8月以來，房地產(chǎn)上市公司半年報披露進入密集期，開發(fā)商們開始紛紛預告自己的“中考”成績?？v觀已經(jīng)出爐的部分房企半年報，上半年房企業(yè)績難言樂觀，依然處于2011年年報負債率高企的陰霾之中，2012年房企半年報普遍呈現(xiàn)“利潤下滑”、“庫存增加”、“資產(chǎn)負債率繼續(xù)走高”的現(xiàn)象。

    據(jù)同花順iFinD統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2012年8月8日，已有 22家上市房企公布半年報，占滬深上市房企總數(shù)約15%。這22家上市房企的負債率并不樂觀，負債總額3985.14億元，比上年期末增加413.76億元。資產(chǎn)負債率為75.99%，而上年末為74.36%，上漲近2%。

    業(yè)內分析認為，在房地產(chǎn)政策“緊箍咒”的約束下，上市房企資金面好似上了“鐐銬”一樣，中小房企虧損面逐漸擴大，大房企的表現(xiàn)雖略好于中小房企，但也難現(xiàn)2009～2011年持續(xù)普漲的局面。從行業(yè)的資產(chǎn)負債情況來看，上市房企確實存在加大融資力度的緊迫需要，加快資金回籠速度，有效剔除庫存積壓，是開發(fā)商年內面臨的艱巨任務。

    上半年：冰山火海

    2012年上半年房地產(chǎn)調控已進入攻堅階段，雖然說半年報不足以對年報有全面預兆，但依然可以“管中窺豹”，折射出房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展狀況不盡如人意。不斷攀升的庫存壓力，本就讓房地產(chǎn)行業(yè)呼吸不暢，再加上日益攀升的資產(chǎn)負債率，房地產(chǎn)企業(yè)愈加喘不過氣。

    據(jù)鏈家地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計，就已公布半年報的22家房企而言，盡管開工規(guī)模減少，上半年仍新增庫存300億元，12家房企資產(chǎn)負債率上漲，嘉凱城、江蘇新城和濱江集團3家房企資產(chǎn)負債率更是超過80%。

    從統(tǒng)計結果看，嘉凱城以4901.43%的利潤下降幅度居“虧損榜”之首，虧損3億元以上，而去年同期盈利728.95萬元。對此，嘉凱城表示，公司2012年半年度虧損的主要原因，是房地產(chǎn)行業(yè)的整體環(huán)境對公司的項目銷售進度和價格產(chǎn)生了一定的影響。

    而濱江集團則以負債總額303.7億元位列“虧損榜”第二，比上年末的280.46億元增加23億元，負債率也由2011年的80.60%上升到81.86%。今年上半年，濱江集團的凈利潤為8513.5萬元，縮水6500萬元，同比減少43.16%。

    中小房企占全部房企總數(shù)的80%左右，它們半年報的集體“飄綠”，著實令市場堪憂。亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓在接受本報記者采訪時表示，商品房庫存影響資金周轉率，土地空置影響融資成本，地價上漲影響銷售溢價利潤，也恰恰由于資金周轉率的嚴重下降和融資成本上漲及銷售溢價利潤的下滑導致房企資產(chǎn)負債率上升。另外，也不排除開發(fā)周期延長，償完舊債又迎新債的可能性。

    一位不愿署名的券商分析師告訴本報記者，在嚴厲的房地產(chǎn)政策調控下，中小房企在項目滯銷及融資障礙的雙重夾擊下，經(jīng)營狀況惡化是情理之中的。對于半年報提及的部分房企利潤下滑，大多是緣于半年度實際可結算項目少，導致可確認的銷售收入較少。

    那么，房企巨頭的日子是否會好過些呢？

    8月7日，作為房地產(chǎn)上市公司四巨頭之一，萬科率先發(fā)布2012年半年報。1～6月，公司實現(xiàn)結算面積263.8萬平方米，同比增長90.7%；實現(xiàn)結算收入302.2億元，同比增長55.4%；實現(xiàn)營業(yè)收入307.2億元，凈利潤37.3億元，同比分別增長53.7%和25.1%。

    根據(jù)萬科的半年報，營業(yè)收入、凈利潤皆呈增長態(tài)勢，可謂給投資者交上了一份靚麗答卷，但78.86%的資產(chǎn)負債率令人擔憂。

    報告顯示，截至2012年6月30日，萬科資產(chǎn)負債率達到78.86%。“這個數(shù)值似乎不低，萬科銷售業(yè)績雖可觀，但盈利能力正在減弱，利潤空間被壓縮。”業(yè)內人士如此分析。

    但萬科給出的解釋則為：“78.86%的負債率是緣于已售未結資源規(guī)模進一步提升，預收賬款增加，剔除預售賬款后，萬科負債占總資產(chǎn)的比例只有39.3%，較去年年末下降了0.3%，低于房地產(chǎn)上市公司一季報平均49%的水平。”

    “在調控的作用下，房企利潤應該說是回歸到了比較合理的水平。之前房企的利潤率普遍在20%～30%之間，現(xiàn)在下降到10%～15%是比較正常的。”上述不愿具名的券商分析師說。部分開發(fā)商為去庫存而選擇以價換量，以保持資金鏈穩(wěn)定。在這種情況下，即便銷售額增加，其利潤也會隨之減弱。

    鏈家地產(chǎn)市場研究部常清對本報記者表示，資產(chǎn)負債率上升主要是來源于融資增加和規(guī)模擴張。資產(chǎn)負債率上升，一方面，使得房企財務成本增大，另一方面，也使得房企經(jīng)營風險增加，下半年不排除會有房企出售資產(chǎn)或者股權來降低負債率的案例出現(xiàn)。從庫存和資產(chǎn)負債率來看，房企經(jīng)營壓力依然較大。強化銷售去庫存依然是房企下半年最主要的任務。