現(xiàn)場提問：您覺得國家有沒有可能在下半年限制或者去除合同銷售款制度，公司下半年的合同銷售款有怎樣的預(yù)測？萬科如果要發(fā)展到國外，哪些國家是公司比較感興趣的？

　　郁亮：其實是探討要不要取消預(yù)售制度的問題，預(yù)售制度是各國普遍的慣例，很多地方都有。只不過在大陸預(yù)售制度某種意義上變成融資工具和手段，可以逐步收錢，這一點是大陸跟別的地方的不同之處。

　　而大陸為什么不一樣，是因為大陸金融市場不太發(fā)達，沒有其他金融工具可以運用。因此這個制度起到融資的作用。

　　現(xiàn)在如果要對這個進行探討，也就是如何限制預(yù)售融資功能的問題，限制預(yù)售融資功能就必須給新的融資渠道，比如說資本市場開放，過去五年資本市場是不再融資的。另外，銀行是不是有開發(fā)貸款，融資貸款等。這是值得探討的，包括法律框架，法律制度，產(chǎn)權(quán)制度等。

　　目前住建部已經(jīng)對這個事情有了否認和澄清。這涉及到大陸房地產(chǎn)整個制度變化的問題，如果要調(diào)整是需要通盤調(diào)整，而不可能單一調(diào)整。

　　而萬科如果國際化會去什么地方？我們當(dāng)然是會去社會穩(wěn)定的地方，因為社會不穩(wěn)定，房地產(chǎn)一定不之前很難生存與發(fā)展。而我們最要去的地方是中國人多的地方，美國跟香港都是個不錯的選擇。不過，這方面是開放性的，有機會就會去發(fā)展。

　　現(xiàn)場提問：公司下半年合同銷售有沒有什么預(yù)測？

　　郁亮：萬科賣的情況不錯，但我們不做預(yù)測。不過今年有信心會超過去年全年的銷售額，去年是銷售1200億元。

　　現(xiàn)場提問：上半年你們的銷售均價下降了，原因是什么？公司下半年推貨的策略是什么？您個人的時間放在萬科上跟放在南聯(lián)上是怎么安排的？

　　郁亮：均價下降是結(jié)構(gòu)上的問題，萬科從2008年開始就一直采取積極合理的定價策略。萬科項目新開盤時有一個指標(biāo)，要求一個月之內(nèi)賣出60%。

　　萬科均價降低是反應(yīng)了結(jié)構(gòu)上的因素，比如說跟去年同期比，上海、深圳、北京這些地方賣得多一點，而今年不是這樣。但是，這兩三年以來，普通住宅一直維持在比較高的位置，所以在價格上有一些調(diào)整。

　　下半年萬科推貨量會比上半年多，我們相信下半年銷售表現(xiàn)會比上半年更好，市場也可能更配合一些。

　　在南聯(lián)，我沒有擔(dān)任任何職位，南聯(lián)作為跟萬科有關(guān)聯(lián)的公司，作為一個新的準(zhǔn)備要發(fā)展壯大的公司，我們當(dāng)然會給予比較多的關(guān)注，而具體時間分配現(xiàn)在也不知道。

　　現(xiàn)場提問：你們有沒有一個大概的國際化時間表能分享一下，比如說三年計劃或者五年計劃？您剛才說要去海外給海外華人提供服務(wù)，這個服務(wù)是指的開發(fā)房地產(chǎn)，還是有新的業(yè)務(wù)模式會出來？

　　郁亮：計劃也是這段時間我在思考的問題，現(xiàn)在我們沒有具體的方案拿出來。主要是我們對市場進行了解之后才能拿出具體的方案來。大家都很關(guān)心南聯(lián)的問題，南聯(lián)是萬科國際化的第一步，香港是面向全球的，萬科國際化已經(jīng)開始。而未來的三年或者五年規(guī)劃事情我還在討論中。

　　現(xiàn)場提問：萬科有沒有足夠的資金去發(fā)展國外，在國外發(fā)展的過程中會不會形成合資？

　　郁亮：我們跟國外財團相比，錢不算什么。所以，萬科能夠進行國際化絕對不是因為有資金優(yōu)勢，而是在客戶方面，對客戶的理解和認識，這是我們的優(yōu)勢。

　　所以，我們會考慮跟當(dāng)?shù)睾献骰锇橐院献鞯姆绞絹戆l(fā)展，畢竟我們需要有人幫助。所以之所以一直沒具體談到國際化的計劃，其實我們需要找到合適的不同地方不同合作伙伴之后，才能發(fā)揮不同合作伙伴之間的各自優(yōu)勢，才能做好這件事情。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在內(nèi)地主要城市北京、上海樓價控制在一個比較穩(wěn)定的水平，但是一些二、三線城市樓價比較高，您是否擔(dān)心限購令等政策會延續(xù)到二、三線城市？萬科怎么應(yīng)對？

　　郁亮：現(xiàn)在所有城市都有限購令和限價政策，幾乎關(guān)注的城市全部在這范圍里面，各地都是在限購，限價里面，所以這跟一、二、三線沒有分別。

　　我們的政策很簡單，只改變我們能改變的，決不改變不能改變的事情，因為無法去改變政策，所以我不去預(yù)測政策。我們相信只要堅持做下來，在嚴厲的調(diào)控下繼續(xù)發(fā)展，以后政策松動之后會活得更好。記住這個底線之后，好好研究在這個政策下怎么做事情就行，舉個例子，如何讓你的產(chǎn)品更加適應(yīng)調(diào)控之下的市場需求。

　　與其抱怨政策合理不合理，公平不公平，不如多研究對策去解決問題。所以，萬科是不怨天，不怨地，只怨自己不努力。

　　現(xiàn)場提問：您剛才說也很喜歡香港，想向香港開發(fā)商學(xué)習(xí)，有沒有一些學(xué)習(xí)心得？或者說您喜歡香港這邊哪個開發(fā)商？會不會考慮跟新鴻基他們合作？

　　郁亮：早年有到新鴻基學(xué)習(xí)，當(dāng)時不認識新鴻基高管，是偷偷尾隨客戶跑到社區(qū)里面去。新鴻基的物業(yè)管理，房屋品質(zhì)都做得很好，包括新地會做得特別好，萬科的萬科匯就是向新地匯學(xué)的。香港發(fā)展商身上有很多東西值得我們?nèi)W(xué)習(xí)。

　　任何有興趣跟萬科合作的，我們都會考慮。在香港，即使是中小發(fā)展商也有各自的特色。所以，萬科在香港選擇合作伙伴方面不設(shè)條件，我們十分歡迎跟香港本地發(fā)展商合作。