錢的問題難倒開發(fā)商
“目前近70%的房地產上市公司經營現(xiàn)金呈現(xiàn)入不敷出狀況，行業(yè)整體運行風險正加速累積。”蔣云峰分析認為，隨著調控持續(xù)深入，房地產上市公司的成本壓力還在明顯增大。與此同時，高力國際成都分公司日前專門針對當前情況下，開發(fā)企業(yè)如何融資發(fā)布了專題報告。該報告顯示，近期，杭州金星、杭州錦繡天地、廣東廣德紛紛申請破產，盡管上述案例在目前看來尚屬個案，但在房地產企業(yè)普遍面臨資金鏈緊張的狀況下，金星等房企的倒下顯然值得成都行業(yè)人士深思。
債臺高筑壓垮了大規(guī)模的地產開發(fā)商，中小房企面臨的卻不只是“折腰”，而是能否繼續(xù)生存。“銀行原本都不樂于貸款給我們，現(xiàn)在更是切斷了我們的資金來源?？蛻魪你y行那里貸不到款，樓市的成交量很難上去。籌不到資金，無法償還貸款，更別說開發(fā)新樓盤。以前還可以發(fā)動幾個合伙人作為主要出借人，再出動員工進行拉網式攬客，必要的時候還會求助于民間借貸，現(xiàn)在，估計哪一條路都難啦。”成都一家小型房企老總有點“郁悶”地向記者說。
與基金合作或是新出路
針對開發(fā)商當前的困難，本報記者就融資等相關話題采訪了多位業(yè)界專家及一些國際代理機構，他們的觀點或許可以作為企業(yè)解決資金難題提供一些參考。
高力國際相關負責人表示，2012年對于房地產開發(fā)商來說仍是非常艱辛的一年。首先，傳統(tǒng)融資渠道的收緊和銷售的持續(xù)低迷將共同對開發(fā)商的資金流形成嚴峻挑戰(zhàn)；其次，融資成本越來越高，不僅擠壓產品利潤空間，更推高了項目運營的風險。如何通過獲取外部資金來支持項目及企業(yè)的正常運轉，度過困難時期已成為每個開發(fā)商都必須思考的問題。該負責人認為，在當前的市場和政策環(huán)境下，開發(fā)商與基金合作其實不失為一個相對理想的出路。
據(jù)介紹，基金作為一種嗅覺靈敏、趨利性極強的資金集合，其對開發(fā)商的品牌、產品、團隊、經驗都有著非常嚴格的考量和選擇標準，通過嚴密而靈活的操作方式將資金運作的風險盡量降低?，F(xiàn)階段，基金更傾向與已具備一定開發(fā)經驗、品牌形象較好、本地資源較為豐富的中小型開發(fā)企業(yè)合作。其合作方式主要分為收購項目公司、財務投資、債券投資以及資產收購。這四種主要的合作方式可單獨也可交叉使用。
但該負責人同時提醒道，基金操盤團隊擁有極強的風險規(guī)避或轉嫁能力，開發(fā)商與基金合作除獲取資金外，更需要注意由此產生的風險，而降低風險的基礎便是準確評判自身條件和需求，以此來選擇與企業(yè)發(fā)展最為契合的基金，制定最為契合的合作方式。
記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，在成熟的國際房地產金融市場，基金是常規(guī)且有效的資本利用手段之一。盡管目前成都部分開發(fā)商與基金合作的融資活動仍屬于被動應急，但從客觀效果來看，卻不可否認這種“應急”行為對房地產行業(yè)的推動作用，只不過企業(yè)在與其合作時，謹慎判斷、謹慎選擇同樣必不可少。
七大融資方式可參考
記者在采訪中得知，目前在業(yè)內還流行有以下七種融資方式。“無論如何，拓寬融資渠道必須遵循相關的法律法規(guī)，做到謹慎抉擇，切忌投機取巧。”針對各種形式的融資方式，一位業(yè)內資深人士也發(fā)出了善意的提醒。
1、以價換量回籠資金
成都市社科院副院長陳家澤稱，融資有風險，開發(fā)商最明智的選擇還是以價換量，快速實現(xiàn)資金回籠才是王道，而且這也和國家對房地產調控的目的相一致。
據(jù)了解，近期陸續(xù)有市場消息顯示，部分房地產開發(fā)商出現(xiàn)賣股、賣地、賣項目現(xiàn)象，籌集資金動作頻頻。“在市場濃厚的觀望氣氛中，率先調整價格能吸引買房者的目光，也能借此籌措資金，趁土地價格處于低位囤積，為后期發(fā)展蓄勢。”有業(yè)內人士表示。
2、向保障房進軍
發(fā)改委為保障房開“后門”，地方投融資可發(fā)企業(yè)債的消息，無疑刺激了市場的脈搏。陳家澤稱，企業(yè)肩負著一定的社會責任，房地產企業(yè)可以適當考慮將企業(yè)自身利潤和政府規(guī)劃、民生工程等結合起來，參與保障房建設，贏取政府和銀行的信任，在有限空間尋求可持續(xù)發(fā)展，這也不失為拓展融資渠道的方式。
3、多方調整贏利模式
“調控持續(xù)下，開發(fā)企業(yè)還需要積極做出業(yè)態(tài)調整，開發(fā)多種贏利模式，不要在一棵樹上吊死。”陳家澤說，如現(xiàn)在漸漸興起的旅游地產、工業(yè)地產以及方興未艾的養(yǎng)老型地產等，都存在巨大的市場空間。“企業(yè)的眼界要開闊，思路要活躍，不要把所有的寶都壓到住宅或者商業(yè)地產上。一定要記住，現(xiàn)金為王。”陳家澤提醒說。
4、謹慎選擇信托資本
雖然房地產信托總是在冰火兩重天之間游走，但從目前來看，并沒有出臺正式文件叫停房地產信托計劃。在房地產信貸持續(xù)收縮的背景下，從資金需求來講，信托必然會成為求錢若渴的房地產開發(fā)商眼中的“救命稻草”。
5、開拓海外融資市場
記者從相關資料獲悉，自2011年1月起，包括華潤、雅居樂、中駿、恒盛、佳兆業(yè)、碧桂園、遠洋、盛高、寶龍、世茂等在內的多家大型房企紛紛啟動海外融資，目前融資規(guī)模超過1000億元人民幣。利率高、年限長和新型的合成債發(fā)債方式成為今年開發(fā)商融資的特色。其主要表現(xiàn)在三個方面：一是，在人民幣貸款難以獲得的情況下，外貿進出口企業(yè)把手伸向外幣信貸市場；二是，外幣貸款利率低，大大降低了融資成本；三是，在人民幣升值的背景下，企業(yè)通過NDF（無本金交割遠期外匯交易）或境內遠期買入美元進行對沖并獲得套利空間。
6、合作融資共同擔當
日前，由中信銀行武漢分行獨家主承銷的首支中小企業(yè)集合票據(jù)進入銀行間市場發(fā)行，注冊和發(fā)行金額3.8億元，期限3年。一家小企業(yè)發(fā)行債券估計沒人買，可是捆綁一幫優(yōu)質的中小企業(yè)，就會成為銀行眼里的“香餑餑”。即使是行業(yè)標桿萬科，也同樣選擇了合作開發(fā)模式，這不僅讓參與合作的其他地產商和投資方感到了“同分一杯羹”的欣慰，更讓萬科能以整合資源、低成本、分散風險、減少金融依賴的方式實現(xiàn)擴張。
7、借殼上市或出讓股權
除以上方式外，還有通過借殼上市的辦法實現(xiàn)融資。如金科集團就借殼重組，將47億元資產注入ST東源。市場人士分析，從3月開始，借殼融資的數(shù)量明顯增加，僅近期就有幾家房企成功借殼。
還有通過出讓股權的方式尋求資金。如北京城建近期就宣布，擬收購北京中鴻房地產公司持有的世紀鴻城公司部分及其相應債權；中糧地產也在同期發(fā)布公告稱，通過上海證券交易所出售公司持有的部分招商證券。
