財(cái)務(wù)安全下的快速轉(zhuǎn)型

    近五年來(lái)，短周期的樓市調(diào)控愈加頻繁，住宅樓市從一片歌舞升平，開(kāi)始步入顛簸周期。面對(duì)調(diào)控的擠出效應(yīng)，轉(zhuǎn)型成為行業(yè)關(guān)鍵詞。但是，長(zhǎng)周期的轉(zhuǎn)型動(dòng)作如何匹配短周期的樓市調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)安全轉(zhuǎn)身，并非易事，自2008年以來(lái)，屢有房企中招。觀察人士認(rèn)為，如同車過(guò)彎道需減速剎車一樣，房企須低負(fù)債、合理規(guī)模與戰(zhàn)略導(dǎo)向正確。

    萬(wàn)通地產(chǎn)正是中型上市房企轉(zhuǎn)型的典型樣本。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，自2006至2011年，萬(wàn)通地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率除2006年達(dá)到77%外，其余年份分別為67%，54%，64%，69%，66%，均在70%之下。假如扣除負(fù)債率中的預(yù)收賬款，公司的有息負(fù)債率則更低。

    這一低負(fù)債財(cái)務(wù)水平為萬(wàn)通地產(chǎn)的安全轉(zhuǎn)型創(chuàng)造了有利的內(nèi)部環(huán)境，調(diào)控?cái)?shù)年，未曾聽(tīng)聞萬(wàn)通地產(chǎn)遭遇裁員、拿地中斷以及流動(dòng)性緊張的傳聞襲擊，后者經(jīng)常困擾著排名靠前的一批大型房企。

    同時(shí)，轉(zhuǎn)型之際，也須保持公司的住宅業(yè)務(wù)合理規(guī)模，不能妄自貪大，否則最終在市況波動(dòng)下引爆資產(chǎn)負(fù)債表。在萬(wàn)通地產(chǎn)總經(jīng)理云大俊看來(lái)，萬(wàn)通地產(chǎn)的合理規(guī)模恰為轉(zhuǎn)型所定。

    他表示，截止目前，萬(wàn)通地產(chǎn)的凈資產(chǎn)約為36億元，住宅上投入的資源約22億，按照住宅公司的一個(gè)黃金律，對(duì)于一個(gè)良性發(fā)展的企業(yè)來(lái)講，合理的銷售額應(yīng)為凈資產(chǎn)的2-2.5倍，同時(shí)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流保持正額。據(jù)此計(jì)算，萬(wàn)通地產(chǎn)住宅產(chǎn)品的合理銷售規(guī)模應(yīng)在50-60億元。

    據(jù)2011年報(bào)，萬(wàn)通地產(chǎn)合約銷售額淡市達(dá)到46億元，營(yíng)業(yè)額更是超過(guò)48億元?？紤]到在過(guò)往兩年先后落子六個(gè)商用項(xiàng)目，萬(wàn)通地產(chǎn)的住宅銷售額已在合理水平。

    萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(zhǎng)許立稱，在過(guò)去四年中，公司投入商用物業(yè)的資金多一些，如今，“最近三年公司已經(jīng)初步搭建了一個(gè)商用地產(chǎn)平臺(tái)，而這并未以犧牲住宅業(yè)務(wù)為代價(jià)。”事實(shí)上從近期公開(kāi)的資料可以看到，萬(wàn)通地產(chǎn)高端住宅物業(yè)銷售成績(jī)非常可觀。以北京為例，萬(wàn)通龍山逸墅項(xiàng)目，2個(gè)月時(shí)間已經(jīng)完成2/3的銷售面積；萬(wàn)通天竺新新家園3期新近開(kāi)盤，當(dāng)天就售出3個(gè)億。

    但是，華麗的劇情需要觀眾的耐心，萬(wàn)通地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型之戰(zhàn)，既不能對(duì)政策氣候心存僥幸，也不能商業(yè)投機(jī)，一哄而上。依轉(zhuǎn)型樣本新鴻基地產(chǎn)為例，一份來(lái)自貝塔咨詢工作室的獨(dú)立研究報(bào)告顯示，香港房企市值第一的新鴻基從一個(gè)純住宅公司轉(zhuǎn)型為如今的租售并舉模式地產(chǎn)巨頭，花費(fèi)了11年布局現(xiàn)金流平臺(tái)，后又耗時(shí)4年集中轉(zhuǎn)型，前后歷經(jīng)香港經(jīng)濟(jì)多次起伏，方才如愿。