房地產(chǎn)信托即將進(jìn)入兌付高峰，開(kāi)發(fā)商的口袋面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。近日有媒體報(bào)道，根據(jù)國(guó)泰君安數(shù)據(jù)顯示，2012年房地產(chǎn)信托總到期規(guī)模為1758億元，為三季度最高，而即將到來(lái)的7月份是今年單月兌付的最高峰，達(dá)504億元，信托還款高峰即將到來(lái)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，一方面房地產(chǎn)信托總量巨大，另一方面兌付時(shí)間又相對(duì)集中，兩種因素的疊加，使得房地產(chǎn)信托面臨有史以來(lái)從未有過(guò)的兌付壓力，市場(chǎng)將面臨風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)。與此同時(shí)，在銀行放貸緊縮，樓市并沒(méi)有明顯起色的當(dāng)下，部分開(kāi)發(fā)商將面臨從未有過(guò)的還款融資壓力。

　　信托兌付高峰“山雨欲來(lái)”

　　目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品主要有三類(lèi)：開(kāi)發(fā)貸款、夾層融資和純股權(quán)投資。截至2011年底，整個(gè)信托行業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的4.8萬(wàn)億，正是房地產(chǎn)信托這個(gè)最大的引擎，才使得信托業(yè)在這么短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)了跨越式的增長(zhǎng)，許多房地產(chǎn)商，包括萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、綠城等單一公司的信托產(chǎn)品發(fā)行量都超過(guò)了50億元。

　　由于房地產(chǎn)信托還款期限一般在1.5年期到2年期，而從2010年下半年開(kāi)始正是信托產(chǎn)品瘋狂發(fā)行的高峰期，因此2010年一季度至2011年三季度發(fā)行的房地產(chǎn)信托大部分將在2012年至2013年到期，第一個(gè)償付小高峰將出現(xiàn)在2012年的6、7、8月份。

　　根據(jù)首佳顧問(wèn)研究中心發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，第三季度房地產(chǎn)信托到期規(guī)模約1000億元，7月起至9月是到期高峰，平均每月在300億元以上，總還款額約2500億元。下半年將迎來(lái)今年房地產(chǎn)信托計(jì)劃集中到期兌付的高峰期。其中第三季度的總體兌付規(guī)模是全年最大的。三四季度房地產(chǎn)信托的兌付數(shù)量是122個(gè)和145個(gè)，兌付規(guī)模分別是439.6億元和419.4億元。

　　實(shí)際上，信托產(chǎn)品發(fā)行的熱潮還沒(méi)有退去，記者在中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)的2012年1季度末信托公司主要業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)中看到，在2012年一季度，新增信托項(xiàng)目就達(dá)到了3588個(gè)，其中投向房地產(chǎn)的項(xiàng)目金額高達(dá)441.9億元，而僅在3月份，就有223.2億元投向了房地產(chǎn)行業(yè)。

　　開(kāi)發(fā)商面臨還款及融資危機(jī)

　　盡管因?yàn)樾袠I(yè)需要，沒(méi)有開(kāi)發(fā)商愿意承認(rèn)資金流轉(zhuǎn)困難，所有的受訪者都表示風(fēng)險(xiǎn)仍在控制范圍之內(nèi)，但業(yè)界對(duì)開(kāi)發(fā)商還款能力風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心并不是沒(méi)有根據(jù)的。專(zhuān)家分析，在2009年至2010年的信托產(chǎn)品發(fā)行之時(shí)，房?jī)r(jià)仍處于持續(xù)上漲的巔峰期，很多信托產(chǎn)品是基于當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)進(jìn)行的核算設(shè)計(jì)，而去年以來(lái)，國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控政策持續(xù)收緊，房市低迷已久，但開(kāi)發(fā)商還款的主要來(lái)源仍是售房款，兩者的矛盾促成了業(yè)界對(duì)部分房地產(chǎn)商還款能力的懷疑。

　　與此同時(shí)，在集中兌付高峰山雨欲來(lái)的同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)近期要求各相關(guān)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管，嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)信托事前報(bào)備制度，提前防控項(xiàng)目到期清算風(fēng)險(xiǎn)。而據(jù)人民網(wǎng)消息，監(jiān)管層還在醞釀出臺(tái)相關(guān)政策，擬將金融資產(chǎn)管理公司參與房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)“轉(zhuǎn)正”，納入日常監(jiān)管軌道。

　　一位不愿透露姓名的房企人士向記者透露，政府部門(mén)在還款高峰到來(lái)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提醒，會(huì)進(jìn)一步加大了開(kāi)發(fā)商融資的壓力，因?yàn)楝F(xiàn)在銀行信貸流向房地產(chǎn)的資金縮緊，信托方面如果進(jìn)一步縮緊，會(huì)出現(xiàn)“兩條路都堵死”融資無(wú)門(mén)的情況。盡管業(yè)界對(duì)抵御風(fēng)險(xiǎn)信心滿滿，還款危機(jī)還是一定程度上的暴露出端倪，近日，因一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品未能及時(shí)還本，華澳國(guó)際信托本欲與大連實(shí)德對(duì)簿公堂，雖然雙方最終庭外和解，仍暴露出實(shí)德公司對(duì)此信托計(jì)劃無(wú)法到期還本的隱憂。

　　市場(chǎng)、政策“雙管”應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)

　　事實(shí)上，銀監(jiān)會(huì)對(duì)于信托行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的提醒早已不是第一次，早在2010年12月份，銀監(jiān)會(huì)就頒布了《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，目的在于規(guī)范信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，提高信托公司風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)控制能力，然而當(dāng)時(shí)樓市仍然保持在高位，而每次到信托發(fā)行與還款的高峰期，銀監(jiān)會(huì)都會(huì)發(fā)布公告進(jìn)行相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提醒，今年4月，在還款高峰到來(lái)之前，銀監(jiān)會(huì)重新強(qiáng)調(diào)了以股權(quán)投資方式運(yùn)用信托資金，實(shí)際上是融資類(lèi)業(yè)務(wù)的，要符合“項(xiàng)目四證齊全、項(xiàng)目資本金達(dá)到30%，開(kāi)發(fā)商二級(jí)以上資質(zhì)”三個(gè)條件，其目的也是為了嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信托的增長(zhǎng)規(guī)模和融資風(fēng)險(xiǎn)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，政策為保護(hù)市場(chǎng)大局穩(wěn)定進(jìn)一步嚴(yán)控，至于小開(kāi)發(fā)商和小信托公司的命運(yùn)，還是掌握在自己手里，“政府不會(huì)因?yàn)樯贁?shù)小地產(chǎn)商可能因?yàn)橘Y金鏈斷裂而冒風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步去鼓勵(lì)信貸和信托，因此市場(chǎng)要自救只能靠自己。”在“集中還款”的大戰(zhàn)前夕，信托公司自身也在不斷輾轉(zhuǎn)騰挪，抵御風(fēng)險(xiǎn)。

　　好買(mǎi)基金研究中心執(zhí)行董事、總經(jīng)理?xiàng)钗谋缶捅硎?，雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)信托的兌付至少有五道防線，房產(chǎn)企業(yè)到期足額還款只是其一。即使這一道防線出了問(wèn)題，還有信托公司另覓資金接盤(pán)，信托公司直接處置抵押的土地或房產(chǎn)進(jìn)行償付，信托公司的自有資金墊付，信托公司的大股東為了維護(hù)信托公司的信譽(yù)而代為償付等。事實(shí)上，今年上半年房地產(chǎn)信托3個(gè)違約項(xiàng)目，華融資產(chǎn)已經(jīng)介入接盤(pán)2個(gè)，也另有業(yè)內(nèi)人士透露，房地產(chǎn)私募基金也已做好隨時(shí)進(jìn)場(chǎng)接盤(pán)的準(zhǔn)備。