“地根”“銀根”“預(yù)期”三大漲價因素推高房價

　　樓市調(diào)控未曾放松，政策口子并未松動，為何７月份的房價依舊上漲？

　　地方增收乏力，“地根”放松沖動增加。暗自放松限購、公積金貸款額度上浮、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、發(fā)放購房補貼……２０１１年下半年以來，全國有３３個城市以不同方式“微調(diào)”樓市政策，“財政焦慮”再次凸顯。由于土地出讓金收入銳減，地方政府放松調(diào)控以活躍房地產(chǎn)市場的意愿增強，一些地方屢屢微調(diào)試探調(diào)控底線，房價調(diào)控受到挑戰(zhàn)。

　　一些地方的地王“重出江湖”。在７月３０日舉行的北京土地拍賣中，和裕地產(chǎn)以３７８７５元／平方米的樓面價捧得一商業(yè)金融地塊，成交價位居北京歷史上同類地塊的第二位。而在６月，恒大地產(chǎn)以１３．２２億元購得廣州珠江新城地塊，溢價率高達(dá)１７０％，引發(fā)市場一片嘩然。

　　中原市場研究中心數(shù)據(jù)說明了土地市場的這一變化，７月份全國１３個主要城市扭轉(zhuǎn)了上半年的土地市場頹勢，土地出讓金上漲６％。以北京為例，北京市土地整理儲備中心數(shù)據(jù)顯示，７月北京共成交１６宗土地，獲得土地出讓金共９３．６１億元，創(chuàng)下今年以來單月土地收入新高。

　　“財政收入減少，土地財政饑渴，不排除一些開發(fā)商去年以來，或者在更早之前，以低價拿地，高價出售，抬高房價的可能性。”陳昇說。

　　“銀根”放松，房企漲價動力加大。隨著“穩(wěn)增長”一系列措施的出臺，特別是兩次降息之后市場流動性有所寬裕，一度經(jīng)歷“寒冬”的房企日子好過起來。業(yè)內(nèi)人士稱，地產(chǎn)企業(yè)資金負(fù)債率一般平均是在７０％，現(xiàn)在整體在下滑。上市房企已公布的半年報顯示，負(fù)債、現(xiàn)金流都在好轉(zhuǎn)。

　　房價預(yù)期變動，購房者“加緊”購入。３６５地產(chǎn)家居網(wǎng)近日的一項調(diào)查顯示，超過七成的網(wǎng)友計劃在半年內(nèi)出手買房。購房者的“消化力”從一組數(shù)據(jù)便可窺見一斑：７月份多數(shù)城市樓市庫存大幅減少。其中南京去庫存化最快，單月商品住宅可售面積下降４９.３萬平方米。北京、蘇州、青島的庫存降幅都超過了１０萬平方米。

　　“樓市庫存的下降為房企‘減負(fù)增效’，反過頭來又會增加開發(fā)商漲價的沖動。”陳昇說。

　　“樓市調(diào)控其實是政府、房產(chǎn)商和購房者之間的‘信心博弈’。”復(fù)旦大學(xué)公共傳媒博士徐健認(rèn)為，購房者更應(yīng)該相信政府調(diào)控房價的能力和手段。