現(xiàn)場提問：第一，自4月份開始出手土地市場，萬科今年至今已新增項目共18個，這樣的頻繁拿地主要是出于什么考慮，接下來還會不會繼續(xù)拿地？

　　5月份以來土地市場很活躍，地王也出現(xiàn)不少，例如北京、天津，你怎么看待今年的土地市場？覺得今年是否會是土地抄底的好時機？

　　郁亮：萬科拿地主要取決于兩個重要的因素，一是有沒有機會；二是正好有錢。對于萬科來說，現(xiàn)在手里有地有錢，是一個非常好的可進可退狀態(tài)，這也是一個未來策略。

　　另外，萬科的另一個拿地策略是從2008年開始明確，就是決不拿地王?？梢钥吹綇?008年以后，全國地王就沒有萬科的份。其實，地王的項目并不一定沒錢賺，只是我們不想再參與爭地王。

　　在不當(dāng)?shù)赝醯那疤嵯?，有合適的項目萬科就會去拿。至于拿多少，怎么拿，什么時候拿還是取決于上述兩個因素。

　　6月份之后，地王的出現(xiàn)如北京、天津，但事實上，全國各地到目前為止，統(tǒng)計下來，土地拍賣過程中溢價率大部分是提高到18%左右，而18%左右不代表地王，溢價率100%才是地王。所以，僅幾個城市出現(xiàn)地王，不足以說明地王的頻繁出現(xiàn)。

　　以前大部分是國企、央企拿地王，現(xiàn)在央企卻不能參加，變成民企拿地王。原來地王不全是央企造，民企也造地王，所以要反思一下，地王頻出是什么原因造成的。

　　現(xiàn)場提問：截至到六月底，萬科資產(chǎn)負債增加到了78.86%，萬科在負債方面是怎么控制的？關(guān)于融資方面，接下來有沒有一些新的計劃？

　　還是關(guān)于政策方面的問題，您剛才也說到中央長期調(diào)控房地產(chǎn)不放松。從上半年以來，看到很多地方政府都有政策松綁的現(xiàn)象，您怎么看待這種現(xiàn)象？在這種情況下，萬科是否會受到一些影響？

　　郁亮：萬科目前負債率78%這個數(shù)字，從今天公布的報表看，萬科有1400多億已售為結(jié)預(yù)售款，預(yù)售款是負債，所以報表上顯示78%的負債率。

　　實際上凈負債率只有22%，我們有470億現(xiàn)金在手里拿著，所以，長期負債和短期負債加起來才200多億，因此不做現(xiàn)金安排，而不是說萬科的負債率很高，其實在同行里萬科是負債率最低的公司之一。

　　我們永遠需要錢，因為有更好的發(fā)展機會等著我們。至于融資沒有什么具體的計劃，而是當(dāng)有好的融資機會跟工具來臨，就要好好利用它。

　　所以，萬科從2008年以后，在每一次的調(diào)控中都能應(yīng)對得很好，主要是因為我們是一個身段特別靈活的公司，能夠靈活應(yīng)對各種變化，以變來應(yīng)變。

　　從地方政府政策放松的時間越來越短來看，政策松綁被叫停的時間是越來越短，通常說要放寬，文件出來不到四個小時就被中央糾正，從這看出，國家行政效率在這一點上體現(xiàn)得非常充分。所以，沒有一個放松是成功的。

　　因此，還是要遵循中央政策原則，從全國整個宏觀調(diào)控政策來說，各地政府都要不折不扣不執(zhí)行。

　　而今年的影響對于萬科來說，跟去年沒什么兩樣，我們的應(yīng)對策略仍然是做主流市場，蓋好房子，滿足市場自住需求。