未來的昆明萬達廣場

　　未來的昆明萬達廣場，除了有寫字樓、酒店、商業(yè)中心之外，最震撼的來自幾個方面：

　　有一對兩棟約300米的寫字樓，這個產品在目前全國還沒有人投資。兩棟并在一起的“雙子塔”模式還沒有過。我們把名字暫定為“昆明雙塔”。這個產品我相信將來對于建設泛亞金融區(qū)，豐富昆明的商務環(huán)境有很大的作用。

　　這個項目規(guī)劃了超五星級酒店，這個產品一定會超越此前的酒店，品質可以跟大連今年初開業(yè)的媲美。

　　商業(yè)定位是A級店，不是意味著很多奢侈品商店。而且在這個項目設計上，原本還設計了一個音樂燈光噴泉，邀請奧運會團隊來做，后來政府要求把這個挪到外景。將來這個恐怕會成為昆明旅游一景，至少比拉斯維加斯那個噴泉高檔很多。

　　還有一點可能是對小眾階層，我們在300米高的頂層規(guī)劃一個云中會所，這個產品也會是非常奢華。

　　十年前，當滇池衛(wèi)城落子昆明，并伴隨爭議不斷的時候，萬達集團董事長王健林曾對當地媒體放話：“你們十年之后再來看這個項目，無論哪方面都不會遜色。”

　　十年后，滇池衛(wèi)城依舊是昆明人津津樂道的好樓盤之一。

　　于是，“十年磨一劍”不僅成為萬達首個昆明項目最好的注腳，也成為大連萬達集團在昆明的第二個項目“昆明西山萬達廣場”良好的開端。

　　只不過，相對于住宅地產項目的滇池衛(wèi)城，此次帶來的“昆明西山萬達廣場”項目，王健林有著更大的謀劃，“滇池衛(wèi)城只是規(guī)模大，但它恐怕很難給人帶來真正意義上的震撼，而這個項目，除了是首個進駐昆明泛亞金融產業(yè)中心園區(qū)的項目之外，我們還要讓云南的老百姓，外地出差到昆明的人，了解什么是真正的城市綜合體。”

　　投入100億，再建城市綜合體

　　這一次，萬達帶來的究竟是怎樣的城市綜合體？

　　在短短的40分鐘時間內，王健林不止一次地向大家描繪三年之后的昆明西山萬達廣場：“未來的廣場，除了有寫字樓、酒店、商業(yè)中心之外，最震撼的來自幾個方面。一是我們有一對兩棟約300米的寫字樓，這個產品在目前全國還沒有人投資。兩棟并在一起的‘雙子塔’模式還沒有過。我們把名字暫定為‘昆明雙塔’。這個產品我相信將來對于建設泛亞金融區(qū)，豐富昆明的商務環(huán)境有很大的作用。再一個，這個項目規(guī)劃了超五星級酒店，我們在昆明的這個產品一定會超越此前的酒店，品質可以跟大連今年初開業(yè)的媲美；此外，商業(yè)我們定位是A級店，不是意味著很多奢侈品商店，但是會非常震撼。而且在這個項目設計上，我們原本還設計了一個音樂燈光噴泉，邀請了奧運會團隊來做，后來政府要求把這個挪到外景。將來這個恐怕會成為昆明旅游一景，至少比拉斯維加斯那個噴泉高檔很多；還有一點可能是對小眾階層，我們在300米高的頂層規(guī)劃一個云中會所，這個產品也會是非常奢華。”

　　在王健林的規(guī)劃中，這個項目的投資額和強度都史無前例，“接近100億投資，要在兩年半到三年的時間內完成，不會像滇池衛(wèi)城那樣搞11年。”

　　當這些條例一一羅列，幾乎所有人都會為之瞠目。畢竟，按照昆明的經濟體量以及最近頻繁出臺的房地產政策，所有人都會問出同一個為什么?？墒?，當這個問題拋給王健林時，他的回答卻一筆帶過，“云南是面向東南亞和南亞的橋頭堡，我們希望在這里展現我們的產品，你說有什么不同？”“目前在全國經濟放緩房地產遭到嚴厲調控的形勢下，能掏出20多億買這個地，還是純粹商業(yè)性的建筑，還是需要勇氣的，這就是對昆明和云南最大的支持。”

　　未來商業(yè)地產比拼品質

　　言談中，王健林依舊帶著四川和東北人慣有的豪氣和篤定。對最大、最早、最多、第一流的追求和熱愛，也毫無保留。但這只是王健林和萬達的一面。在另一面，是嚴格的流程控制體系與對精細的追求。

　　按照王健林的說法，從2011年開始，萬達提出，2011-2013年是品質提升年，從外裝、內部裝飾、招商、室外、環(huán)境五個層面進行品質提升。這樣的規(guī)定，在萬達內部制定了一個評分體系。這樣的評分體系讓不少萬達廣場壓力倍增。“因為很可能前年最好的一個萬達廣場A級店，到去年一考核，比誰都差。”王健林說：“但是還是要執(zhí)行下去。后面幾年還要出臺政策，有懲治也會有激勵措施出臺。”

　　“昆明的項目我們是在品質提升年開始的，將來的品質會好，我們現在有超過5000家合作商家，很多企業(yè)為招商發(fā)愁的時候，萬達是在選擇，我們叫誰進去就是給誰賺錢的機會，這就是品質。”

　　2020年將成為全球最大的不動產持有商

　　萬達的確有這樣的底氣。

　　“首先是規(guī)模上，全世界在商業(yè)市場沒有一個公司可以做到一年在建規(guī)模在3000萬平米。”王健林說：“二十幾個廣場，規(guī)模首先就是優(yōu)勢，政府選擇，或者一般企業(yè)選擇，都會優(yōu)先選擇品牌企業(yè)。”

　　其次，不動產對于實力的要求也非常嚴苛。“住宅地產一般是一年回收成本，而商業(yè)地產的周期是3-4年，快一點也要2年左右，各方面考驗都巨大。”王健林預計，萬達廣場在今后相當長時間內會保持優(yōu)勢。現在2014年開業(yè)的項目已經全部開工，按照正常速度，2020年萬達將成為全球最大的不動產持有商。在不動產方面中國企業(yè)超過萬達的可能性比較小。

　　另據網絡數據顯示，在2011年上半年，萬達集團營收超過618億元，僅次于萬科——值得一提的是，這一數字是在超過400萬平米的自持物業(yè)的基礎上取得的。2011年上半年，萬達的營收是其計劃的153%，同比增長69.7%，已開業(yè)萬達廣場總客流高達3億人次，全年預計可達6億人次。對此，業(yè)內人士的評論是，“幾乎人人都想學習萬達，但似乎沒有成功的模仿者。”

　　“我們也不是神。”王健林一如既往地對曾經的失敗毫不避諱，“我們也有很多店開了以后，頭半年比較困難的，比如紹興科橋、或者當年的寧波，也有開業(yè)頭幾個月比較難的情況。”王健林坦言，“這種商業(yè)業(yè)態(tài)可能就是商業(yè)定位不準確，馬上分析，哪些商品不合適調整，商家跟進，還有就是一些促銷措施，再進一步細化到性別、年齡層次那就更準確，很多都是看不到的軟功夫，就形成了‘萬達廣場就是城市中心’”。

　　即使這樣，王健林還是擔心萬達招式會老化。萬達一工作人員向記者透露，“其實所有人都在向著城市綜合體邁進時，王董已經開始在想，是否有城市綜合體之外的另一種城市商業(yè)模式。”

　　■專訪

　　地產行業(yè)50-80年飽和，未來轉向文化旅游地產

　　萬達廣場，將是昆明地標性建筑

　　記者：萬達在2002年時就進入昆明，如今10年過去了，滇池衛(wèi)城已經是完美收官。如今，萬達又準備在昆明開發(fā)昆明西山萬達廣場，但這個項目與10年前開發(fā)滇池衛(wèi)城有什么不同的戰(zhàn)略意義？

　　王健林：萬達來昆明算是比較早，11年前。我們在昆明光交稅都超過20億了，但是因為各種原因，萬達廣場沒有在昆明落地，這一次終于落地我感覺很高興。兩個項目的不同點有三點：

　　第一，產品類型不同，滇池衛(wèi)城是純居住大盤，而萬達廣場是全部規(guī)劃為商業(yè)項目，其中有寫字樓、酒店、商業(yè)中心等等。

　　第二，后者的地標性很強。剛才講的寫字樓，我們現在暫時定名叫“昆明雙塔”。外形招標也結束了，現在拿過來的方案都是全球頂級大師做的。這意味著以后昆明也會有全國地標性的建筑。

　　第三，投資額和強度更大，接近100億投資，兩年半到三年建成。

　　萬達廣場就是城市中心

　　記者：對于萬達廣場有一句非常有名的宣傳語“萬達廣場就是城市中心”，萬達是憑什么可以做到每開業(yè)一座萬達廣場就可以創(chuàng)造一個城市中心商業(yè)？

　　 王健林：萬達的宣傳語有兩個，一個是萬達廣場就是城市中心；另一個是萬達廣場讓生活更美好。

　　萬達廣場一般不選在城市中心區(qū)，除了極特殊的。我們一般選在有發(fā)展意向的城市新區(qū)，這樣是為了獲得更好的升級空間和投資利潤。當然，選擇城市核心區(qū)的好處是不用做更多的營銷、策劃就能獲得好的收益。但是一個問題就是地價奇高，投資收益下降。為此，我們選址的特點是投在一個城市計劃發(fā)展的方向，順勢而建。最大的痛苦無非是我們先走一步，先痛苦一段時間，但是開業(yè)的情況都是非常好的，畢竟跟大趨勢、大規(guī)劃結合。至于為什么說每一個廣場開了就是一個中心。我想有幾個原因：首先體量巨大，我們一個商業(yè)項目，小城市在15萬平米，省會城市20萬平米以上，業(yè)態(tài)非常豐富；第二，萬達廣場突出規(guī)劃非零售業(yè)態(tài)，就是吃喝玩樂。我們內部有一個規(guī)定，零售比重低于50%，影城、唱歌、旱冰、餐飲等等。特別是餐飲比重巨大，占整個廣場的20%以上。一般規(guī)劃25-35家，個別地方規(guī)劃了40家餐廳，囊括各種各樣的風格，包括海外、東南亞。

　　我曾經還有一次演講提出一個觀點，購物中心不是買出來是吃出來的。中國人的觀念是民以食為天。當然餐飲升值沒有那么高，但是會帶來很高的人氣，會產生在商場的消費，會帶動服飾、售賣、體驗類的人氣。

　　第三我們的整體運營能力。我們是一個綜合性的全國商業(yè)管理公司，現在超過2萬人，有一個強大的運營中心和策劃部。

　　萬達成為地產文化旅游的綜合集團

　　記者：我們發(fā)現近年來調控圍繞住宅市場，很多大的企業(yè)也轉型做商業(yè)地產，這個市場競爭異常激烈，萬達如何保持在商業(yè)上的領先地位？如何保持其競爭核心優(yōu)勢？對未來而言，萬達需要應對那些挑戰(zhàn)來保持這種優(yōu)勢？

　　王健林：房地產調控以后，很多企業(yè)轉而進軍到商業(yè)地產，我覺得這不一定是壞事，首先我們國家的開發(fā)比例嚴重不合理，在2010年之前我看了開發(fā)數據，住宅占城市建設超過80%，一般來說住宅比例應該在50%-60%，其他應該是商業(yè)、文化、醫(yī)院等，為什么造成這種局面？就是土地政策。只有拍住宅拿到的地可以掙錢，搞醫(yī)院虧本。所以，現在我覺得是一種回歸，但是現在有一種一擁而上的勢頭，未來很可能有很多會失敗，這又是一個大浪淘沙的過程。

　　記者：現在，萬達開始發(fā)力文化產業(yè)和旅游投資，新的產業(yè)模式會給房地產業(yè)帶來什么影響，萬達集團未來在云南有什么樣的投資布局？

　　王健林：今后萬達產業(yè)有五個，但是核心的有三個方面。商業(yè)地產、文化產業(yè)、旅游投資，文化產業(yè)和旅游度假肯定會成為萬達未來的支柱產業(yè)，原因是我有一個目標：2020年的時候，萬達的非地產比重要超過地產，使企業(yè)真正轉化成為地產文化旅游的綜合集團。

　　為什么會如此規(guī)劃呢？因為地產本身在任何國家就不是長壽產業(yè)，一般發(fā)展50-80年產業(yè)飽和，開始萎縮。萬達提出百年企業(yè)，我們就要想一百年后的事，這個產業(yè)同樣可以運營，所以我們向文化旅游產業(yè)發(fā)力。從行業(yè)本身也是需要有更新的產品支撐。

　　在云南我們現在已經有兩個大項目，西雙版納現在已經正式開工了，可能在2014年會有一些開業(yè)。我們還做了一個秀，周期有3年，此外還有主題公園，像小型迪士尼這樣的。前段時間德宏州邀請我們參觀瑞麗，我們計劃在瑞麗投資一個比較精巧的萬達廣場，雖然投資收益可能小一些，但我們現在比較重視在國門做貢獻，專門做了一個模板建設，展現中國的良好形象。

　　記者：您是怎樣看待國際企業(yè)概念，萬達國際級企業(yè)的道路會怎么走？

　　王健林：我們有一個口號叫國際萬達百年企業(yè)，國際企業(yè)全世界沒有一個通行的標準。我們自己的理解主要有三條，第一就是企業(yè)規(guī)模是國際級的，就是至少你在世界上企業(yè)規(guī)模排在前一千家，現在有兩個排名一個是財富排名500，一個是福布斯1000，你至少在這個當中。第二就是企業(yè)的管理水平、制度水平就是你企業(yè)的競爭力，規(guī)模上去了，你的競爭力、制度、管理都是國際標準。這個標準沒有清晰的定義，但是至少大家公認你的管理水平是現代企業(yè)制度，信息化水平要到位，不然靠人管人，怎么做得到，要靠現代技術。第三是文化。文化要有國際戰(zhàn)略、國際思維。比方說你搞一個家庭化、搞小圈子、小家子氣這個都不行。