qū)盡管有新增項目入市，但穩(wěn)定的市場需求使該區(qū)域甲級寫字樓租金繼續(xù)保持平穩(wěn)。

 

　　售價趨勢

 

　　高力國際報告還指出，廣州地稅局發(fā)布公告，自2012年7月1日起，廣州寫字樓（辦公用房）的土地增值稅預(yù)征率將由2%調(diào)整為3%。盡管有相關(guān)稅率上調(diào)等不利因素影響，2012年第三季度廣州甲級寫字樓銷售市場保持活躍，在售項目如富力盈凱廣場、邦華環(huán)球廣場等均有大面積整層銷售成交。旺盛的投資市場需求帶動售價的進(jìn)一步上揚，本季度錄得廣州甲級寫字樓整體平均售價為32,586元/平方米，較上季度上漲約1.61％。

 

　　市場展望

 

　　2012年上半年，由于受外需疲軟和內(nèi)需收縮等不利因素影響，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，企業(yè)擴(kuò)張相較去年趨于謹(jǐn)慎。盡管第四季度將迎來珠江城等新項目入市，但得益于廣州政府繼續(xù)積極推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，并通過“暖企行動”等措施促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，刺激經(jīng)濟(jì)逐步趨穩(wěn)回升，來自國內(nèi)金融、保險、服務(wù)、高新技術(shù)等行業(yè)企業(yè)在本地開展業(yè)務(wù)或擴(kuò)張的需求將支撐廣州甲級寫字樓的健康穩(wěn)定發(fā)展，因此，高力國際預(yù)測下季度整體平均租金將向下輕微調(diào)整。

 

　　投資市場方面，下季度廣州甲級寫字樓市場預(yù)計將有位于珠江新城的富力盈通廣場開盤預(yù)售，為市場提供超過80,000平方米的寫字樓可售面積?？紤]面臨下行壓力的租金水平和高企的售價水平，廣州甲級寫字樓租金回報率預(yù)計將有所下降，寫字樓投資者入市趨于謹(jǐn)慎。高力國際調(diào)研及咨詢部董事陳厚橋預(yù)計，下季度新增可售供應(yīng)和新增需求將基本持平，甲級寫字樓售價保持溫和上漲。