隨著監(jiān)管部門控制漸緊和兌付壓力漸大，目前房地產信托的發(fā)行量出現大幅收縮。但另一種頂著其他信托旗號、事實上資金依然流入地產行業(yè)的“馬甲信托”正在迅猛擴張。業(yè)內人士提醒，這種“馬甲信托”非常隱蔽，投資者一旦購買此類信托，等于是以普通產品的收益率，承擔了房地產行業(yè)的高風險，是非常不劃算的事情。

　　本報訊 從去年7月開始越來越嚴格的監(jiān)管措施，一點一點地將原本野蠻擴張的房地產信托逼進了死角。

　　根據普益財富發(fā)布的研究報告，2011年，一共有4051款集合信托產品成立，其中房地產信托為756款，占比為18.66%。在資金方面，房地產信托合計募集資金2015.55億元，約占整個集合信托募集資金量的近三成。

　　據其統(tǒng)計，去年房地產信托雖然整體有所增長，但低于整個集合信托的平均增速，也低于地產信托2010年的增速。

　　新發(fā)房產信托比例收縮

　　而進入今年，房地產信托的發(fā)行更為疲弱。根據用益信托網統(tǒng)計，上周，投向房地產的信托資金在整個集合信托資金中的比例已經縮減到兩成。而今年頭兩個月發(fā)行房地產信托產品僅僅29款，不到去年總量的4%。

　　另一方面，房地產信托還款期正集中到來。中金公司報告指出，2012年預計到期信托規(guī)模2234億元，總還款額約2500億元，2013年預計到期規(guī)模2816億元。

　　銀監(jiān)會近日也對房地產信貸風險發(fā)出密集提示，要求信托公司做實做細房地產信托業(yè)務分析，及時應對，建立退出機制。

　　“馬甲信托”成新捷徑

　　由于信托公司并沒有公開披露平臺，2012年到底有多少房地產信托面臨到期無法計算。而更加無法計算的，是數目不明、規(guī)模龐大的房地產“馬甲信托”。

　　資深信托人士劉擎告訴記者，不少信托產品為逃避監(jiān)管，以投資工商企業(yè)、股權質押、特定資產收益權為包裝，以關聯(lián)公司的上市股權、地產等做質押，但實際投向領域卻是房地產，且這些房企通常因為資質不佳根本無法“光明正大”地發(fā)行房地產信托，為未來兌付埋下更大的風險“地雷”。這在業(yè)內被戲稱為“馬甲信托”。在房地產信托日漸式微的今天，它正成為房地產企業(yè)曲線融資的捷徑之一。

　　另一位信托研究人員也坦言，“只要主體是房地產公司，或集團下屬是房地產公司的，或者是同一個‘娘家’的下屬兩家企業(yè)，募集資金都有可能曲線進入房地產。”

　　在今年年初，一款名為“洋河股份股權收益權投資集合資金信托計劃”的股權質押信托曾經引起過廣泛爭議。該信托計劃擬募資1.5億~2.5億元，期限12-24個月，預期收益率9%~10%/年，信托資金用途則是用于受讓洋河集團持有的洋河股份不超過508萬股限售流通股股權收益權。但是由于質押價格不精確、資金用途不明等多個疑點，有信托公司的知情人士猜測，該產品的資金事實上是投向了房地產。

　　“其實很多股權收益權產品實質上都是房地產企業(yè)融資。”一位銀行系信托公司人士直言稱。

　　記者查詢信托產品了解到，僅今年1月份在售的“藍島新型材料一期貸款項目集合資金信托計劃”、“科瑞集團貸款集合資金信托計劃”、“自貢市榮新建筑工程有限公司流動資金貸款集合資金信托計劃”等多家信托產品，發(fā)行文件上標明的資金投向領域是工商企業(yè)，但從資金運營披露來看實際投向就是房地產。

“馬甲信托”：

　　不少信托產品為逃避監(jiān)管，以投資工商企業(yè)、股權質押、特定資產收益權為包裝，以關聯(lián)公司的上市股權、地產等做質押，但實際投向領域卻是房地產。

　　如何識別“馬甲信托”？

　　1.詢問信托經理或銷售人員該項目是否按照房地產信托的監(jiān)管程序事前報備,并要求其書面承諾;

　　2.查問信托資金真實用途,是不是房地產或主營為房地產的公司;

　　3.對認購信托的過程錄音錄像,如有被銷售人員或信托公司“忽悠”的細節(jié),日后可作為投訴或訴訟的依據；

　　4.投資房地產信托產品,應在房地產市場局勢穩(wěn)定一些后再說。

　　負面影響

　　投資者承擔高風險

　　房地產調控打折

　　信托人士劉擎直言，“馬甲信托”除了可以繞開銀監(jiān)會對房地產信托的審批和監(jiān)管外，還可以大大降低房企融資成本。

　　普益財富信托研究員范杰算了一筆賬，一個企業(yè)要發(fā)行一個信托產品，除了預期年化收益之外，還要支付給信托公司1%~2%的信托費，給代銷銀行2%左右的代銷費用，此外還有托管費等。

　　房地產企業(yè)目前屬于高風險的行業(yè)，地產信托預期年化收益率在12%左右的比比皆是，加上各方的費用，公司需付出的融資成本逼近20%，比其他產品高5%左右。

　　而通過改變標的物、取消房地產信托名稱等方式偽裝出的“馬甲信托”，則可以以普通產品的融資成本，“騰挪”來大量資金。對于目前普遍資金緊張的房地產業(yè)來說，融資成本的下降非常有吸引力。

　　“但是對于投資者來說，事實上是以普通產品的收益率，承擔了房地產行業(yè)的高風險，非常吃虧。”資深信托人士劉擎表示。同時，“馬甲信托”也使得監(jiān)管數據失真。“現在銀監(jiān)會都不知道到底有多少信托資金是流向房地產的，完全沒有辦法監(jiān)管，也容易讓房地產調控措施打折扣。”