這不禁上我們繼續(xù)思考，在“十一房展會”的實(shí)際效果不如預(yù)期，住宅市場“不快不慢，不溫不火”博弈中，土地市場再現(xiàn)“地王”，滬上房地產(chǎn)市場走向何方？鑒于以上調(diào)控過程、結(jié)果及當(dāng)前市場現(xiàn)象，筆者有三點(diǎn)建議或觀點(diǎn)。

     第一、市場“基本面”開始好轉(zhuǎn)，開發(fā)企業(yè)資金面不太緊張，防止房價報(bào)復(fù)性反彈成為明年樓市甚至更長時間段內(nèi)調(diào)控的重要課題，調(diào)控政策仍需常態(tài)化執(zhí)行，限購政策明年或?qū)⒗^續(xù)執(zhí)行。

     從整個市場“基本面”來看， 2012年整個1-8月，盡管全國的房地產(chǎn)投資同比去年同期出現(xiàn)首次回升的跡象，開發(fā)企業(yè)拿地規(guī)模（土地市場交易）、也包括整個商品住宅市場的銷售面積和金額增速下滑幅度縮小，但是，當(dāng)前市場呈現(xiàn)出的是僅僅是狹義的市場成交量回暖，整個市場“基本面”尚未出現(xiàn)完全回暖的特征，房地產(chǎn)投資同比去年同期出現(xiàn)首次回升的跡象并不一定說明市場基本面馬上會有驚天大逆轉(zhuǎn)。市場“基本面”是否真正意義回暖還有待市場成交量的持續(xù)回暖并且可以持續(xù)帶動房地產(chǎn)投資等基本指標(biāo)持續(xù)回升。

     筆者認(rèn)為，在降息、降準(zhǔn)及各種微調(diào)等多種因素及差別化的樓市調(diào)控政策綜合作用下，以首套房置業(yè)為主的需求將會繼續(xù)積極入市，繼續(xù)放量，延續(xù)之前成交量回升的局面，這將逐步促使形成市場“基本面”的真正意義的“回暖”。

    從市場“基本面”的房地產(chǎn)投資、新開工面積、土地購置面積、市場銷售面積及金額等幾個指標(biāo)來看，如果樓市差別化微調(diào)政策的執(zhí)行將成就樓市成交量“金九銀十”，并且在這個階段，以首套房置業(yè)為主的需求將會繼續(xù)積極入市，繼續(xù)放量，延續(xù)之前成交量回升的局面，這將使開發(fā)企業(yè)對于整個市場“基本面”由信心不足轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎樂觀，這也將促使開發(fā)企業(yè)在成交量回升的之后進(jìn)一步有序加大房地產(chǎn)投資、新開工面積，甚至重拾土地市場拿地的熱情，逐漸形成市場“基本面”的真正意義的“回暖”。

    但是，從政策面的走勢來看，差別化的調(diào)控政策導(dǎo)致樓市成交量持續(xù)回升，開發(fā)企業(yè)的資金面的狀況也會逐漸得到緩減，當(dāng)前市場已經(jīng)出現(xiàn)房價降幅收窄甚至個別項(xiàng)目小幅漲價的現(xiàn)象，防止房價報(bào)復(fù)性反彈成為明年樓市甚至更長時間段內(nèi)調(diào)控的重要課題，調(diào)控政策仍需常態(tài)化執(zhí)行。因此，“去投資化”的限購限貸政策尚短期內(nèi)不可能出現(xiàn)明顯松動，外來的投資投機(jī)性需求不會大規(guī)模入市，限購政策有可能明年會繼續(xù)執(zhí)行。

     第二、為中高端樓市將繼續(xù)降溫，為剛需一族爭取更多的購房時間。

    2012年9月前后，上海市房管局先后兩次發(fā)文強(qiáng)調(diào)限購政策須從嚴(yán)執(zhí)行，政策的從嚴(yán)執(zhí)行對于中高端樓市影響較大，從目前來看，中高端市場放量3-7月窗口期已經(jīng)過去，中高端市場成交量有可能因此走低，從結(jié)構(gòu)上為整體樓市價格降溫。

    此外，政策的從嚴(yán)執(zhí)行及差別化的稅收政策對于繼續(xù)保護(hù)首套房“自住需求”，為剛需一族爭取更多的購房時間。從政策面的走勢可以看出，由于“微調(diào)”政策的繼續(xù)，那么也就明確地為首套房“自住需求”進(jìn)一步放量入市提供了市場機(jī)會，盡管房企房價降幅收窄甚至只有小幅的房價促銷優(yōu)惠，但是，整個市場基本面尚未明顯有好轉(zhuǎn)的跡象，應(yīng)該來說，在市場尚處于恢復(fù)的階段過程中，在限購限貸政策的之下房價不會出快速上漲的趨勢，在房價相對平穩(wěn)的階段，仍然是自住需求、剛需一族相對合理的購房時間“窗口”，在這個階段，首套房“自住需求”將繼續(xù)支撐整個房地產(chǎn)市場成交量回暖。

    第三、盡管2012年在跑量上不少企業(yè)做的比較成功，但是，今年房企整體利潤率偏低，開發(fā)企業(yè)應(yīng)注重修煉內(nèi)功，包括通過管理、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)系列化、成本控制、融資成本等多方面，注重利潤率盈利能力的提升。

    根據(jù)萬科[簡介 最新動態(tài)]此前發(fā)布的半年報(bào)，萬科2012年上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入307.2億元和凈利潤37.3億元，同比分別增長53.7%和25.1%，這意味著中海地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]的上半年凈利潤總額接近萬科的兩倍，位居行業(yè)第一位。從這兩家2012年上半年凈利潤總額對比及分析可以看出，中海[簡介 最新動態(tài)]的取勝之處在于：成本管理和融資模式。成本管理上嚴(yán)格控制費(fèi)用，融資上，港市上較低的融資成本以及相對內(nèi)地的融資難度。

    因此，在未來通過多元化手段降低成本提升利潤率已經(jīng)顯得非常關(guān)鍵，在未來，房企不僅僅要關(guān)注規(guī)模上的制勝，還更應(yīng)該注重利潤率盈利能力的提升。