正在興建中的創(chuàng)鴻廣場(chǎng)，是南海大道又一個(gè)新興的綜合體項(xiàng)目。南都記者張明術(shù)攝
商業(yè)地產(chǎn)盛宴，正在佛山上演。最近一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、蘇寧置業(yè)兩大外地巨頭先后在佛山拿下以商業(yè)為主的城市綜合體地塊，成為全城熱議的話題。而實(shí)際上，在萬(wàn)達(dá)、蘇寧涉足之前，佛山房企已從2009年開(kāi)始大規(guī)模涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，在建的城市綜合體項(xiàng)目，如同繁星點(diǎn)點(diǎn)、數(shù)不勝數(shù)。
商業(yè)地產(chǎn)熱潮，是城市升級(jí)與房企轉(zhuǎn)變雙重需要。在業(yè)界看來(lái)，土地成本高企，加上住宅限購(gòu)，讓更多房企樂(lè)意在融資渠道多元的商業(yè)地產(chǎn)中淘金。在佛山城市升級(jí)的背景下，政府推動(dòng)諸多城市綜合體項(xiàng)目招商引資，讓佛山的商業(yè)地產(chǎn)及城市綜合體開(kāi)發(fā)體量多過(guò)廣深。
城市化提速
天量綜合體搭車(chē)趕工
6月26日，每年一度的城市可經(jīng)營(yíng)推介會(huì)上，蘇寧置業(yè)斥資50億元投資興建佛山新城蘇寧廣場(chǎng)，這是佛山新城又一個(gè)大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目，而自5月底至今，房地產(chǎn)巨頭在佛山增持商業(yè)、開(kāi)發(fā)城市綜合體項(xiàng)目的動(dòng)作連連。
蘇寧置業(yè)在6月7日，以底價(jià)6.188億元競(jìng)得佛山新城一宗總面積10萬(wàn)平方米的綜合商業(yè)地塊，計(jì)劃興建五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓和大型商業(yè)中心。而在5月24日，大連萬(wàn)達(dá)以底價(jià)20.36億元奪得南海千燈湖金融C區(qū)舊改的首宗開(kāi)發(fā)地塊，興建集高檔商業(yè)中心與住宅的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。
兩家初次涉足佛山的企業(yè)，拿地間隔僅有半個(gè)月，時(shí)間之快堪稱是佛山綜合體及商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮的縮影。南都記者一項(xiàng)最新統(tǒng)計(jì)顯示，以禪桂新中心城區(qū)為圓心，五區(qū)目前在建的城市綜合體項(xiàng)目高達(dá)30個(gè)，總建筑面積超過(guò)1500萬(wàn)平方米。這一體量，比起廣深更甚一籌。
城市綜合體形成圍城之勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)熱潮洶涌而來(lái)，是佛山市場(chǎng)近兩年才有的現(xiàn)象。自2009年以來(lái)，佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)的各路發(fā)展商，紛紛加大城市綜合體用地的拓展和爭(zhēng)奪，如保利、萬(wàn)科等品牌上市房企，更是通過(guò)舊城改造等多條途徑開(kāi)發(fā)城市綜合體項(xiàng)目。而在萬(wàn)達(dá)等外來(lái)豪強(qiáng)搶灘之時(shí)，佛山的城市綜合體和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱，可謂是“越燒越旺”。
在業(yè)界人士看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)近2年在佛山迅速崛起，和本地城市化進(jìn)程提速息息相關(guān)。自去年初佛山市確定以“強(qiáng)中心”為核心的三年城市升級(jí)計(jì)劃后，“強(qiáng)中心”所在的佛山新城、瀝桂新城、禪西新城以及禪城老城區(qū)四大片區(qū)，更是城市綜合體、商業(yè)地產(chǎn)扎堆，南都記者粗略統(tǒng)計(jì)，30個(gè)在建城市綜合體項(xiàng)目中，多達(dá)八成都地處這四個(gè)區(qū)域。
在佛山蘇寧廣場(chǎng)簽約的城市可經(jīng)營(yíng)推介會(huì)上，佛山五區(qū)仍有諸多“待字閨中”的城市綜合體地塊處于招商狀態(tài)。在本地房地產(chǎn)業(yè)界人士看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)熱并非是房地產(chǎn)發(fā)展商一時(shí)頭腦發(fā)熱，政府大力推動(dòng)這些項(xiàng)目招商并引入企業(yè)開(kāi)發(fā)，成為不可忽略的因素。
南都記者了解到，目前佛山在建和將建的城市綜合體項(xiàng)目雖然總建面超1500萬(wàn)平方米，但純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目卻鳳毛麟角，新增商業(yè)地產(chǎn)建筑面積遠(yuǎn)小于這一總規(guī)模。經(jīng)貿(mào)局公布最近兩年在建的商業(yè)面積，佛山就有200萬(wàn)平方米之巨，曾有本地商業(yè)地產(chǎn)人士質(zhì)疑，商業(yè)地產(chǎn)熱是否會(huì)有泡沫。
“這是城市化發(fā)展必經(jīng)過(guò)程，大方向是對(duì)的。”在90年代初就在佛山房地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打的市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)駱儀克分析指出，按照國(guó)際慣例，一座城市每人分?jǐn)偟纳虡I(yè)面積應(yīng)該在1平方米左右，“現(xiàn)在禪桂有120萬(wàn)人，整個(gè)大佛山有700多萬(wàn)人，對(duì)新增商業(yè)地產(chǎn)的需求缺口還是很大。”
在駱儀克看來(lái)，現(xiàn)在的佛山大型商業(yè)中心“配套還比較低”，隨著各個(gè)新興綜合體項(xiàng)目興建，整個(gè)城市的商業(yè)氛圍和發(fā)展水平有望“更上一層樓”。
高成本時(shí)代
更多發(fā)展商試水商業(yè)
2009年興起的商業(yè)地產(chǎn)熱，不僅在佛山市場(chǎng)體現(xiàn)得淋漓盡致，在諸多二線城市同樣是商業(yè)地產(chǎn)熱潮滾滾。在住宅地產(chǎn)調(diào)控，地產(chǎn)項(xiàng)目成本高昂造成利潤(rùn)縮水的背景下，商業(yè)地產(chǎn)無(wú)疑打開(kāi)了另一扇窗，而可操作性良好的城市綜合體項(xiàng)目，成為了各路房企的首選。
2004年開(kāi)始，以中海、保利、萬(wàn)科為代表的外來(lái)品牌發(fā)展商開(kāi)始大舉進(jìn)軍佛山市場(chǎng)。在這之后的5年中，多數(shù)有實(shí)力的房地產(chǎn)商，都把住宅作為其在房地產(chǎn)市場(chǎng)的主業(yè)。
但在2009年之后，佛山的新推商住地塊成本不斷攀升。以禪桂中心城區(qū)為例，2009年前多數(shù)地塊均為3000元/平方米以下的樓面地價(jià)，2007年佛山三宗單價(jià)最貴的商住地塊樓面價(jià)也不超過(guò)6000元/平方米，但在2009年至今，中心城區(qū)商住地塊普遍都要4000多元/平方米以上，最高的樓面價(jià)攀升至近8000元/平方米。
樓市進(jìn)入高成本時(shí)代，還體現(xiàn)在一些舊城改造項(xiàng)目中，由于涉及拆遷補(bǔ)償，發(fā)展商不得不拿出更多的資金去開(kāi)發(fā)這些項(xiàng)目。有業(yè)界人士就指出，像嶺南天地這樣的舊改項(xiàng)目，包含拆遷成本在內(nèi)，房屋的土地成本已經(jīng)攀升至萬(wàn)元左右，發(fā)展商如果單純依仗住宅銷(xiāo)售資金，風(fēng)險(xiǎn)不小。
2010年后，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入到新一輪調(diào)控周期，發(fā)展商試水商業(yè)地產(chǎn)成為一種潮流和趨勢(shì)。在業(yè)界人士看來(lái)，城市綜合體項(xiàng)目往往集住宅、大型商業(yè)項(xiàng)目于一身，住宅銷(xiāo)售可回籠商業(yè)地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)資金，而商業(yè)地產(chǎn)則可提供遠(yuǎn)期回報(bào)，是一種“遠(yuǎn)近皆宜”的操作方式，不少中小房企也紛紛效法。
融資渠道多樣
前期投入必須考量
而善于在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中多渠道融資的瑞安房地產(chǎn)，在商業(yè)地產(chǎn)融資方面斬獲頗豐，其在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資金安排和融資渠道拓展方面的經(jīng)驗(yàn)值得本地房企思考。
近期就有媒體報(bào)道，平安信托推出首只商業(yè)地產(chǎn)信托“平安財(cái)富·安睿1號(hào)”，規(guī)模約17.5億元，主要是用于投資重慶天地項(xiàng)目中的三幢“5A”寫(xiě)字樓，此前瑞安還將佛山嶺南天地一商業(yè)地塊股權(quán)出售給合作伙伴三井不動(dòng)產(chǎn)，引起廣泛關(guān)注。
雖然具有融資渠道多的優(yōu)勢(shì)，但商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目往往也意味著巨大的前期投入。最近，在接受南都記者專訪時(shí)，瑞安房地產(chǎn)行政總裁李進(jìn)港就表示，在嶺南天地這樣的大型舊城改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前，瑞安就要做好資金方面的安排，前期投入大是必須面對(duì)的困難。
與之形成對(duì)比的是，佛山一些城市綜合體項(xiàng)目進(jìn)展偏慢，顯然和其資金來(lái)源過(guò)于依賴住宅銷(xiāo)售回報(bào)有關(guān)。在本地，地產(chǎn)商在城市綜合體開(kāi)發(fā)中，依賴住宅銷(xiāo)售回報(bào)來(lái)推動(dòng)商業(yè)部分開(kāi)發(fā)，“以住養(yǎng)商”的模式十分普遍，而在住宅銷(xiāo)售受阻的情況下，商業(yè)部分開(kāi)發(fā)就變得困難重重。
但不論如何，佛山房企殺入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，玩轉(zhuǎn)城市綜合體項(xiàng)目已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖聦?shí)。在去年，萬(wàn)科總裁郁亮著名的“下半場(chǎng)”理論中曾指出，房地產(chǎn)企業(yè)在新一輪發(fā)展中需要在產(chǎn)品里增加很好的配套，萬(wàn)科正在“蓋有人住的房子”。
而在佛山，房地產(chǎn)商試水商業(yè)地產(chǎn)，力推城市綜合體項(xiàng)目，不僅僅是住宅地產(chǎn)在調(diào)控中“增色”的手段，更是考慮到遠(yuǎn)期可持續(xù)發(fā)展，是房地產(chǎn)市場(chǎng)“下半場(chǎng)”的普遍做法。
采寫(xiě)：南都記者周曉南
焦點(diǎn)
強(qiáng)大之道：業(yè)態(tài)互補(bǔ)錯(cuò)位布局資源整合
“綜合體何其多”，如何錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，提升項(xiàng)目自身乃至區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)力，是面對(duì)多個(gè)綜合體齊齊上馬的現(xiàn)狀下，不得不思考的問(wèn)題。
對(duì)此，廣佛兩地的業(yè)界專家指出，在同一區(qū)域錯(cuò)位發(fā)展，做好項(xiàng)目定位是項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)，“有時(shí)候搞個(gè)小賣(mài)部也比建個(gè)五星級(jí)酒店要強(qiáng)。”同時(shí)，關(guān)注熱點(diǎn)居住鎮(zhèn)街的需求打造中端商業(yè)，以及結(jié)合區(qū)域產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)量身定做商業(yè)配套，也是錯(cuò)位發(fā)展的關(guān)鍵。
同區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)需互補(bǔ)發(fā)展
“目前佛山綜合體建設(shè)，在短時(shí)間內(nèi)增加是有過(guò)于膨脹的趨勢(shì)。”易居中國(guó)廣佛公司總經(jīng)理助理李鍔指出，按照目前的建設(shè)進(jìn)度來(lái)看，將會(huì)有部分的商業(yè)體在投入運(yùn)營(yíng)的初期，可能會(huì)面臨一定的困難和競(jìng)爭(zhēng)。因?yàn)榉鹕侥壳安簧偕虡I(yè)在招商和招租方面，對(duì)商家資源的補(bǔ)充還是相對(duì)缺乏的，即使是現(xiàn)有的商業(yè)，也已經(jīng)存在一定的同質(zhì)化。
正如李鍔提到的那樣，在今年上半年，位于黃岐的西鐵城啟動(dòng)新一期的招商，面對(duì)區(qū)域內(nèi)僅一路之隔的成熟商業(yè)中心嘉洲廣場(chǎng)，業(yè)內(nèi)人士就曾指出只有差異化經(jīng)營(yíng)才能保證大家共同錯(cuò)位發(fā)展。而記者也在采訪中了解到，黃岐的嘉州廣場(chǎng)就是綜合類(lèi)商業(yè)包括餐飲超市和百貨等等，而西鐵城則主打潮流和兒童用品等。
但是，對(duì)于商業(yè)相對(duì)集中的禪桂中心區(qū)，綜合類(lèi)商業(yè)項(xiàng)目仍舊分布相對(duì)密集，并且多個(gè)大型居住區(qū)的商業(yè)也在在建過(guò)程中，例如季華路沿線以及桂城千燈湖片區(qū)等，單單是南桂路地鐵口就已經(jīng)有城市廣場(chǎng)、百花時(shí)代廣場(chǎng)和順聯(lián)奧特萊斯，未來(lái)還將有萬(wàn)科南約村項(xiàng)目。
南海區(qū)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)麥志光對(duì)此分析表示，佛山的綜合體可以參考一下番禺華南板塊的模式，同時(shí)一定要根據(jù)實(shí)際市場(chǎng)需求做好項(xiàng)目差異化的服務(wù)定位，“有時(shí)候搞個(gè)小賣(mài)部也比建個(gè)五星級(jí)酒店要強(qiáng)。”
此外，佛山雖然目前主要商業(yè)綜合體集中在千燈湖、季華路以及佛山新城等區(qū)域，但是各個(gè)項(xiàng)目之間仍舊缺乏一定聯(lián)動(dòng)，整體商業(yè)氛圍和板塊競(jìng)爭(zhēng)力還尚未形成，這一點(diǎn)與廣州的天河城商圈和深圳的萬(wàn)象城和海岸城商圈形成鮮明的對(duì)比。
錯(cuò)位布局從中心走向鎮(zhèn)街
值得注意的是，不少近一兩年新入市或者新開(kāi)工的大型綜合體項(xiàng)目，都不再聚集在禪桂中心區(qū)，開(kāi)始出現(xiàn)向熱點(diǎn)鎮(zhèn)街布局的態(tài)勢(shì)。例如大瀝廣佛路的廣佛智城、華創(chuàng)商業(yè)廣場(chǎng)、西鐵城，里水和順的銅鑼灣廣場(chǎng)、南莊的海盛東方城，還有三山的三山科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心等等。
從市場(chǎng)需求方面來(lái)看，隨著鎮(zhèn)街樓盤(pán)的不斷開(kāi)發(fā)，不論是區(qū)域原居住人口還是新“移民”，都對(duì)生活配套有一定的需求。
而從開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)角度來(lái)看，避免聚集在中心城區(qū)也是降低競(jìng)爭(zhēng)力發(fā)展的途徑。某本土商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人就提到，“作為中小型開(kāi)發(fā)商，如果是和大型房企拼爭(zhēng)中心區(qū)的綜合商業(yè)項(xiàng)目，那一定是沒(méi)有優(yōu)勢(shì)的。因此就選擇一些需要商業(yè)配套的鎮(zhèn)街，這樣可以尋找發(fā)展機(jī)會(huì)。”
記者采訪了解到，例如羅村圣地廣場(chǎng)、黃岐的嘉洲廣場(chǎng)以及和順的銅鑼灣廣場(chǎng)等鎮(zhèn)街商業(yè)項(xiàng)目，其定位大都在中端或者中高端水平，與中心區(qū)的一些高端商業(yè)中心形成差異，同時(shí)，在經(jīng)營(yíng)形式上也有不同。
從區(qū)域來(lái)看，這類(lèi)商業(yè)綜合體目前已經(jīng)開(kāi)始從中心區(qū)走向鎮(zhèn)街，也形成了與中心區(qū)的錯(cuò)位發(fā)展，有觀點(diǎn)認(rèn)為，鎮(zhèn)街商業(yè)缺乏客流量的支撐，因此不被看好，但是也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，做好前期定位是項(xiàng)目的關(guān)鍵。對(duì)此，麥志光就表示，鎮(zhèn)街的商業(yè)主要是為附近的住宅小區(qū)配套的。所以是力求小而全，而中心區(qū)域的商業(yè)體主要體現(xiàn)精品、檔次和綜合性，這就是兩者的差異化。
依據(jù)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)量身定做綜合體
“還有一種綜合體的開(kāi)發(fā)模式就是，整合目前現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)，將目前相對(duì)零散的項(xiàng)目，按照需要進(jìn)行改造和翻新。”廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，比如佛山的批發(fā)市場(chǎng)，綜合市場(chǎng)需要改造，這一點(diǎn)是城市建設(shè)的需要，同時(shí)也是綜合體開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)。
從佛山各大在推進(jìn)的綜合體項(xiàng)目區(qū)位和定位來(lái)看，除了中心區(qū)的綜合性商業(yè)，以及鎮(zhèn)街的以生活配套為主的商業(yè)之外，依托區(qū)域原有產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)，而進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)和商業(yè)模式更新?lián)Q代的商業(yè)綜合體，也占據(jù)了一定的比例。
例如素有廣佛黃金走廊的廣佛路沿線集中了大量的有色金屬、內(nèi)衣、照明等產(chǎn)業(yè)，沿線的廣佛智城、華創(chuàng)商業(yè)廣場(chǎng)等都是依托于當(dāng)?shù)匾延械漠a(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。
領(lǐng)先豐地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理助理李華宇，對(duì)于佛山的綜合體，開(kāi)發(fā)商除了要有自己完整的開(kāi)發(fā)思路，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的資金流，還要在業(yè)態(tài)配合實(shí)現(xiàn)組合最大化。有的綜合體是走企業(yè)鏈路線的，有的是走綜合型的，要找到最適合自己業(yè)態(tài)組合。采寫(xiě)：南都記者路漫漫
投資建議
短期回報(bào)率僅為參考要看重長(zhǎng)期規(guī)劃定位
易居中國(guó)廣佛公司總經(jīng)理助理李鍔：
從廣深以及其他區(qū)域的成功經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，首先，建立在快速交通系統(tǒng)上的商業(yè)，成功率就比較高。這一交通系統(tǒng)包括軌道交通和快速公交系統(tǒng)，佛山目前還是以前者為主。至少這類(lèi)項(xiàng)目可以在中短期有一定保障。依托公共交通系統(tǒng)的商業(yè)，在某種程度上已經(jīng)不是單純的商業(yè)項(xiàng)目定位，而是依托在整個(gè)交通系統(tǒng)的客流量資源之上。因此，對(duì)于佛山地鐵以及規(guī)劃中地鐵沿線的物業(yè)比較看好。
第二，目前短期的投資回報(bào)率僅為參考，更重要的是項(xiàng)目以及區(qū)域長(zhǎng)期規(guī)劃和定位。有些項(xiàng)目，目前可能是近乎“零投資回報(bào)”。因此，不要單純看目前的回報(bào)率。
投資者應(yīng)首先選品牌其次是位置
廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜：
對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，選擇投資商業(yè)比較簡(jiǎn)單的準(zhǔn)則首先是品牌，其次是位置。
具體說(shuō)來(lái)，第一可以看開(kāi)發(fā)商的品牌。因?yàn)樽鳛橹行⌒偷耐顿Y者判斷商業(yè)以及該區(qū)域的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，相對(duì)比較困難，因此可以跟著大型品牌開(kāi)發(fā)商的腳步，成功率會(huì)相對(duì)較高，也就是所謂的“隨大流”。第二就是可以關(guān)注重點(diǎn)區(qū)域，城市規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域，未來(lái)發(fā)展也是相對(duì)有保證一些。因?yàn)槠渖婕暗搅私煌?，配套等利好?guī)劃，板塊的前景也更值得看好。
