天宮院

　　激戰(zhàn)即將打響

　　“天宮院就是去年興起的六環(huán)系。”鴻坤集團(tuán)副總裁常世芳介紹，在開發(fā)“黃村新城”成功后，大興區(qū)政府將開發(fā)重點(diǎn)放在南六環(huán)外的天宮院區(qū)域。

　　2010年12月底，龍湖、保利、金融街在同一天分別拿下天宮院區(qū)域三地塊，樓面價(jià)分別為每平米7519元、7824元和7908元；2011年7月中國水電集團(tuán)拿下緊鄰龍湖的地塊，樓面價(jià)為7218元/平米。據(jù)業(yè)內(nèi)測算，上述地塊加上開發(fā)成本等各種稅費(fèi)后，售價(jià)在15000元/平米的情況下，房企利潤也僅為5%左右。

　　“高買低賣”下，天宮院戰(zhàn)況激烈。目前區(qū)域惟一在售樓盤為龍湖時(shí)代天街，2011年底該項(xiàng)目以11800元/平米起的低價(jià)入市，在持續(xù)熱銷4個(gè)月、收金8億元后，龍湖從3月開始提價(jià)至13000元/平米。

　　預(yù)計(jì)今年入市的新盤有保利·春天里、金融街·融匯、聯(lián)港·幸福灣以及和裕地產(chǎn)的一個(gè)項(xiàng)目。其中，保利·春天里、聯(lián)港·幸福灣預(yù)計(jì)4月底至5月初開盤，保利主打84平米兩居、95平米三居，報(bào)價(jià)11500元/起；主打低密住宅的聯(lián)港·幸福灣均價(jià)約12000元/平米。

　　而據(jù)媒體報(bào)道，天宮院土地市場也持續(xù)低迷，緊鄰龍湖、保利項(xiàng)目的生物醫(yī)藥基地東配套4、5號地四度掛牌都無人問津，而金融街在2011年報(bào)中更為天宮院地塊計(jì)提了2.08億元的減值準(zhǔn)備。

　　點(diǎn)評：從普通住宅剛需類產(chǎn)品來看，很多項(xiàng)目都是因?yàn)槭灼陂_盤時(shí)“以價(jià)換量”創(chuàng)下區(qū)域底價(jià)才獲得熱銷，如果項(xiàng)目提價(jià)，周邊競爭項(xiàng)目又降價(jià)入市，漲價(jià)項(xiàng)目會陷入兩難困境；龍湖時(shí)代天街目前已進(jìn)入漲價(jià)周期，一旦保利·春天里低價(jià)入市，必然會對其銷售造成較大沖擊。 ——亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫

　　昌平新城

　　價(jià)格戰(zhàn)一觸即發(fā)

　　雖然昌平新城的總占地面積超過11平方公里，但真正意義上的昌平新城是在老城區(qū)東側(cè)。目前，昌平新城有龍山華府、融創(chuàng)·長灘壹號、金科·廊橋水岸、北京風(fēng)景4個(gè)項(xiàng)目正在銷售。其中，龍山華府是區(qū)域內(nèi)首個(gè)開盤項(xiàng)目。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，自2010年10月開盤以來，該項(xiàng)目17個(gè)月的時(shí)間才售出了726套住宅，限購令出臺后，連續(xù)9個(gè)月的月度銷量均為個(gè)位，近期才略有好轉(zhuǎn)，價(jià)格也降至12000元/平米左右。

　　融創(chuàng)和金科的項(xiàng)目均以低密的花園洋房為主，所以定價(jià)也高。融創(chuàng)·長灘壹號去年10月開盤，開盤價(jià)19800元/平米，今年3月推出花園洋房的新樓座將價(jià)格降至17000元/平米左右后，成交量才有所回升；金科·廊橋水岸目前價(jià)格為16100元/平米起。

　　北京風(fēng)景即將推出的新樓座定價(jià)更低，起價(jià)為12000元/平米。此外，近期，區(qū)域內(nèi)的路勁世界城也正在計(jì)劃上市。

　　評說：昌平新城在購房需求本就有限的基礎(chǔ)上，4個(gè)項(xiàng)目同期銷售，新增供應(yīng)超過千套商品房，競爭將趨于白熱化，各項(xiàng)目只能采取價(jià)格戰(zhàn)的方式贏得銷量。目前區(qū)域存量已高達(dá)1851套，即使按照3月成交尚好的月度計(jì)算，存量也需消化16個(gè)月。 ——亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅

　　外拓6環(huán)新戰(zhàn)場

　　當(dāng)五環(huán)已逐漸被接受為“近郊”，并成為北京樓市絕對的成交主力后，從2011年以來，隨著大興新城、昌平新城等區(qū)域土地集中出讓，開發(fā)熱潮又開始向六環(huán)外拓，由于品牌開發(fā)商扎堆、拿地成本較高，這些六環(huán)外樓市的競爭趨于白熱化，“萬元盤”頻出，而隨著新項(xiàng)目低價(jià)入市，銷售壓力也逼近臨界值。