上市房企中報(bào)披露接近尾聲。數(shù)據(jù)顯示，盡管房企資金壓力在前階段的“以價(jià)換量”中有所緩解，但整體庫(kù)存仍居高位。當(dāng)前市場(chǎng)正處于膠著狀態(tài)，熱銷與冷清并存。業(yè)界認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未形成整體回暖趨勢(shì)。隨著下半年進(jìn)入全年銷售目標(biāo)的沖刺階段，“金九銀十”有望帶來(lái)新一輪的推盤高峰，并帶動(dòng)成交量的整體上升。
房企去庫(kù)存仍為主要目標(biāo)
Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年8月25日，滬深兩市已有101家房地產(chǎn)上市公司公布了半年報(bào)，總體來(lái)看，上半年房企銷售普遍飄紅，但利潤(rùn)增幅明顯落后于銷售增幅。“招保萬(wàn)金”四大行業(yè)巨頭上半年?duì)I業(yè)收入總額超過(guò)674億元，相比去年的484億元大幅增長(zhǎng)近40%；但凈利潤(rùn)只比去年同期增長(zhǎng)不足2億元，為79.59億元。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部常清告訴記者，作為內(nèi)地上市房企的前四強(qiáng)，“招保萬(wàn)金”的經(jīng)營(yíng)情況反映了大型房企的一些特征。“由于結(jié)算項(xiàng)目數(shù)量和質(zhì)量的不同，“招保萬(wàn)金”的營(yíng)收和利潤(rùn)漲幅不一，但整體而言，四大房企‘增收不增利’”。
該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，從房企的結(jié)算周期來(lái)估計(jì)，目前反映在房企上半年報(bào)表中的項(xiàng)目多數(shù)都受到了2010年以來(lái)調(diào)控的影響。除招商地產(chǎn)部分毛利率較高的項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算以外，其余3家房企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率都出現(xiàn)下調(diào)。其中，萬(wàn)科為26.5%，同比下降5.6個(gè)百分點(diǎn)；金地為36.1%，同比下降3.16個(gè)百分點(diǎn)；保利為37.51%，同比下降3.19個(gè)百分點(diǎn)。
根據(jù)半年報(bào)數(shù)據(jù)，四大房企持有現(xiàn)金1097.77億元，與年初相比增加了27.67%。新增短期借款和一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款合計(jì)575.65億元，同比基本持平。鏈家地產(chǎn)據(jù)此分析認(rèn)為，近幾個(gè)月來(lái)房企為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，拓寬資金來(lái)源，加大了和其他房企以及資金實(shí)力較強(qiáng)機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目上的合作。“上半年的開(kāi)源節(jié)流，現(xiàn)金為王使得房企當(dāng)前償債壓力明顯降低。”盡管大多數(shù)房企在年初以來(lái)普遍推行“以價(jià)換量”的銷售策略，緩解了一些資金壓力，但庫(kù)存量依然有增無(wú)減。最新數(shù)據(jù)顯示，四大房企的當(dāng)前庫(kù)存合計(jì)為5157.68億元，與年初4760億元相比增長(zhǎng)了8.35%。
常清告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，僅從數(shù)據(jù)來(lái)看，房企的庫(kù)存同比上漲明顯。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)算周期的影響，部分已經(jīng)被銷售但尚未結(jié)算的物業(yè)也包含在庫(kù)存之中。而這部分物業(yè)的價(jià)值可以用房企的預(yù)收賬款數(shù)量來(lái)估算。如果減去預(yù)售賬款部分，房企的真實(shí)庫(kù)存為2499.43億元，與年初相比則降低了1.56%。
金地集團(tuán)總裁黃俊燦告訴記者，“盡管當(dāng)前房企的庫(kù)存消化周期在下降，已經(jīng)從12個(gè)月降到10個(gè)月。但是預(yù)計(jì)下半年很多標(biāo)桿房企推到市面上的總量在增加，所以當(dāng)前房企去庫(kù)存的壓力依然很大。”
黃俊燦還說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率下滑將是未來(lái)趨勢(shì)。“對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)而言，從2009年到2011年，成本在上升，居民地價(jià)未來(lái)也有可能上升?？傮w來(lái)看，房企未來(lái)的利潤(rùn)空間會(huì)下滑。”他認(rèn)為，房企未來(lái)的策略除了去庫(kù)存以外還要改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。
