18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的11月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，繼10月房?jī)r(jià)環(huán)比指數(shù)首次負(fù)增長(zhǎng)之后，全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比指數(shù)再次下跌；新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市數(shù)量進(jìn)一步增加；同比漲幅回落的城市數(shù)量也進(jìn)一步增加。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在樓市調(diào)控的持續(xù)作用之下，房?jī)r(jià)回落已是大勢(shì)所趨。隨著來(lái)年房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)的確定，2012年樓市很有可能在降價(jià)中開(kāi)局。
房?jī)r(jià)持續(xù)回落已成趨勢(shì)
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，全國(guó)70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有49個(gè)，持平的城市有16個(gè)。與10月份相比，11月份環(huán)比價(jià)格下降的城市增加了15個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)0．2％；與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有4個(gè)，比10月份增加了2個(gè)。漲幅回落的城市有61個(gè)，比10月份增加了2個(gè)。在環(huán)比價(jià)格出現(xiàn)回落的城市中，北京、天津、上海等城市的價(jià)格環(huán)比降幅超過(guò)了4個(gè)百分點(diǎn)，降價(jià)的幅度十分明顯。
知名房企星河灣16日稱(chēng)，將上海的兩個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格下調(diào)15％—20％，同時(shí)對(duì)老業(yè)主進(jìn)行差價(jià)補(bǔ)償，預(yù)計(jì)補(bǔ)償資金將達(dá)6億元。被視為業(yè)內(nèi) “標(biāo)桿”的豪宅項(xiàng)目首次推出大幅降價(jià)、差價(jià)補(bǔ)償?shù)男袨?，給樓市帶來(lái)震動(dòng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，12月上海在售的打折優(yōu)惠樓盤(pán)將達(dá)190個(gè)（含別墅），數(shù)量之多創(chuàng)年內(nèi)新高。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，豪宅產(chǎn)品向來(lái)被視為市場(chǎng)的最后“堡壘”，此次星河灣的降價(jià)，說(shuō)明房?jī)r(jià)的泡沫正在被不斷刺破。
調(diào)控之年樓市冷清收?qǐng)?/strong>
雖然2011年全年的數(shù)據(jù)尚無(wú)定論，但從最近幾個(gè)月的全國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)行情況不難看出，在歷經(jīng)一年多的房地產(chǎn)調(diào)控之后，高企的房?jī)r(jià)已被遏制住了過(guò)快上漲的趨勢(shì)，隨著房地產(chǎn)銷(xiāo)售淡季的到來(lái)，2011年全國(guó)樓市在冷清中收?qǐng)鰩缀跻殉啥ň?，調(diào)控效果已很明顯。在北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉看來(lái)，房?jī)r(jià)已經(jīng)逐漸開(kāi)始合理回歸的步伐。
從發(fā)展速度看，2011年前11個(gè)月，全國(guó)商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積89594萬(wàn)平方米，較去年同期增加9％。2009年和2010年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)率分別為 44％和10％。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了2009年的高速增長(zhǎng)后，近兩年的發(fā)展速度回歸到一個(gè)相對(duì)合理的水平。
同樣，受市場(chǎng)大勢(shì)影響，開(kāi)發(fā)商的發(fā)展速度亦有所放緩。2011年以來(lái)，限購(gòu)、限貸以及限價(jià)等調(diào)控政策的密集執(zhí)行顯著影響了開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，隨著資金持續(xù)緊張和庫(kù)存壓力與日俱增，十大標(biāo)桿房企為加快資金回籠速度，無(wú)一例外均進(jìn)行了價(jià)格策略的調(diào)整。至2011年11月，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行情況總體不如2010年同期，房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工增速等指標(biāo)均出現(xiàn)明顯放緩。住宅類(lèi)地塊的樓面價(jià)也有了明顯下降，從2010年同期的每平方米1810元，下降至今年前11月的每平方米1495元，下降幅度達(dá)到了17．4％。
房?jī)r(jià)合理回歸仍有挑戰(zhàn)
隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌，2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策的走勢(shì)成為最牽動(dòng)人心的問(wèn)題，也成為直接影響調(diào)控效果走勢(shì)的關(guān)鍵所在。
上周閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為2012年的房地產(chǎn)調(diào)控定下了基調(diào)——堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。而要促使房?jī)r(jià)的合理回歸，目前仍有許多可以預(yù)見(jiàn)的挑戰(zhàn)與困難。“目前市場(chǎng)距離房?jī)r(jià)回歸合理還有比較遠(yuǎn)的距離，城市房?jī)r(jià)仍然居高不下，房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租金比等參考性指標(biāo)還沒(méi)有接近 ‘合理’的區(qū)間，促使房?jī)r(jià)反彈的因素依然存在。房?jī)r(jià)相比普通購(gòu)房者收入仍有較大幅度的下調(diào)必要。”張大偉表示。
從價(jià)格上看，鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，明年房?jī)r(jià)仍將進(jìn)一步回落，但房?jī)r(jià)深調(diào)也會(huì)存在一個(gè)降幅上限，降價(jià)節(jié)奏以穩(wěn)為主，避免購(gòu)房需求集中迸發(fā)對(duì)于整體宏觀調(diào)控的不利影響。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民收入、金融股市、財(cái)政稅收等多個(gè)領(lǐng)域都存在連帶影響，調(diào)控下房?jī)r(jià)下降的速度和幅度不宜過(guò)快、過(guò)猛，否則可能造成房地產(chǎn)市場(chǎng)本身以及行業(yè)之外的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。
