青島二手房成交量連續(xù)三個月回升，房東趁勢縮小議價空間，改善型需求悄然入場。畢竟調(diào)整政策沒有全面放開，所以對比以往的回暖過程，這次要緩慢些。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下半年市場出現(xiàn)報復(fù)性上漲的可能性不大。
購房意愿在上升
“從成交數(shù)據(jù)看，二手房回暖是明顯的。”太平洋房屋市場部經(jīng)理郝銀廣分析，青島七區(qū)二手房二月份成交950來套，之后一路走高，6月份成交了1730多套。本月到20日，成交已經(jīng)達到1200套，估計七月成交能達到1800套，現(xiàn)在客戶的購房意愿大了。
“現(xiàn)在，到了周末店里的人手明顯不夠。”21世紀(jì)不動產(chǎn)李村錦銳店店長閆君告訴記者，從五月份開始成交量、帶看量都在上升。
“以前客戶到店里了解一下行情就走了，現(xiàn)在多數(shù)人要看房。以前帶看一套房用時半小時，現(xiàn)在客戶要求多看幾套，所以帶看一次要兩三個小時。”閆君證實，購房者看房的心態(tài)與以前明顯不同。
兩次降準(zhǔn)、降息，以及首套房貸款優(yōu)惠是青島二手房成交量回升的主要原因，這是采訪中多家中介機構(gòu)對近期回暖比較一致的觀點。
郝廣銀說，購房者看到將近半年時間二手房價格沒怎么跌，并有些趨穩(wěn)，再加上房貸政策微調(diào)，促使一部分人出手。現(xiàn)在客戶買房不擔(dān)心跌，更多的是擔(dān)心漲。
成交恢復(fù)了六七成
對回暖的問題，21世紀(jì)不動產(chǎn)青島區(qū)域分公司總經(jīng)理劉剛的判斷相對謹(jǐn)慎。他認(rèn)為，目前還是處在恢復(fù)的過程中。
他說，2005年—2008年，青島市內(nèi)四區(qū)二手房平均月成交量約在2000套，今年6月份這一數(shù)字僅為1250套。再以七區(qū)二手房成交量分析，2009年成交了3.6萬套，2010年成交3萬套，平均月成交都在2500-3000套。根據(jù)經(jīng)驗，七區(qū)二手房每天成交過百套，就很火爆了，七八十套是正常的成交量。
所以劉剛認(rèn)為，目前市場尚在恢復(fù)中，只達到了正常狀態(tài)的六七成。
和一手房市場一樣，二手房也并非是全線回暖。太平洋房屋城陽區(qū)總經(jīng)理楚宜杰透露，近幾個月城陽二手房成交有些上升，但不太明顯。整體趨勢比市內(nèi)四區(qū)一般要滯后一個半月左右。
剛需最愛市北
根據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)青島公司統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月份是一年來的成交高峰，市北區(qū)二手成交440套，四方區(qū)成交296套，市南成交293套，這三個區(qū)為6月成交主力，占了七區(qū)總成交量接近60%。其中，市北區(qū)已連續(xù)三個月過400套，成交量遙遙領(lǐng)先。此外，6月份七區(qū)二手房成交中，60-90平方米戶型占了將近一半。
對此，青島二手房分析人士張斌認(rèn)為，目前，市南、市北等區(qū)域在售的一手房是以大戶型高端產(chǎn)品為主，這使一部分市區(qū)剛需客戶轉(zhuǎn)向二手房市場，促使主城區(qū)二手房成交反彈。
張斌同時認(rèn)為，現(xiàn)在主城區(qū)二手房成交主力還是七八十平方米的剛需產(chǎn)品，而這類產(chǎn)品主要集中在市北區(qū)的錯埠嶺、臺東、浮山新區(qū)等地，這是市北成交量高的主要原因。
另外，在李滄區(qū)受一手房供應(yīng)量高沖擊，二手房價格年后又有所回落，一二手房價格倒掛現(xiàn)象得到改善。
據(jù)閆君介紹，年前，百通馨苑高層住宅的賣價還在8000多元/平方米，年后再降。目前的成交價格約為7700-7800元/平方米。
根據(jù)記者了解，百通馨苑二手房目前價格水平低于或接近周邊一手盤價格。因此，一些想盡快入住的購房者選擇購買二手房，價格調(diào)整因素帶動區(qū)域成交量上升。李滄二手房已從二月份成交48套，拉升至6月份的221套。
議價空間在縮小
和一手房比起來，二手房“個體決策”隨意性大，跌得慢，而漲價可能是一夜之間的事。
青島鏈家的分析報告顯示，2012年上半年青島二手房議價空間繼續(xù)縮小。其中6月份島城二手房議價空間也達到兩年內(nèi)的最低水平。
郝廣銀介紹說，今年市場最低迷時，二手房議價空間達到15-20%。比如5月份金華公寓一套房源報價175萬元，實際成交價150萬元。如果放到現(xiàn)在，最低不會低于160萬元。
閆君也反映，在百通馨苑，一套報價92萬元的房源，最低曾經(jīng)能降4萬元，現(xiàn)在只能降1萬元錢。一個月有三個撥人看房和一周有三撥人看房，房東的心態(tài)是不一樣的。下半年觸底反彈可能性大
目前，青島二手房成交以剛需為主。根據(jù)以往經(jīng)驗，如果形成全面回暖，改善型需求不能“缺席”。
青島鏈家市場研究部的分析報告透露，2012年第二季度，一線城市北、上、廣、深二手房大幅回暖，市場成交逐漸回歸活躍，價格有所上揚。需求結(jié)構(gòu)逐漸從單一小戶型為主導(dǎo)剛性需求，向中小戶型為主導(dǎo)的剛性、改善性混合需求傾斜，且改善性成交占比逐漸增加，這對于未來市場延續(xù)回暖起到一定的支撐作用。
通常，一線城市的市場變化是青島樓市走向的先行信號。
青島鏈家區(qū)域經(jīng)理王金偉證實，6月份青島已進入剛需與改善型需求混合入市的觸點上，90-120平方米面向改善型客戶的比例上升，有改善型需求的潛在客戶占到了三四成，預(yù)計從三季度開始需求結(jié)構(gòu)變化將會逐漸顯現(xiàn)。
對于后市，王金偉認(rèn)為，下半年青島二手房市場會回暖，但報復(fù)性上漲可能性不大，價格觸底反彈的可能性大。
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