“私募”非長久之計(jì)

 

    在調(diào)控背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈趨緊成為常態(tài)，同時監(jiān)管相對寬松的私募股權(quán)基金，逐漸成為新型地產(chǎn)融資業(yè)態(tài)的合適替代。國內(nèi)房地產(chǎn)私募基金自2010年開始出現(xiàn)，2011年樓市調(diào)控進(jìn)一步收緊，為房地產(chǎn)私募基金發(fā)展提供了機(jī)會。清科研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，截至今年第三季度，當(dāng)年共有22只私募房地產(chǎn)基金募集到位32.25億美元，其中，由本土機(jī)構(gòu)募集基金數(shù)量及金額占比分別超過80.0%和70.0%。

然而，王洪衛(wèi)認(rèn)為，“私募房地產(chǎn)基金只能是房地產(chǎn)資金來源的一種補(bǔ)充，不僅不能解決房企資金鏈緊張的問題，還不利于抑制房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為。”

 

    王洪衛(wèi)列了一組數(shù)字：1－10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源68429億元，相比而言，22只私募房地產(chǎn)基金所募集到的200多億元只能是滄海一粟。同時，私募基金的投資宗旨是在最短時間內(nèi)獲取最大利益，因此相對于房企，私募房地產(chǎn)基金并不是非常穩(wěn)定的“血源”，只能作為房地產(chǎn)資金來源的一種補(bǔ)充。

 

    產(chǎn)業(yè)亟待轉(zhuǎn)型

 

    “房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級必須依托房地產(chǎn)金融的發(fā)展。”王洪衛(wèi)認(rèn)為，“未來二三十年，房地產(chǎn)金融將在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中占有主體地位。”

 

    房地產(chǎn)金融的發(fā)展方式無外乎買賣和租賃兩種，王洪衛(wèi)認(rèn)為，“買賣仍將以銀行按揭貸款為主，租賃可以通過發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）來改變目前的投資方式。”

 

    資料顯示，房地產(chǎn)投資信托基金是一種采取公司或者商業(yè)信托形式，通過信托或公司方式匯集投資者資金，再投資于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流和收益的房地產(chǎn)，并將投資收益分配給投資者的金融產(chǎn)品。

 

    “隨著人口流動性的增強(qiáng)，個人租賃并不是現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主方向。個人租賃會令租客產(chǎn)生不穩(wěn)定感，如果由房地產(chǎn)信托基金去購房，再租給個人，租客入住的穩(wěn)定感就會大大增強(qiáng)了。”王洪衛(wèi)指出，通過房地產(chǎn)信托基金來投資房地產(chǎn)租賃市場，并不是短期追求暴利的投機(jī)行為，它可以改變居民對住宅消費(fèi)“買多租少”的傳統(tǒng)模式，也可以抑制過高的房地產(chǎn)價格，促使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

 

    應(yīng)多措施引導(dǎo)

 

    2007年，銀監(jiān)會曾召集5家信托公司共同起草《信托公司房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)管理辦法（草案）》征求意見稿，將房地產(chǎn)信托投資基金定性為“以信托方式組成而主要投資于產(chǎn)生穩(wěn)定租金收入的成熟房地產(chǎn)項(xiàng)目的集合投資計(jì)劃”。同時要求房地產(chǎn)信托收益權(quán)憑證在全國銀行間債券市場發(fā)行和交易。

 

    在引導(dǎo)和鼓勵方面，王洪衛(wèi)認(rèn)為政府可以有多種措施。“一方面可以在稅收上予以優(yōu)惠，來鼓勵新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。另一方面，可以把房地產(chǎn)信托基金引入公租房，政府可以拿出一些項(xiàng)目來進(jìn)行先行試點(diǎn)，公租房較低的房價可以讓租賃機(jī)構(gòu)獲取較高的投資回報率。同時，對于一些回報率不高的房地產(chǎn)信托投資基金項(xiàng)目，政府也可以給予一定的補(bǔ)貼”。