【記者】：剛剛您提到了“地段”這樣一個關(guān)鍵詞。華南首富李嘉誠也說過，一個好的住宅地產(chǎn)或者商業(yè)地產(chǎn)核心的標(biāo)準地段、地段還是地段。東門Ucity處在羅湖東門這樣一個核心地段，經(jīng)過這20多年、30年的沉淀，它的租金和商鋪一直呈現(xiàn)上漲的趨勢，這時候投資東門Ucity是不是一個好時機？在東門高租金的大背景下，您認為東門Ucity的投資回報率的空間還有多大？

 

　　【袁軍】：我們目前東門Ucity租金水平是和東門現(xiàn)有的租金沒有脫離，幾乎還是維持在東門現(xiàn)有的租金水平上，它的升值空間在哪里呢？就我們Ucity獨特的中國首家的商業(yè)運營模式，這是智慧商城的運營模式。這個智慧商城會吸引大量的人流過來我們商場進行體驗，體驗式購物，享受一種快樂購物。他會實現(xiàn)一種購物的樂趣和購物的便利，這樣我們將來再加上我們是東門的首家吃喝玩樂購物中心，這在東門是首家，所以我們在維持東門的現(xiàn)有的租金水平上，再結(jié)合我們的操作理念、運營理念，再結(jié)合我們現(xiàn)在打造的是東門首家購物中心，它的人流必然會一路上漲，所以它的租金收益、投資收益肯定是一路上漲，這是必然的。

 

　　【記者】：剛剛您提到東門Ucity是全國首個智慧體驗式潮流消費基地，袁總，您東門Ucity智慧商城智慧體現(xiàn)在哪些方面？

 

　　【袁軍】：智慧主要是表現(xiàn)在我們運用高科技的手段，將傳統(tǒng)商城和虛擬商城相結(jié)合的模式，它的智慧比如說有我們的客服端，有CM的管理體系，然后它有LED互動大屏，有游戲互動墻，所謂的智慧就是我們現(xiàn)在的手機，我們的智能手機再結(jié)合我們目前一些高科技的技術(shù)。商場還是傳統(tǒng)商場，只不過在商場的基礎(chǔ)上增加了這些元素，增加了一些技術(shù)手段，讓人們的購物更加便利，更加的方便，也更加的有趣味性。如果具體說到智慧商城的具體內(nèi)容，那就很多了，比如說可以實現(xiàn)定購、定制，又可以實現(xiàn)團購，自動生成的團購，有實惠又便利，通過運用網(wǎng)絡(luò)科技來實現(xiàn)的，是這種操作模式。

潮流不代表高端和高價位 頂級團隊合創(chuàng)東門潮流新坐標(biāo)

 

　　【記者】：像東門Ucity是集娛樂、餐飲、休閑、購物為一體的潮流體驗式的主題商城，東門可能在深圳八大商圈里面，人們對它的印象就是物美價廉，一般像潮流的東西相對來講價位、品位各方面都會很高。東門Ucity在潮流體驗式這方面下了哪些工夫，深圳時下年輕人的消費需求和20、30年前的消費需求，根據(jù)你們的調(diào)查發(fā)生了哪些變化，東門Ucity又做了哪些應(yīng)對策略？

 

　　【袁軍】：可以這樣說，潮流不代表高端，潮流不代表高價位，因為潮流很多就是物美價廉的東西，但是它是潮流的。潮流是年輕人大家都追求的，在這個時間段大家追求就是潮流，所以潮流不代表奢侈品，潮流也不代表它就是高貴，不是那個概念，是兩碼事。我們在打造東門Ucity潮流商城的時候，我們還沒有脫離東門這個物美價廉的本身，我們只是在這個基礎(chǔ)上進行了整合，所謂整合，東門目前的商品幾乎全是潮流產(chǎn)品，包括它的服飾類、鞋帽類、箱包類包括它的一些電子產(chǎn)品類，全都是潮流產(chǎn)品，東門本身就沒有脫離潮流這個名詞。我們在東門不能脫離本身東門獨有的特點，加上東門本身就是年輕人大量云集的地方，基本上都是85后、90后，甚至80后這些群體在東門購物和消費。所以說我們東門ucity也是圍繞著這個來進行展開，來進行運營和項目實施，包括我們剛才所說的智慧商城，所謂智慧商城本身智慧這個概念也是潮流的。你說智能手機是誰在玩？都是年輕人在玩，智慧商城本身就是岔流的，智慧商城這個話題就是潮流的，本來這個智慧商城我們打造的實時的內(nèi)容，它所應(yīng)用的也是潮流的。再加上我們所引進的商家，引進的商家經(jīng)營的可能有韓派的服飾、韓派的箱包、韓派的鞋帽等等，我們的商家也是這種類型的商家，我們是在東門原有的潮流產(chǎn)品的基礎(chǔ)上進行了整合，再結(jié)合我們所謂潮流的網(wǎng)絡(luò)科技手段打造的這么一個東門Ucity潮流商城，主題商城。

 

　　【記者】：剛剛您提到很多個關(guān)鍵詞，我把它組合在一起就是物美價廉的潮流，還有一個是采用了現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)一些智能高科技手段打造智慧商城。東門Ucity是怎么把運營把控和消費者體驗這兩塊整合到一起的，就是既控制成本又同時在東門原有的基礎(chǔ)上，提供了物美價廉潮流體驗式的購物體驗？一個好的商場離不開一個專業(yè)的運營團隊，東門Ucity的商業(yè)團隊運營水平如何？未來東門Ucity將會推出哪些推廣活動呢？

 

　　【袁軍】：說起專業(yè)團隊我們分兩塊，一個是我們智慧商城的運營團隊，智慧商城的運營團隊的背景是我們的股東方，恒信移動商務(wù)股份有限公司，是上市公司。他們有接近60項專利產(chǎn)品，也就是專門解決商家營銷方案的，包括我們所說的智慧商城的這套體系它的系統(tǒng)，就是智慧商城系統(tǒng)都來源于恒信移動商務(wù)股份有限公司，所以說智慧商城的運營主要是依賴于我們這個團隊。所以說有這個團隊做支撐及我們智慧商城的運營系統(tǒng)，我們?yōu)槭裁凑f是中國首家呢？就是因為有這么強大的背景在支撐，我們不是憑空想象，我們是在實際運用的，不像有的外面報道的智慧商城智慧概念，我們這個智慧是落實到應(yīng)用體系，是實實在在的東西。另外一個是我們商場的運營團隊，運營團隊是我們恒信奧特的子公司，我們在商業(yè)領(lǐng)域有多年管理經(jīng)驗的精英，特別是還有朝氣蓬勃的年輕精英加盟來管理這個商場。這個運營團隊將來也是隨著東門Ucity向全國拓展，向全國擴張的，是這么一個操作模式。

商業(yè)品牌要結(jié)合住宅運營 房地產(chǎn)企業(yè)靠商業(yè)支撐

 

　　【記者】：近期記者正在啟動一個尋找深圳好樓盤的活動，作為一個好樓盤的話，像商業(yè)配套、生活配套這塊，像小區(qū)的商業(yè)、購物是它作為好樓盤、生活起來舒不舒適的一個評判標(biāo)準。在商業(yè)配套方面，您認為深圳的好樓盤的核心標(biāo)準是哪些？為什么？您認為目前是不是購房者尋找好樓盤或者好商業(yè)地產(chǎn)的好時機？

 

　　【袁軍】：京基包括茂業(yè)都是這種模式，它是以地產(chǎn)帶商業(yè)，用商業(yè)促進地產(chǎn)的模式，應(yīng)該是從這方面看這個問題。萬達模式是典型的以商業(yè)帶地產(chǎn)，地產(chǎn)之間是互動關(guān)系，這種模式也是我們即將要走入的，因為我們也是在做房地產(chǎn)，我們的一家股東也做房地產(chǎn)的，我們恒信奧特的另外一個股東也做，我們也是在嘗試這種模式。那種模式我們打造東門Ucity的目的也是打造一個商業(yè)品牌，打造一個商業(yè)品牌以后來結(jié)合房地產(chǎn)進行運營。我認為一個好的房地產(chǎn)，如果說他商業(yè)配套或者是商業(yè)運營不成功，一個房地產(chǎn)企業(yè)他能夠經(jīng)久不衰的話，重點的支撐就是商業(yè)，就是商業(yè)地產(chǎn)。這個商業(yè)地產(chǎn)還有一個前提，就是如何運營它，如何培育它，你不能殺雞取卵或者建完以后馬上賣光，這是不可取的。很多發(fā)展商建一個群樓或者是建一排住宅，下面搞一些地鋪就賣光，那不叫商業(yè)地產(chǎn)，那不叫商業(yè)，它不是嚴格意義上的商業(yè)地產(chǎn)。

 

　　我剛才所說的商業(yè)地產(chǎn)就是我們說的萬達模式還有星河地產(chǎn)這種模式，星河地產(chǎn)的COCO PARK，它打造的品牌是COCO PARK，它的戰(zhàn)略合作伙伴是山姆，它在龍崗的樓盤就叫星河時代，那么它就有它的COCO PARK和山姆會員店的進駐。那個COCO PARK是他自己的品牌，他有了這兩個品牌進駐以后，它的星河時代的售價自然比別人高，這就是商業(yè)帶動了地產(chǎn)，地產(chǎn)因為有了商業(yè)又提高了它的附加值，這就是我對商業(yè)地產(chǎn)的理解。 

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