地產(chǎn)開發(fā)模式之弊

　　不僅如此，開發(fā)商遺留的問題也直接影響著物業(yè)公司與業(yè)主之間的關系。

　　“開發(fā)建設通常都會有一些遺留問題，而一旦交房后，開發(fā)商就不管了。”楊健說，這時候，物業(yè)公司就成了開發(fā)商的替罪羊。

　　盧先生2010年在北京東四環(huán)買了一套由外資開發(fā)商建設的期房，但沒有想到的是，這個樓盤在一期銷售之后，二期開發(fā)的土地遲遲無法完成拆遷。

　　“今年1月份收房的時候，我發(fā)現(xiàn)，這個項目只有原本規(guī)劃的一半大小，整個小區(qū)景觀、環(huán)境都打了折扣。而且剛收房就能看到樓外觀裂縫等問題。”盧先生說，這個開發(fā)商在北京的其他項目都是由旗下的物業(yè)公司來提供服務，但偏偏這個項目找了一家不知名的物業(yè)公司。

　　盧先生等業(yè)主對這個原本宣稱高檔社區(qū)的項目非常不滿意，但物業(yè)公司并不能解決業(yè)主提出的問題。盧先生說，“裝修需要跟物業(yè)公司簽一個協(xié)議，但物業(yè)公司就是不給簽。我前前后后地跑，好像還得求著這個物業(yè)公司。”

　　“業(yè)主會把前期開發(fā)商留下的問題一股腦地推給物業(yè)公司。”楊健說，我國超過7成的物業(yè)公司都有開發(fā)商背景。他們對整個住宅項目存在的質量、配套缺陷都清楚，但由于是開發(fā)商的子公司，沒有辦法讓開發(fā)商做出整改，面對業(yè)主的不滿也沒有好辦法。這樣一來，業(yè)主能想到的惟一方法就是拒交物業(yè)費。

　　一個惡性循環(huán)就此形成。業(yè)主不滿，不交物業(yè)費。物業(yè)公司得不到利潤，就無法提供好的服務。雙方的矛盾越來越多。

　　為了避免這種狀況，也有物業(yè)公司想出新辦法。據(jù)龍湖集團執(zhí)行董事兼首席市場官秦力洪介紹，龍湖物業(yè)有一個前期介入組，全程介入前期拿地、中期施工到后期交付的整個開發(fā)過程。在每一個地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，龍湖物業(yè)都會提出意見。據(jù)介紹，在業(yè)主收房前，龍湖物業(yè)的前期介入組已經(jīng)代表業(yè)主向地產(chǎn)公司提出6000多條調整和整改意見。

　　“不然，等交房后，所有的出氣口都會轉移到物業(yè)公司身上。”秦力洪說。

　　在楊健看來，這正是我國房地產(chǎn)開發(fā)選擇香港模式帶來的問題。香港的房地產(chǎn)開發(fā)是一條龍式的，開發(fā)商在每個環(huán)節(jié)都要賺錢。而在美國，強調專業(yè)分工。從拿地、融資到開發(fā)建設再到最后的物業(yè)服務，都是由不同的專業(yè)公司來做，避免了很多問題的產(chǎn)生。