在城區(qū)土地稀缺，新盤豪宅化明顯的背景下，五環(huán)和六環(huán)之間的“5.5環(huán)”成為剛需購房者的首選地，也成為樓市的激戰(zhàn)區(qū)域。

　　北京新盤的郊區(qū)化已勢不可擋。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，3月北京商品住宅成交環(huán)線比例中，4環(huán)-5環(huán)占了11.2%，5環(huán)-6環(huán)占了61%，而6環(huán)以外占了18%；樓市80%的成交集中在5環(huán)-6環(huán)外，這一數(shù)字同比增長了10%；無論是4月入市新盤還是全力去庫存的老盤，5.5環(huán)及其周邊已經(jīng)成為最激烈的樓市戰(zhàn)場。

　　五環(huán)外樓盤爭奪剛需

　　數(shù)據(jù)顯示，2009年以來，北京新增土地出讓的90%集中在五環(huán)外。而從2011年以來，隨著大興新城、昌平新城等區(qū)域土地集中出讓，開發(fā)熱潮又開始向六環(huán)外拓。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫介紹，目前五環(huán)內(nèi)僅有30余個在售一手樓盤，且多為尾盤，房源稀少；除了釣魚臺七號院、貢院9號等城市核心區(qū)的售價為10萬/平米左右的豪宅外，多個樓盤是以商住樓為主。“事實上從2009年開始，北京樓市的成交主力就已轉(zhuǎn)移到了五環(huán)外。”

　　在3月北京樓市迎來的今年第一波小回暖中，成交的7216套商品住宅有61%集中于五環(huán)和六環(huán)之間，而在2011年同期，這一數(shù)字僅有48.6%。同時，4月推售的20余個新盤中，金茂府成為唯一的四環(huán)內(nèi)新增房源。在城區(qū)土地稀缺，新盤豪宅化明顯的背景下，五環(huán)和六環(huán)之間的“5.5環(huán)”成為剛需購房者的首選地，也成為樓市的激戰(zhàn)區(qū)域。

　　“3月北京樓市的小陽春主要源于五環(huán)外一批中低端樓盤的降價。”中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰告訴記者，“以價換量”是目前住宅成交回暖的最大原因，而市場比重最大的份額集中于五環(huán)外。

　　“現(xiàn)在商品住宅市場上以剛性需求為主。”北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志表示，從目前這一波樓市的成交量看，是以針對剛需的中低端樓盤為主，這些項目集中在五環(huán)至六環(huán)之間，價格“穩(wěn)中有降”，正因如此，據(jù)統(tǒng)計一季度普通住宅的平均成交價格下降了20%左右。

　　區(qū)域價格戰(zhàn)漸趨白熱化

　　業(yè)內(nèi)人士指出，從2011年11月北京樓市進(jìn)入實質(zhì)下降通道以來，出現(xiàn)明顯降幅的樓盤80%集中在五環(huán)以外的近郊區(qū)域，并以通州、大興最為明顯。項目扎堆、庫存大、產(chǎn)品同質(zhì)化、競爭壓力大成為“5.5環(huán)樓市”的主要特點(diǎn)。

　　就在3月的樓市回暖勢頭良好時，一些開發(fā)商推售位置更佳的新房源時，小幅提高了售價，但銷售很快陷入尷尬境地。“提價第二天溫總理就發(fā)表了對樓市調(diào)控不放松的觀點(diǎn)，使得前期積累的客戶很多都又陷入觀望。”大興一項目的營銷總監(jiān)表示，目前僅以每周舉辦活動，推出少量優(yōu)惠房源的形式促銷。

　　“如果漲價后再次降價，對品牌傷害極大。”任啟鑫表示，目前市場前景仍不確定，開發(fā)商漲價更應(yīng)慎重。

　　記者了解到，5.5環(huán)除了密度較高的住宅外，還有一些針對首次改善型置業(yè)的低密度別墅，如位于南五環(huán)外亦莊的天鵝堡、北五環(huán)外的遠(yuǎn)洋傲北、東北五環(huán)外的萬通天竺新新家園等城市別墅，這些項目雖然同類型的競爭產(chǎn)品少，但由于別墅是受限購令影響最深的產(chǎn)品，銷售壓力也十分巨大。

　　“公司要求兩年內(nèi)賣200套別墅，壓力很大。”一位別墅開發(fā)商告訴記者，目前價格已經(jīng)降到低點(diǎn)，蓄客還不理想，“總價400萬元/套，僅相當(dāng)于城區(qū)的一套房，但銷售還是難有起色”。

　　李文杰表示，目前住宅項目的成交量回暖來自于降價，去庫存化已成為各大房企的共識，預(yù)計4月北京房價仍將有下行。