“郁亮跟我說(shuō),萬(wàn)科拼命賣樓收錢的原因不是為了抄底,是為了保命。因?yàn)槿f(wàn)科太大了,萬(wàn)一又有什么風(fēng)吹草動(dòng),這個(gè)錢就是保命錢。”世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松在前日的媒體見(jiàn)面會(huì)上談到,2012年開(kāi)發(fā)商必須面對(duì)即將到來(lái)的債務(wù)危機(jī),“連萬(wàn)科這樣的企業(yè)都居安思危?，F(xiàn)金流的問(wèn)題,就怕到時(shí)僅僅是差一口氣而沒(méi)活過(guò)來(lái),那是最悲慘的。”

 

    萬(wàn)億債務(wù)年中逐步到期

    “到目前為止,房地產(chǎn)行業(yè)還不那么缺錢,因?yàn)槎际秦?fù)債,不過(guò)這些過(guò)萬(wàn)億的債務(wù)將在2012年中開(kāi)始逐步到期。”陳勁松說(shuō),眼下中國(guó)房地產(chǎn)除銀行貸款之外,還有四筆錢要陸續(xù)償還,其中包括離岸的私募債,過(guò)往一年左右,在香港發(fā)行的中國(guó)房地產(chǎn)離岸的私募債,以項(xiàng)目為例大概有1000個(gè),大概是兩年期,2012年年中陸續(xù)到期。

    其次是信托,2010年全國(guó)發(fā)行信托3.6萬(wàn)億,2011年上半年發(fā)行4萬(wàn)億,比2010年全年還要多,其中1/3是銀行的理財(cái)產(chǎn)品,2/3是房地產(chǎn)。這筆錢會(huì)在2012年-2013年陸續(xù)到期。

    第三筆錢是房地產(chǎn)基金,目前中國(guó)房地產(chǎn)基金在過(guò)去一年整個(gè)行業(yè)大概1000億,大多數(shù)是項(xiàng)目型的房地產(chǎn)基金。

    第四是民間借貸,俗稱“高利貸”,過(guò)去一年約有4萬(wàn)億,其中2萬(wàn)億進(jìn)入了房地產(chǎn)。此外,政府債務(wù)、銀行抵押貸款、上下游融資,包括建筑商參建和銷售預(yù)售款,都在房地產(chǎn)體系中循環(huán)。

    克而瑞分析報(bào)告顯示,目前房企的資產(chǎn)負(fù)債率已處歷史高位。另?yè)?jù)wind資訊統(tǒng)計(jì),房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已高達(dá)71.28%。其中,總負(fù)債超1.24萬(wàn)億元。截至2011年9月30日,有8家a股上市房企資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)85%,16家上市房企資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%。如果單從資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)看,a股至少有7家房企比綠城中國(guó)的資金鏈更為緊張。

    有證券分析師測(cè)算,上市房企長(zhǎng)短期付息債主要分布在未來(lái)3年內(nèi),有46%的債務(wù)集中在2012年償付。今年一季度償還比例將達(dá)到最高的12.2%,迎來(lái)第一波相對(duì)集中的到期日。

 

    1.2萬(wàn)億總庫(kù)存達(dá)歷史高點(diǎn)

    正所謂“屋漏偏逢連夜雨”,正當(dāng)2012上半年企業(yè)資金鏈緊張之際,市場(chǎng)卻步入去庫(kù)存周期。

    世聯(lián)數(shù)據(jù)分析,從去年下半年開(kāi)始,房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入由供需主導(dǎo)的階段,庫(kù)存明顯上升。北京、上海、廣州、武漢等主要城市庫(kù)存已接近或超過(guò)2008年的歷史峰值。2011年第三季度末,滬深兩市145家房企總庫(kù)存量達(dá)到1.2萬(wàn)億的歷史高點(diǎn)。

    與此同時(shí),世聯(lián)購(gòu)房者信心指數(shù)調(diào)查顯示,三季度購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的比例為36.2%,預(yù)期房?jī)r(jià)下跌的比例為40.0%。世聯(lián)研究部的吳志輝稱,這是2011年購(gòu)房者預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)下跌的比例首超上漲的比例,意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期開(kāi)始發(fā)生了轉(zhuǎn)折。

 

    上半年或全面降價(jià)

    吳志輝表示,此前大量資金流入房地產(chǎn)行業(yè),其形成的債務(wù)將于2012年陸續(xù)密集到期。從這個(gè)情況來(lái)看,房地產(chǎn)去庫(kù)存將會(huì)加速,降價(jià)將會(huì)在上半年更加明顯。

    按照去年四季度的調(diào)查來(lái)看,全國(guó)范圍內(nèi)購(gòu)買者希望的房?jī)r(jià)跌幅,普遍在30%以上,而從世聯(lián)監(jiān)測(cè)的28個(gè)城市的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),75%的降價(jià)樓盤幅度小于17%。“在償付能力面臨挑戰(zhàn)的2012年,現(xiàn)實(shí)會(huì)向理想靠攏。”世聯(lián)預(yù)測(cè),美元指數(shù)的走勢(shì)、行業(yè)潛在供應(yīng)、購(gòu)房者的心理預(yù)期等決定了今年年中這幾個(gè)共振會(huì)產(chǎn)生,2012年上半年將會(huì)是一個(gè)黎明前的黑暗,房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入全面降價(jià)的走勢(shì)。