新辦法沖擊了二手房交易長(zhǎng)期以來(lái)形成的“潛規(guī)則”。

　　為了少繳稅，二手房交易雙方先簽一份“陰合同”作為交易憑證，再簽訂一份低于房產(chǎn)實(shí)際價(jià)格的“陽(yáng)合同”用來(lái)報(bào)稅，“陰陽(yáng)合同”在二手房交易中長(zhǎng)期存在。不過(guò)，現(xiàn)在這種辦法越來(lái)越行不通了。記者24日了解到，本月起山東省對(duì)納稅人所申報(bào)的存量房交易價(jià)格實(shí)施系統(tǒng)評(píng)估，如果評(píng)估價(jià)高于房產(chǎn)網(wǎng)簽價(jià)，而納稅人又沒(méi)有正當(dāng)理由，將不能辦理過(guò)戶。記者調(diào)查了解到，此項(xiàng)新規(guī)的實(shí)施，不但遏制了虛假合同避稅的行為，同時(shí)也沖擊了二手房交易長(zhǎng)期以來(lái)形成的“潛規(guī)則”。

　　40萬(wàn)的房子，網(wǎng)簽竟報(bào)100元

　　“看這套房產(chǎn)，明顯是故意做低價(jià)格。”24日，在濟(jì)南市房產(chǎn)交易大廳二樓的地稅窗口，工作人員指著電腦屏幕上的一套網(wǎng)簽價(jià)格為100元的房產(chǎn)說(shuō)。工作人員將這套房產(chǎn)的面積、地理位置、建筑年代、朝向等一系列指標(biāo)輸入“濟(jì)南市存量房交易價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)”，經(jīng)過(guò)系統(tǒng)測(cè)算，這套房產(chǎn)的“評(píng)估價(jià)”為38.5萬(wàn)元。

　　濟(jì)南市地稅局征收局工作人員白波向記者介紹，二手房房產(chǎn)在辦理過(guò)戶時(shí)，要繳納營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅和附加稅等，根據(jù)享受優(yōu)惠政策的情況不同，大部分的稅種可以減免。在不享受優(yōu)惠政策的情況下，所有稅款加起來(lái)最高為9.6%左右。“如果以最高納稅額度計(jì)算，原本價(jià)值38.5萬(wàn)元的房屋，網(wǎng)簽只報(bào)100元，確實(shí)能規(guī)避掉不少的稅款。”

　　低于“評(píng)估價(jià)”且無(wú)正當(dāng)理由，不能過(guò)戶

　　“這些房?jī)r(jià)過(guò)低的房產(chǎn)，如果買賣雙方不能拿出正當(dāng)理由和證據(jù)，將不能辦理過(guò)戶手續(xù)。”白波告訴記者。

　　記者了解到，7月1日起上線的“濟(jì)南市存量房交易價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)”，對(duì)市內(nèi)的每一個(gè)地區(qū)、樓盤的房屋都設(shè)定了一個(gè)“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)”。如果網(wǎng)簽的價(jià)格低于按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)計(jì)算出來(lái)的評(píng)估價(jià)，地稅部門會(huì)要求當(dāng)事人說(shuō)明房?jī)r(jià)過(guò)低的理由。

　　那么，這個(gè)“評(píng)估價(jià)”又是如何確定的？地稅部門工作人員介紹，首先由通過(guò)政府公開招標(biāo)方式確定的中介評(píng)估公司劃分評(píng)估分區(qū)，通過(guò)實(shí)地調(diào)查、市場(chǎng)調(diào)研、交易比對(duì)等方法，評(píng)估確定各區(qū)域基準(zhǔn)房屋的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)值。在實(shí)際交易中，利用評(píng)估軟件再根據(jù)房屋面積、樓層、朝向等要素進(jìn)行修正，計(jì)算出該交易房的“評(píng)估價(jià)”。當(dāng)納稅人申報(bào)的交易價(jià)格低于評(píng)估系統(tǒng)產(chǎn)生的“評(píng)估價(jià)”，且納稅人未能舉證正當(dāng)理由的，稅務(wù)人員會(huì)以此“評(píng)估價(jià)”為參考確定計(jì)稅依據(jù)。

　　事實(shí)上，存量房交易價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)上線之前，稅務(wù)部門也會(huì)對(duì)前來(lái)辦理過(guò)戶手續(xù)的房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。以前的評(píng)估主要參考房產(chǎn)網(wǎng)簽價(jià)格、房產(chǎn)所在地同類房型的網(wǎng)上交易價(jià)格，以及拆遷補(bǔ)償價(jià)格等因素，主要依靠工作人員的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在啟用評(píng)估系統(tǒng)，將更加準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)。

　　“陰陽(yáng)合同”購(gòu)房，再次交易不劃算

　　“存量房交易價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)的上線，是稅務(wù)部門為了規(guī)范二手房交易稅收征管的外在約束。對(duì)于買賣雙方來(lái)說(shuō)，還是要弄明白簽訂虛假合同、‘陰陽(yáng)合同’存在的風(fēng)險(xiǎn)。”

　　濟(jì)南市地稅局相關(guān)業(yè)務(wù)人員告訴記者，買賣雙方簽訂低于房產(chǎn)實(shí)際交易價(jià)格的合同，盡管短期看能少交稅，卻會(huì)給雙方履行合同埋下隱患。比如有的買方在按照虛假合同金額低價(jià)支付賣方后，就要求賣方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，并訴諸法庭，導(dǎo)致賣方實(shí)際利益受損。

　　對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，二手房交易中不如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，將導(dǎo)致購(gòu)房人以后再轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)的稅賦可能大幅增加。譬如，購(gòu)房人實(shí)際以60萬(wàn)元的價(jià)格成交，卻只取得40萬(wàn)元的購(gòu)房發(fā)票，再轉(zhuǎn)讓時(shí)購(gòu)房成本只能以40萬(wàn)元計(jì)算，除去購(gòu)房成本，其余的都是應(yīng)稅收入，因此相關(guān)稅賦就會(huì)大幅增加，待稅務(wù)部門察知后不僅要依法補(bǔ)繳稅款，還要接受相應(yīng)處罰，進(jìn)而導(dǎo)致交易雙方不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

　　【市場(chǎng)反應(yīng)】

　　新規(guī)沖擊交易“潛規(guī)則” 買家提出“稅費(fèi)平攤”

　　此次對(duì)稅收環(huán)節(jié)的規(guī)范，在二手房市場(chǎng)上也激起了陣陣漣漪。常年做二手房中介生意的王偉告訴記者，新規(guī)實(shí)施之后，靠簽訂虛假合同避稅實(shí)在是難上加難。“以前在這方面稅務(wù)部門也有嚴(yán)格把關(guān)，但是人工評(píng)估畢竟有辦法應(yīng)對(duì)，現(xiàn)在換成電腦系統(tǒng)操作，完全沒(méi)有了操作的空間。”

　　另有多家中介機(jī)構(gòu)向記者表示，新規(guī)實(shí)施后，對(duì)二手房買賣時(shí)“買方付稅”的潛規(guī)則造成了一定沖擊。由于體現(xiàn)在合同上面的房屋價(jià)格提升，需要交的稅款比以前高了，單純靠買家一方承擔(dān)稅款，很難達(dá)成交易。不少買家會(huì)提出“稅費(fèi)平攤”的要求。“這種情況，一方面是稅收新規(guī)的影響，另一方面也與目前房產(chǎn)交易市場(chǎng)的持續(xù)低迷、賣方市場(chǎng)風(fēng)光不再有關(guān)。”生產(chǎn)路附近一家中介負(fù)責(zé)人告訴記者。