6月8日央行突然宣布下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，并擴(kuò)大存貸款利率的上下浮動(dòng)區(qū)間，以雙管齊下的方式力阻經(jīng)濟(jì)增速下行的風(fēng)險(xiǎn)，從而向市場(chǎng)發(fā)出一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)，政府對(duì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)增長(zhǎng)，有決心、有手段、有方式。

        利率調(diào)整后，一年期存款利率為3.25厘，一年期貸款利率為6.31厘。此外，上調(diào)存款利率浮動(dòng)區(qū)間上限至至1.1倍，下調(diào)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間下限至至0.8倍。

        可以說，這是人民銀行從2008年12月23日以來第一次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，也是央行第一次調(diào)整存貸款利率浮動(dòng)區(qū)間。這些政策的出臺(tái)不僅有利于股市短期趨勢(shì)，有利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也表明了國內(nèi)貨幣政策開始出現(xiàn)周期性的轉(zhuǎn)向。那么這次央行下調(diào)存貸款利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響？

        從市場(chǎng)的反應(yīng)來看，多數(shù)人認(rèn)為，央行下調(diào)銀行存貸款利率有利“剛性住房需求”購買者進(jìn)入市場(chǎng)。因?yàn)椋氏抡{(diào)可降低住房購買者的成本。比如有人計(jì)算，按揭貸款100萬，20年期，基準(zhǔn)利率下調(diào)，每個(gè)月的月供可減少150元；而按揭貸款利率為85折時(shí)， 其可減少月供122元。如果首套住房按揭貸款可獲得8折優(yōu)惠，那么購買住房者更是有吸引力。還有，貸款利率下調(diào)也有利于緩解房地產(chǎn)開發(fā)商資金困境，低息環(huán)境也有利于其他的融資本成本降低。這些對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商都是有利的。

        如果說，央行下調(diào)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響僅是滿足這些，那么這種影響是微乎其微的。因?yàn)?，利率與本金相比，其占購買住房成本是很小，更何況下調(diào)0.25厘占整個(gè)利率比重更小。還有，購買住房者利率下調(diào)可減少月供多少，這是建立在其購買住房的價(jià)格不會(huì)變化所計(jì)算出來的。如果住房的價(jià)格下降，那么對(duì)其購買住房成本的影響才是真正的。近期，為何不少地方的住房銷售增加，最為實(shí)質(zhì)性原因就在于住房?jī)r(jià)格下跌。

        還有，貸款利率8折優(yōu)惠，或可下浮到0.8倍，當(dāng)前購買住房者是否能夠享受到是不確定的。因?yàn)椋@里所指的貸款利率可下浮到0.8倍，僅是商業(yè)銀行貸款時(shí)其下限可到這里，并不是一定要銀行把貸款做到8折優(yōu)惠。從一季度的央行貨幣政策報(bào)告的數(shù)據(jù)可以看到，在今年一季度，全部貸款中在基準(zhǔn)利率以下（不包括基準(zhǔn)利率）的貸款比例不足5%，那還是在0.9倍貸款利率下限的情況下，如果在0.9倍的情況下，貸款利率到下限的情況更是會(huì)少。因此，在信貸比較緊張的情況下，個(gè)人住房按揭貸款的利率很難到8折優(yōu)惠水平。這個(gè)政策對(duì)住房市場(chǎng)的影響也不會(huì)太大。

        對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題并非是資金多少，資金鏈會(huì)所謂斷裂的問題。這個(gè)問題其實(shí)根本就不存在。因?yàn)?，就?dāng)前住房市場(chǎng)的情況來看，在住房庫存十分巨大的情況下，為何房地產(chǎn)開發(fā)商就是不降價(jià)銷售？為何住房市場(chǎng)的價(jià)格就是很難快速下行？問題就在于房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈的問題，否則，他們的住房早就降價(jià)促銷了。而央行的降息對(duì)房地產(chǎn)商的融資成本下降根本上可不計(jì)算在內(nèi)，沒有多少關(guān)系的。而央行降息讓整個(gè)融資環(huán)境改變，更是會(huì)讓房地產(chǎn)開發(fā)商不愿意過早把手中住房銷售出去。因?yàn)橛辛?008年的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，誰銷售慢就能夠獲得大利。

        當(dāng)前，央行這次減息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大的是會(huì)改變市場(chǎng)之預(yù)期。比如，央行減息向市場(chǎng)發(fā)展一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)，即不僅政府會(huì)力保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在一個(gè)它所規(guī)劃的水平上，如果沒有達(dá)到到這個(gè)水平，政府還可能進(jìn)一步對(duì)貨幣政策放松。比如，央行減息不僅降低了房地產(chǎn)企業(yè)及購買住房者個(gè)人融資成本，增加銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，更為重要的將改變當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)之預(yù)期。也就是說，央行降息可以讓房地產(chǎn)開發(fā)商、地方政府、住房投機(jī)炒作者意識(shí)到中央政府對(duì)住房市場(chǎng)宏觀調(diào)整政策將會(huì)如2008年下半年那樣出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，當(dāng)前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控難以為繼，否則會(huì)影響國內(nèi)GDP的增長(zhǎng)。而要保證GDP增長(zhǎng)在一定的水平，政府就得保住房市場(chǎng)投資增長(zhǎng)，就得把當(dāng)前的房?jī)r(jià)穩(wěn)定在一定的水平。在這種預(yù)期下，經(jīng)過兩年多的住房市場(chǎng)宏觀調(diào)整有可能嘎然而止，或房地產(chǎn)企業(yè)又開始惜盤，不把手中的住房拿出來銷售，更莫說是降價(jià)銷售；地方政府又會(huì)不斷地出臺(tái)所謂的“軟性托市”政策，讓本地的住房?jī)r(jià)格穩(wěn)定在他們所需求的水平上；而對(duì)于住房投機(jī)炒作者更是會(huì)隨風(fēng)起浪，逐漸地來推高房?jī)r(jià)；對(duì)于住房消費(fèi)者來說，當(dāng)看到整個(gè)國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失敗時(shí)，他們或是會(huì)涌入住房市場(chǎng)搶購房子，或是無能力購買住房再遠(yuǎn)離住房市場(chǎng)等。

        如果這樣，國內(nèi)住房購買者，無論是投資者還是消費(fèi)者，又開始涌入住房市場(chǎng)，住房市場(chǎng)短期繁榮開始出現(xiàn)，GDP增長(zhǎng)下行的風(fēng)險(xiǎn)消失，中國住房市場(chǎng)泡沫又進(jìn)一步吹大，國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控也就此失敗。這種又一次吹大的房地產(chǎn)泡沫盡管在什么時(shí)候破滅是不確定的，但它一定會(huì)破滅則是確定的。因此，政府希望通信貸的無限擴(kuò)張來救經(jīng)濟(jì)、救房地產(chǎn)市場(chǎng)，所產(chǎn)生的預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響會(huì)很大，其影響是難以評(píng)估的。

        總之，這次央行減息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是不可低估的，其最大的影響可能會(huì)改變整個(gè)住房市場(chǎng)預(yù)期。但是這種貨幣政策能夠走到哪里，還得進(jìn)一步觀察，還得觀察穩(wěn)增長(zhǎng)政策的實(shí)際效果以及對(duì)住房市場(chǎng)之影響。這些都是未來中國貨幣政策變化的關(guān)鍵所在。