他表示，北京萬通中心在開發(fā)之初，曾使用并購貸款，在經(jīng)過18個月的孵化期運(yùn)營后達(dá)到滿租狀態(tài)，繼而申請了經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，此后，用上述抵押貸款償還了并購貸款，還略有剩余，且仍持有該物業(yè)多數(shù)權(quán)益。由于經(jīng)營性抵押貸款周期為十年，且無用途限制，因此回籠的資金又可投入新的物業(yè)開發(fā)。而杭州萬通中心在開發(fā)一段時間后，已出售部分股權(quán)，將物業(yè)從最初進(jìn)入到退出期間溢價的部分套現(xiàn)，未來一旦建成運(yùn)營，經(jīng)過孵化期后，也將走一條與北京萬通中心同樣的道路。
“如果說，杭州萬通中心體現(xiàn)了‘美國模式’在商用物業(yè)開發(fā)階段的商業(yè)魅力，那么，北京萬通中心體現(xiàn)的則是這一模式在持有運(yùn)營階段的商業(yè)錢景。”云大俊說，“這一模式是可復(fù)制的，短期內(nèi)就可以低風(fēng)險讓你的規(guī)模變大。”
“在美國模式下，萬通地產(chǎn)的商用地產(chǎn)戰(zhàn)略并非靠大規(guī)模的資本投入推動，而是依賴于運(yùn)營管理的手藝活和專業(yè)能力，來實現(xiàn)資產(chǎn)管理規(guī)模的擴(kuò)張，同時提升公司的資本回報率。”許立說，“當(dāng)然，每個上市房企的高管都有規(guī)模上的虛榮心，雖然規(guī)模并不是我們的首要目標(biāo)，但是萬通地產(chǎn)具備隨時做大規(guī)模的能力。”
他表示，今后，即使在沒有資本注入的背景下，萬通地產(chǎn)的住宅業(yè)務(wù)也將保持在50-60億元的銷售規(guī)模，三年之后，萬通地產(chǎn)的商用物業(yè)資產(chǎn)管理規(guī)模有望超過住宅業(yè)務(wù)，此時商用物業(yè)規(guī)模下的收益將既可以擴(kuò)大商用物業(yè)的運(yùn)營規(guī)模，也可以為住宅提供足夠的資金支援。“在這樣的局面下，萬通地產(chǎn)專注于專業(yè)運(yùn)營能力的提升，規(guī)模只是一個自然結(jié)果。”
自去年4月萬通地產(chǎn)組建新的管理團(tuán)隊以來，這是管理層首次公開談及萬通地產(chǎn)在商用物業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型背景下的規(guī)模宏愿，在樓市進(jìn)入萬科總裁郁亮所言的“下半場”之際，美國模式將成為萬通地產(chǎn)逆市趕超的制勝武器。
