2012年，精裝房的多事之秋。
這邊廂，各路媒體不斷爆出精裝房存在偷工減料、裝修質(zhì)量參差等問題，從地板、到門、從瓷磚到馬桶，各種問題，一揭到底；那邊廂，精裝房的前景依舊春光燦爛。國家住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，為規(guī)范精裝修住宅市場，國家正在著手出臺“強(qiáng)制性精裝國家標(biāo)準(zhǔn)”。有深圳業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來5年左右，精裝房將會逐漸取代毛坯房。
細(xì)看深圳市場，業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，在已拿到預(yù)售許可證的112個樓盤項目中，帶精裝修的有19個，占比約為17%。業(yè)內(nèi)人士表示，在接下來的一段時間內(nèi)，毛坯房銷售仍為深圳市場的主力。
在采訪過程中，受訪對象無一不堅持說“精裝房是行業(yè)未來的發(fā)展趨勢”，但囿于監(jiān)管、驗收等一系列流程標(biāo)準(zhǔn)化的缺失，精裝房雖銷售情況理想，但質(zhì)疑聲總是緊隨其后。“前途是光明的，道路是曲折的”，可看作精裝房發(fā)展最貼切的描述。
購買人群 70后80后夫妻成主力
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至8月9日，深圳全市已取得預(yù)售許可證的在售樓盤項目有112個，包括19個帶精裝修的項目，占比16.9%。其中，龍崗區(qū)無論在項目總數(shù)還是精裝修項目數(shù)量上，均居全市六區(qū)之首：38個項目中，帶精裝修的有11個。
從銷售情況上看，預(yù)售時間為今年的樓盤有3個，分別是南山區(qū)的海境界(1月7日)、羅湖區(qū)的港澳8號(1月10日)、寶安區(qū)的中糧錦云(7月29日)，已售比例依次為63.29%、71.3%、0.08%。除上述3個項目，其余14個帶精裝修項目的已售比例多在80%至90%之間(見附表)。
有鑒于上述的中糧錦云、港澳8號以及海境界3個項目所宣傳的精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)依次為每平方米2000元、3000元、4000元三個梯度，記者近日走訪了3個項目的樣板房一探精裝修差別。
記者從置業(yè)顧問口中了解到，前來購買精裝修房源的客戶，大部分為70后、80后夫妻，而這些客戶中，主要以白領(lǐng)、公務(wù)員群體為主，只有一部分客戶購買小戶型的精裝房，用于投資。
7月29日，中糧錦云在深圳大中華廣場開盤，雖然開盤幾天以后，記者關(guān)注到許多購房者對中糧多次提高售價，甚至更改國土局備案價格，以及未兌現(xiàn)開盤折扣的做法有諸多不滿，但開發(fā)商方面給出的銷售情況說明卻絲毫未受影響。
據(jù)置業(yè)顧問介紹，項目首批600多套78至180平方米2—5房，90平方米以下戶型帶精裝發(fā)售，均價在每平方米1.8至2.2萬之間，目前首批單位已售罄，后加推200套，售出約九成，2批單位推出時間待定。
在項目精裝修品牌表上，記者看到臥室、客廳、廚衛(wèi)、廚房電器、室內(nèi)門、入戶門等部位均注明選用品牌的名稱，馬可波羅、TOTO、中意、方太等耳熟能詳?shù)钠放凭涣衅渲?，但也僅限于品牌名稱，無細(xì)化至具體型號。
隨后，記者在中糧錦云業(yè)主論壇瀏覽關(guān)于項目精裝房信息時發(fā)現(xiàn)，多位準(zhǔn)業(yè)主通過對同城另一開出2000元精裝修標(biāo)準(zhǔn)的樓盤進(jìn)行對比，質(zhì)疑中糧標(biāo)準(zhǔn)存在較大程度“縮水”。
市場前景
短期內(nèi)毛坯房唱主角 精裝房代表發(fā)展趨勢
精裝房的發(fā)展歷史雖沒有毛坯房這么久遠(yuǎn)，但卻早已有強(qiáng)大的“后臺”依托。
早在1999年，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見》，提出發(fā)展精裝房；住建部在2008年發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》中鼓勵新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式，逐步達(dá)到取消毛坯房、直接向消費(fèi)者提供全裝修成品房的目標(biāo)。
“是否需要發(fā)展精裝房，公司內(nèi)部早已經(jīng)過多次論證，結(jié)論是肯定的：精裝房是未來發(fā)展的大趨勢。”一位不愿具名的房企內(nèi)部人士表示，然而政策有引導(dǎo)作用，但最終的選擇權(quán)還是市場，如果置業(yè)者不認(rèn)可，再好的政策也難以推行，而一些“在當(dāng)下的市場環(huán)境中難以避免”的質(zhì)量問題已經(jīng)嚴(yán)重傷害了精裝房的市場形象，因此，公司到現(xiàn)在也沒有將精裝房計劃付諸實踐。“何必還沒事兒給自己找事兒？”他說道。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)徐楓告訴記者，深圳的普通住宅仍以毛坯房為主，從項目個體來說，許多置業(yè)者不喜歡精裝修房，這一點越往內(nèi)地延伸，感覺越明顯。“國家相關(guān)部門強(qiáng)制性精裝是一回事兒，但市場接受度又是一回事兒了。下半年采用精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)發(fā)售的新盤，用兩只手都能數(shù)得過來，毛坯仍是深圳新上市普通住宅的首選。”
從目前精裝房的銷售來看，萬科旗下的清林徑和金域緹香花園的精裝修房源銷售最為理想，均達(dá)到了99%以上。雖然精裝房被越來越多置業(yè)者所接受，但相比于市場上體量更大的毛坯房房源，毛坯房顯然更有市場。
“如果說5年內(nèi)精裝房取代毛坯房，這應(yīng)該是理想狀態(tài)。”徐楓解釋，精裝房比較難推存在多方阻力，但主要來自市場。市場接受度不高是一方面，裝修風(fēng)格是主觀性的概念，眾口難調(diào)。
其次，就是開發(fā)成本這一塊，在深圳，精裝修的項目還是比毛坯房項目價格高一些，個別樓盤更是把精裝修作為加價的砝碼。置業(yè)者選擇精裝項目的可能性還是有待提升。
不放松的調(diào)控政策也是討論精裝房發(fā)展繞不過去的一道坎。對此，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心林銳華表示，部分開發(fā)商也改變了交樓標(biāo)準(zhǔn)，如一部分精裝修，一部分毛坯，這樣既能保證開發(fā)商的利潤，也符合限價令。目前這種銷售模式尚未傳播開來，不過預(yù)計在原有政策調(diào)控不變的情況下，開發(fā)商有可能采取此措施。
掙脫桎梏
精裝國標(biāo)有望年內(nèi)出臺 深圳及時跟進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)落地
既得先天優(yōu)勢，為何精裝房的發(fā)展如此糾結(jié)？
深圳市住宅產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長邱學(xué)武認(rèn)為，從環(huán)保、安全性和專業(yè)化的角度看，全裝修是未來的發(fā)展趨勢。一方面，一些置業(yè)者自行裝修會導(dǎo)致一個樓盤在蓋好的一兩年內(nèi)不斷有住戶在搞裝修，不僅污染環(huán)境，也有擾民之嫌。
另一方面，精裝房的選擇性較差，難以滿足消費(fèi)者的個性化需求。而且，目前的驗收標(biāo)準(zhǔn)粗放，概念不清的精裝房在質(zhì)量上參差不齊，關(guān)于精裝房的丑聞也是時有耳聞。兩者的矛盾短期內(nèi)難以調(diào)和，目前置業(yè)者缺少可以兩全的選擇。
誠然，上述中糧錦云項目的一位準(zhǔn)業(yè)主在博客上貼出自己簽訂的《中糧錦云項目裝修委托協(xié)議》，其中“乙方可自行選用同檔次的其他材料及設(shè)備代替，甲方完全認(rèn)可乙方選定的替代材料/設(shè)備，并不會因此追究乙方任何違約責(zé)任”，“如甲方對本商品房裝修質(zhì)量有異議的，可委托具法定質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行核驗，如有質(zhì)量缺陷由施工單位承擔(dān)，與乙方無關(guān)”等條款明顯對開發(fā)商開脫責(zé)任有利，“看到這里，我已失望至極，無話可說。”這位準(zhǔn)業(yè)主如是寫道。
邱學(xué)武建議，精裝房需要得到長遠(yuǎn)的良性發(fā)展，需要相關(guān)部門對裝修質(zhì)檢環(huán)節(jié)進(jìn)行系統(tǒng)化提升，不僅要完善相應(yīng)的法律法規(guī)、制定清晰的標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)檢程序，還應(yīng)該加大檢查力度。“在交房驗收環(huán)節(jié)，質(zhì)監(jiān)部門對于房屋主體結(jié)構(gòu)的檢查比較嚴(yán)格，但對于裝修質(zhì)量的檢查則較弱，抽檢率較低，并且很多檢查流于表面化，導(dǎo)致一些問題無法被檢查出來。”
邱學(xué)武強(qiáng)調(diào)，相應(yīng)的法律法規(guī)還應(yīng)明確各類裝修問題的相應(yīng)賠償標(biāo)準(zhǔn)，尤其要加大懲罰措施，出問題需“罰到底”。
因90%的房源都是精裝房，萬科可稱為精裝房的忠實擁護(hù)者。其總裁郁亮曾在公開場合建議政府加快包括裝修房標(biāo)準(zhǔn)在內(nèi)的住宅產(chǎn)業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)制定，只有建立統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，才利于行業(yè)平穩(wěn)順利發(fā)展。“精裝修從材料到工藝更新速度太快，2003年曾經(jīng)出臺過的精裝修規(guī)范如今已經(jīng)不完全適用。”
今年3月底，中國建筑裝飾協(xié)會相關(guān)人士透露，住宅精裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)有望年內(nèi)出臺，具體細(xì)節(jié)涉及精裝修的墻面、地面、防水、門窗等系列標(biāo)準(zhǔn)，并且為“強(qiáng)制性”標(biāo)準(zhǔn)，而非現(xiàn)在的“推薦性”標(biāo)準(zhǔn)。
深圳市人居委相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時明確表示，該“國標(biāo)”已編制完成，不久將出臺，深圳市參與了該標(biāo)準(zhǔn)的制定工作，待該標(biāo)準(zhǔn)正式發(fā)布后將及時跟進(jìn)相關(guān)工作。
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