2011年12月9日，中共中央政治局會議定下2012樓市政策基調(diào)：堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。從成交量萎縮到房價出現(xiàn)真正的松動，2012，值得期待。

 

    2010年4月，本輪樓市新政啟動，是年，7- 8月和年尾的兩次大反彈，讓開發(fā)商渡過了一個豐收年，調(diào)控淪為“空調(diào)”。

 

    2011年1月，中央政府加碼樓市調(diào)控力度，“限購”、“限價”、“限貸”等政策全面升級，市場成交量急轉(zhuǎn)，調(diào)控效果在限購城市顯現(xiàn)，成交量下降，百城價格指數(shù)連續(xù)3個月下跌。

 

    限購城市調(diào)控效果突顯

 

    根據(jù)機(jī)構(gòu)最新報告統(tǒng)計，從全國來看，去年1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積增速分別為29.9%和20.5%，增速在2010年35-40%的歷史高位上持續(xù)回落；商品房需求在2010年的高位基礎(chǔ)上繼續(xù)增長，去年1-11月銷售面積和銷售額分別同比增長8.5%和16.0%，增速比2010年全年略有下降。

 

    “中國房地產(chǎn)市場形勢并不像我們感受到的那么嚴(yán)峻。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一向南都記者表示，“當(dāng)然地區(qū)差異比較大，2011年1到10月份住宅銷售面積40個城市同比下降0.1%，其中21個城市同比下降，但19個城市還是同比上升的，全國總體情況尚可。”

 

    但“史上最嚴(yán)調(diào)控”政策的威力已在限購城市顯現(xiàn)，成交量下降，百城價格指數(shù)連續(xù)3個月下跌。從重點(diǎn)城市來看，去年1-11月，一二線代表城市住宅成交面積同比分別下降15%、7%，但去年9-11月單月同比降幅均在30%左右，降幅有擴(kuò)大趨勢。從絕對量來看，一線城市近期成交量已低于2008年低點(diǎn)，二線城市表現(xiàn)各異，杭州、南京低于2008年，武漢、天津好于2008年，而唐山等三線城市普遍高于2008年。

 

    而價格方面，去年9月百城住宅均價出現(xiàn)近一年來的首次下跌，10-11月跌幅略有放大；近三個月一二線城市價格均出現(xiàn)一定程度的下跌，特別是東部沿海的上海、南京、杭州、蘇州、北京、深圳等地，主流品牌企業(yè)紛紛實(shí)行“以價換量”策略，部分樓盤價格降幅超過20%，新開樓盤亦以相對周邊較低的價格優(yōu)勢進(jìn)入市場；而非限購的三線城市價格總體較為平穩(wěn)。

 

    限購城市二手房受影響更大，主要城市成交量和價格降幅大于新房。2011年1-11月，北京等10個代表性城市二手房成交套數(shù)同比下降34%，絕對水平已接近2008年低點(diǎn)。價格方面，到11月底，杭州累計下跌8%，深圳下跌5%，其他城市跌幅在3%以內(nèi)。

 

    2012房價有望切實(shí)下降

 

    盡管北上廣深等重點(diǎn)調(diào)控城市銷售不暢，但受上半年業(yè)績增長帶動，萬科等十大品牌房企2011年1-11月銷售額平均同比增幅達(dá)16%，明顯跑贏大市。通過合理促銷、加快推盤、加強(qiáng)非限購城市布局等策略，恒大、龍湖等企業(yè)已經(jīng)或接近完成全年銷售計劃，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高。另一方面，品牌房企普遍放慢拿地步伐，去年1-11月拿地面積同比下降36%，其中8-11月降幅達(dá)59%。但中指院指出，由于通過開源節(jié)流舉措，品牌房企資金狀況明顯好于2008年，短期償債壓力不大。

 

    在限購政策延續(xù)的大背景下，2012年樓市將走向何方？中指院預(yù)計，在2012年上半年，由于調(diào)控政策仍將較為嚴(yán)厲，需求仍被抑制，貨幣政策微調(diào)也難以很快緩解房地產(chǎn)業(yè)資金壓力，而過去兩年新開工項(xiàng)目將入市，推動庫存量的進(jìn)一步上升和房價下行。

 

    “2012年房價調(diào)控的目標(biāo)由抑制房價快速上漲到如今的房價合理回歸，表明2011年調(diào)控以來大部分城市房價止?jié)q，調(diào)控效果可觀。而2012年房價的合理回歸，也意味著當(dāng)前價格的調(diào)整仍未到位。”鏈家地產(chǎn)首席分析師張月向南都記者表示“2011年未完成房價調(diào)控目標(biāo)的城市，2012年或會面臨政策加碼，價格出現(xiàn)切實(shí)下降。”

    但讓人疑慮的是，貨幣政策的微調(diào)是否松綁開發(fā)商的資金鏈？2011年11月底，央行近三年來首次下調(diào)存準(zhǔn)率，中指院也預(yù)計貨幣政策將在2012年繼續(xù)微調(diào)，其微調(diào)力度和節(jié)奏將是影響2012年房地產(chǎn)市場走勢的關(guān)鍵。在張月看來，2012年實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策的同時，針對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸政策仍將十分謹(jǐn)慎。盡管出于經(jīng)濟(jì)層面的考慮，未來存款準(zhǔn)備金率或繼續(xù)下調(diào)，釋放部分流動性，“但在堅定房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖的情況下，即使貨幣政策有所放寬，能夠進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)的資金也將十分有限。2012年房企進(jìn)行融資狀況不會有本質(zhì)改變。”