今年是房地產(chǎn)兌付的高峰年，按照用益信托網(wǎng)的數(shù)據(jù)分析顯示，全年共有942個(gè)集合信托房地產(chǎn)產(chǎn)品需要兌付，資金總量達(dá)到1500億左右。對(duì)于外界普遍爭(zhēng)議的房地產(chǎn)兌付問題，4個(gè)月過去了，沒有一家爆出無法兌付，一切都在悄無聲息，但真相又是如何？

　　三分之一信托資金流向房地產(chǎn)

　　根據(jù)信托業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度信托業(yè)資產(chǎn)達(dá)到5.3萬億，比去年四季度增加約10%，其中房地產(chǎn)信托占到6865億，占比達(dá)13.46%，與去年四季度6862億相比，首次出現(xiàn)了房地產(chǎn)信托規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)，不過由于經(jīng)歷了2010年四季度至2011年三季度的大規(guī)模增長(zhǎng)，今年仍不可避免地出現(xiàn)了兌付高峰。

　　不過，對(duì)于實(shí)際流入房地產(chǎn)行業(yè)的資金量，用益信托網(wǎng)分析師岳婷認(rèn)為實(shí)際占比可能會(huì)更高。

　　“信托公司在上報(bào)信托資產(chǎn)的時(shí)候，統(tǒng)計(jì)口徑也會(huì)有出入，比如工業(yè)園區(qū)，商業(yè)，建筑公司的融資，并不全部納入房地產(chǎn)類，但是可能資金最后都會(huì)流向房地產(chǎn)。一般來講集合信托中，房地產(chǎn)產(chǎn)品的比例30%-40%，而單一信托中，房地產(chǎn)的比例為20%-30%。”

　　如果按照以上比例，那么約1/3的信托資金流向了房地產(chǎn)。這些產(chǎn)品都將在未來1-2年內(nèi)到期。而今年至今，根據(jù)財(cái)匯數(shù)據(jù)顯示，已兌付的房地產(chǎn)集合信托規(guī)模達(dá)到約347億，其中平安信托兌付了一款名為“佳園19號(hào)”，高達(dá)72億元的房地產(chǎn)信托計(jì)劃，創(chuàng)下了2012年以來單筆兌付金額最高紀(jì)錄。

　　“今年大概有3000億左右房地產(chǎn)信托需要兌付，但是不會(huì)有系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵在于之前的風(fēng)控條件，對(duì)信托公司而言，最不濟(jì)的就是變現(xiàn)資產(chǎn)。”信托專家孫飛表示。

　　當(dāng)初，大部分貸款類的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品在設(shè)計(jì)時(shí)，還款來源是房子的銷售回款。對(duì)于流動(dòng)性要求非常高的房地產(chǎn)開發(fā)而言，銷售停滯，意味著資金鏈的斷裂。這并非是信托公司希望看到的，所以信托公司也提前幾個(gè)月，甚至半年，審查即將到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，同時(shí)督促開發(fā)商準(zhǔn)備，或者找到接盤的下家，或者找到其它處置方式，以確保兌付。

　　萬達(dá)信托融資高過綠城

　　雖然上半年快過去了，下半年的兌付形式依然嚴(yán)峻，根據(jù)用益信托網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，三季度，四季度的房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品的兌付規(guī)模約為440億和420億。

　　“今年就看哪家捂不住了。”一位信托經(jīng)理表示。所謂 “捂”包括之前輿論提到的借新還舊，左手倒右手，外部資金接盤等等。這些都是在無法正常兌付時(shí)，曲線救國(guó)的方法。在正常的情況下，銷售收入將是還款的主要來源。

　　去年深陷債務(wù)危機(jī)的綠城，也在今年，通過向SOHO中國(guó)出售證大外灘8-1地塊，以及天山路項(xiàng)目，從中獲取了可觀的收益，緩解了流動(dòng)性壓力。其中證大外灘項(xiàng)目獲得1.15億元收益，天山路項(xiàng)目獲得2億元收益。借以通過拋售商業(yè)地產(chǎn)的方式，償還了30億的信托貸款，并且沒有用新債償還舊債，而事實(shí)上綠城并非是從信托業(yè)融資最高的企業(yè)，根據(jù)用益信托網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2011年通過房地產(chǎn)信托融資規(guī)模最大的是開發(fā)商是萬達(dá)，發(fā)行了10款集合產(chǎn)品共71.76億元；其次是萬科發(fā)行了8款集合產(chǎn)品融資規(guī)模達(dá)48.93億元。

　　這些資質(zhì)一流的企業(yè)尚且如此需要融資，更何況資質(zhì)一般的開發(fā)商。

　　“去年下半年，股權(quán)類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的比例有所上升主要原因是資質(zhì)差的融資方在融資時(shí)，由于股權(quán)類投資不需要滿足銀監(jiān)會(huì)對(duì)于項(xiàng)目四證齊全，30%以上自有資金投入，二級(jí)資質(zhì)開發(fā)商的要求，并且作為投資類產(chǎn)品，審核也比較容易，信托公司也可以介入比較深入，容易監(jiān)管。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。

　　對(duì)于這類產(chǎn)品，在未來1-2年到期時(shí)，無論是接盤還是兌付，風(fēng)險(xiǎn)是否會(huì)更突出一定程度上依賴于房地產(chǎn)政策是否放松。

　　兌付風(fēng)險(xiǎn)“擊鼓傳花”

　　從信托受益人的角度來看，能夠拿回本息，自然不在乎信托公司用何種方法償還，但是對(duì)于那些接手無法兌付的信托產(chǎn)品的投資人而言，風(fēng)險(xiǎn)卻轉(zhuǎn)移到了自己的頭上。

　　據(jù)悉，中國(guó)信達(dá)旗下的中國(guó)金谷國(guó)際信托公司、信達(dá)投資有限公司、信達(dá)地產(chǎn)股份有限公司，三家公司作為發(fā)起人正在組建一只總規(guī)模100億元的房地產(chǎn)并購(gòu)基金，這只規(guī)模巨大的基金將采用有限合伙制形式，收購(gòu)不良房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，在項(xiàng)目投資到期后，基金將項(xiàng)目轉(zhuǎn)手給其他市場(chǎng)參與者。市場(chǎng)上其他一些地產(chǎn)基金也在洽談到期無法兌付的產(chǎn)品，他們對(duì)于自身的定位更多的是“放貸”的角色。

　　一位業(yè)內(nèi)地產(chǎn)基金人士表示：“我們對(duì)于接盤項(xiàng)目的要求是曾經(jīng)在銀行或者是信托有過貸款，房地產(chǎn)開發(fā)四證齊全，30%以上自有資金投入，二級(jí)資質(zhì)的開發(fā)商，至于利率，要看具體項(xiàng)目，主體公司的情況，比如資產(chǎn)、收入、負(fù)債率、營(yíng)運(yùn)能力等。”

　　可見，接盤的機(jī)構(gòu)，即使拿到了打折的資產(chǎn)，在風(fēng)控上，對(duì)于項(xiàng)目的要求也很高。

　　除了地產(chǎn)基金的接盤，資產(chǎn)管理公司也開始介入，寄望于撿到便宜貨。

　　業(yè)內(nèi)人士透露：“有些信托公司，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品無法兌付了，先找個(gè)私募或者機(jī)構(gòu)過渡一下，接一下盤。然后這些過渡機(jī)構(gòu)，就會(huì)把資產(chǎn)轉(zhuǎn)給資產(chǎn)管理公司，這個(gè)過程中，抵押資產(chǎn)轉(zhuǎn)給過渡機(jī)構(gòu)時(shí)打了折扣，從過渡機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)給資產(chǎn)管理公司時(shí)，再打一個(gè)折扣，對(duì)資產(chǎn)管理公司而言，折上折等于撿了一個(gè)便宜，何樂而不為？在這個(gè)過程中，信托公司也省去了拍賣資產(chǎn)的繁瑣程序。即使是開發(fā)商，也并非是受傷者，畢竟當(dāng)初拿地的成本低廉，土地款也未必一次付清，拿去抵押時(shí)，土地的價(jià)格說不定都翻了幾倍，即使打個(gè)折上折出售，說不定都能賺一筆小錢。”

　　雖然有傳聞?wù)f銀監(jiān)會(huì)禁止四大資產(chǎn)管理公司接受到期無法兌付的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，但是信托專家孫飛認(rèn)為：“從法律角度來講，資產(chǎn)管理公司接手房地產(chǎn)信托項(xiàng)目是沒有問題的。”

　　畢竟大部分抵押的資產(chǎn)抵押率僅為30%-40%，甚至低于銀行的60%-70%抵押率，開發(fā)商本身也不錯(cuò)，只是遇到了流動(dòng)性的問題，無論是地產(chǎn)基金還是資產(chǎn)管理公司愿意接手不良房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，一定是看中了其中的商機(jī)。

　　目前信托公司也在和房地產(chǎn)企業(yè)合作，組建房地產(chǎn)基金。

　　業(yè)內(nèi)人士表示：“信托公司會(huì)選擇房地產(chǎn)巨頭來合作，只投它旗下的項(xiàng)目，而開發(fā)商也有備選項(xiàng)目供信托公司選擇，信托公司可以選擇項(xiàng)目怎么投，投多少等等。”這或許可以理解為信托公司改變純“放貸”模式的一種嘗試。

　　但在以上擊鼓傳花的過程中，兌付風(fēng)險(xiǎn)始終要找到一個(gè)責(zé)任方承擔(dān)，無論是轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)基金，還是四大資產(chǎn)管理公司，最后仍有人接住最后一棒。

　　孰得孰失，或許將在某段鏈條斷裂的那一天揭曉。