自2010年10月7日“滬十二條”發(fā)布上海商品住宅市場(chǎng)施行限購(gòu)以來(lái)，至今已經(jīng)執(zhí)行兩周年。從調(diào)控效果而言， 由于“去投資化”的常態(tài)化的樓市調(diào)控措施，各地投資性投機(jī)性需求已經(jīng)被大量擠出樓市，市場(chǎng)基本回歸至以“自住需求”為主，并且各地房?jī)r(jià)自2011年7月以來(lái)出現(xiàn)“停漲”或甚至2011年10月以后出現(xiàn)10-15%以上的個(gè)案價(jià)格下調(diào)，樓市調(diào)控已經(jīng)取得顯著成效。

    從2009-2012年上海商品住宅市場(chǎng)成交量變化情況也可以反映出投資性需求進(jìn)入撤出樓市的大致數(shù)量。2009年上海商品住宅市場(chǎng)成交量1763.6萬(wàn)平方米，2010年為972萬(wàn)平方米，而2011年只有729.8萬(wàn)平方米，今年1-9月為633.61萬(wàn)平方米，如果第四季度每月按照平均80萬(wàn)平方米近期月均去化速度來(lái)計(jì)算，那么預(yù)計(jì)今年會(huì)成交870-900萬(wàn)平方米。2012年的市場(chǎng)略好于去年，但仍然難以超過(guò)2010年，更不用說(shuō)2009年。2011-2012年市場(chǎng)成交量的走低很大程度上是由于去“投資化”的常態(tài)化調(diào)控導(dǎo)致的。從這2009、2012這兩年市場(chǎng)成交量差值來(lái)看，大約有1000萬(wàn)平方米的市場(chǎng)需求被積壓出樓市，當(dāng)然包含投資性投機(jī)性、部分改善性，甚至也誤傷部分剛需入市。

    從上海商品住宅市場(chǎng)限購(gòu)以來(lái)成交量?jī)r(jià)同比變化情況也可以反映出調(diào)控的成效。盡管2012年1-9月上海市商品住宅價(jià)格分別比2010、2011年同期還上漲8.4%，2.8%，但是房?jī)r(jià)上漲速度相對(duì)于2009-2010這兩年明顯放緩了很多，成交量也因?yàn)槿?ldquo;投資化”的限購(gòu)政策出現(xiàn)下降。

    但是，時(shí)至今日，我們應(yīng)該關(guān)注政策層面的微妙變化對(duì)于市場(chǎng)的影響，以未雨綢繆防患于未然。當(dāng)前，一方面多地在沒有實(shí)質(zhì)性改變限購(gòu)的前提下，通過(guò)階段性的、小范圍的局部放松限購(gòu)政策，來(lái)實(shí)現(xiàn)刺激樓市成交量回升，限購(gòu)政策基本上呈現(xiàn)出“明緊暗松”的市場(chǎng)特征，另一方面，從調(diào)控政策執(zhí)行的力度及市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，仍然堅(jiān)持“去投資化”，盡管市場(chǎng)也呈現(xiàn)出房?jī)r(jià)降幅收窄甚至個(gè)別項(xiàng)目漲價(jià)的現(xiàn)象。

    另外，政策層面的微妙變化也引起市場(chǎng)買賣雙方心態(tài)的變化。事實(shí)上，從市場(chǎng)買賣雙方心態(tài)來(lái)看，目前市場(chǎng)始終是處于“階段性”的觀望狀態(tài)。這種“階段性”的觀望主要表現(xiàn)在在微調(diào)政策的刺激下，開發(fā)商采取“以價(jià)換量”策略市場(chǎng)成交量被激活，成交量持續(xù)回暖之后開發(fā)企業(yè)資金緊張的局面得到緩解，降價(jià)的動(dòng)力就會(huì)逐步消失，最終會(huì)選擇房?jī)r(jià)降幅收窄或漲價(jià)。而樓盤一旦降價(jià)活動(dòng)停止市場(chǎng)就處于僵持狀態(tài)，陷入的觀望氣氛，市場(chǎng)成交量出現(xiàn)萎縮。

     上海十一前后上海商品住宅市場(chǎng)成交狀況亦是如此。具體而言，當(dāng)前市場(chǎng)處于階段性的觀望狀態(tài)主要有兩方面原因：

    第一、市場(chǎng)成交量回暖之后，開發(fā)企業(yè)資金面不太緊張，部分開發(fā)商或主動(dòng)或被動(dòng)地繼續(xù)博弈市場(chǎng)，開發(fā)商推盤節(jié)奏的放緩供應(yīng)量的減少，從而影響市場(chǎng)成交量及地方政府財(cái)政收入，倒逼地方政府出臺(tái)“刺激”房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施。

     第二、部分開發(fā)商利用活動(dòng)營(yíng)銷、房展會(huì)等時(shí)機(jī)，發(fā)出樓盤價(jià)格降幅收窄甚至炒作買漲不買跌的市場(chǎng)漲價(jià)預(yù)期，及部分城市銀行首套房貸利率恢復(fù)基準(zhǔn)導(dǎo)致購(gòu)房者購(gòu)房成本增加，導(dǎo)致部分購(gòu)房者進(jìn)一步觀望。

     從2012年10月商品住宅市場(chǎng)成交量趨勢(shì)來(lái)看，10月難說(shuō)有突破性的成交量，一方面開盤量不如之前多，另外，在漲價(jià)預(yù)期博弈的市場(chǎng)背景下，成交量勢(shì)必會(huì)短期內(nèi)出現(xiàn)萎縮的跡象，難以出現(xiàn)火爆行情，但是，基本需求仍然會(huì)繼續(xù)釋放。2012年剩余11-12月兩個(gè)月上市房企應(yīng)該會(huì)集中跑量，因?yàn)榇蠖鄶?shù)大型或上市房企有年度銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)及年報(bào)的要求。

     從房?jī)r(jià)促銷力度角度來(lái)講，大幅促銷的可能性不大，開發(fā)商資金沒有之前那么緊張了，估計(jì)小幅微幅降價(jià)促銷成為市場(chǎng)主流。從價(jià)格走勢(shì)角度來(lái)看，無(wú)論目前短期還是中長(zhǎng)期，防止房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈將成為政府政策及市場(chǎng)極為關(guān)心的話題和重點(diǎn)。

     上海土地市場(chǎng)在2012年十一前后也呈現(xiàn)出非理性發(fā)展態(tài)勢(shì)?；仡欕p節(jié)后近一周內(nèi)上海土地市場(chǎng)，一方面，僅僅一周時(shí)間上海土地市場(chǎng)收金115.6億，可見節(jié)后土地市場(chǎng)“開門紅”。但是，這個(gè)“開門紅”背后是多幅地段位置較好市中心核心地塊的推出及其伴隨的（全市或區(qū)域）總價(jià)或單價(jià)“地王”的對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊。