原本應(yīng)該熱鬧的十月樓市，今年卻十分慘淡。根據(jù)已披露的數(shù)據(jù)，包括萬科、保利、富力、碧桂園、龍湖等大型房企在10月份紛紛遭遇“滑鐵盧”，業(yè)績大幅下滑。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無論是眼前的銷售、資金壓力，還是未來面臨的高庫存壓力，房企“以價換量”已成為必然的趨勢。明年各大房企的擴張速度將明顯放緩。
10月知名房企業(yè)績普跌
北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月，萬科實現(xiàn)銷售面積100.4萬平方米，環(huán)比下跌7%，同比下跌23%；實現(xiàn)銷售額103.4億元，環(huán)比下跌17.3%，同比下跌33.3%。而此前的8月和9月，萬科銷售金額同比下降幅度分別為12.6%和12%。
保利地產(chǎn)10月實現(xiàn)簽約面積56.94萬平方米，環(huán)比下滑3.1%，同比下降26.7%；實現(xiàn)簽約金額54.2億元，環(huán)比下滑19.5%，同比下降39.2%。而此前8月和9月的簽約金額已分別同比下降11.99%和26.21%。
富力地產(chǎn)10月實現(xiàn)合約銷售面積16.67萬平方米，合約銷售金額20.51億元，環(huán)比分別下跌了20.4%和31.8%。
金地集團10月實現(xiàn)簽約面積19萬平方米，同比減少38.1%；簽約金額26.7億元，同比減少29.4%。
碧桂園10月銷售額與合同銷售面積分別同比下跌14%和24.8%。
而龍湖地產(chǎn)雖然在10月開展了“搶占華東”活動，回收了大筆資金，但當(dāng)月的銷售額還是同比下跌12%。鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，萬科、碧桂園、富力、龍湖、保利和金地6家上市公司10月業(yè)績同比下降，其中，萬科、保利、富力降幅進一步擴大，而萬科、富力更是連續(xù)三月同比下降，連續(xù)兩月業(yè)績下降的則有碧桂園、保利。
銷售艱難回籠資金各顯神通
北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉說，“從已經(jīng)披露的數(shù)據(jù)看，預(yù)計10月份未完成同期任務(wù)的企業(yè)將繼續(xù)增加。”
業(yè)績的下滑使得房企完成年度銷售任務(wù)變得愈加艱難。北京中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，接近七成的一線房企前三季度未完成年度銷售任務(wù)的75%。鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，萬科、保利、富力、融創(chuàng)前十月的銷售目標(biāo)達成率均不到80%。鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認(rèn)為，即便是大型房企，在未來兩個月內(nèi)完成業(yè)績指標(biāo)的20%，仍然會面臨很大的難度。
三季報顯示，在A股上市的房企中，七成房企經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)，超過四成房企凈利潤下滑甚至虧損，80%以上房企負(fù)債同比增加。開發(fā)商整體現(xiàn)金流趨緊，已是不爭的事實。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認(rèn)為，10月房企業(yè)績下滑進一步加劇，連月下降的態(tài)勢很可能會延續(xù)到明年的年初。臨近年底，各種工程款項和貸款面臨結(jié)算，上市公司還有股東分紅等支出，業(yè)績之外的資金周轉(zhuǎn)壓力將凸顯，結(jié)算后的資金儲備將影響到明年的項目建設(shè)和企業(yè)擴張，房企不得不未雨綢繆。
因此，很多企業(yè)受制于資金及庫存的雙重壓力下，開始有降價動作。近日，各地陸續(xù)傳來樓盤降價促銷的消息，上海部分樓盤甚至出現(xiàn)了因大幅降價導(dǎo)致老業(yè)主集體要求索賠的情況。
此外，一些企業(yè)還已經(jīng)到了必須出售項目或股權(quán)換取資金度過冬天的關(guān)口，因此近期房地產(chǎn)類產(chǎn)權(quán)和股權(quán)轉(zhuǎn)讓愈發(fā)“紅火”。
據(jù)北京中原地產(chǎn)的不完全統(tǒng)計，今年在北京、上海、天津和重慶四大產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售的房地產(chǎn)企業(yè)或項目出現(xiàn)了井噴，累計總數(shù)超過600宗。而去年同期則不足一半。而目前，四大交易所仍有93宗房地產(chǎn)類產(chǎn)權(quán)交易掛牌，總共轉(zhuǎn)讓金額接近150億元。
同時，從8月開始，北京產(chǎn)權(quán)交易所的房地產(chǎn)股權(quán)類掛牌項目也開始呈現(xiàn)井噴現(xiàn)象。僅9月和10月兩個月房地產(chǎn)的項目掛牌總金額就達到了50.34億元，而今年1到10月總成交金額僅為70.11億元。
降價與否房企左右為難
“房企降價已成未來的必然趨勢，但當(dāng)前房企降價也顧慮重重。”張月說。一方面，在濃厚的觀望情緒下，降價并不一定能夠達到房企預(yù)期的成效。富力地產(chǎn)此前已經(jīng)將目標(biāo)下調(diào)兩成，并宣布旗下項目降價促銷5%—10%，但銷售業(yè)績?nèi)晕从衅鹕?。不過，從另一方面看降幅過大又容易帶來房產(chǎn)價值縮水預(yù)期、前期業(yè)主利益維權(quán)等負(fù)面作用。對于全國布局的房企，則有可能牽一發(fā)而動全身，造成其他項目客戶的觀望。
對房企而言，降價的兩面性顯而易見，但如果堅持不降價，那么庫存難以消化的問題就無法解決。待明年新項目推出后，房企還要同時兼顧新項目銷售和老項目去庫存，營銷難度無疑將進步一加大。而市場一旦形成規(guī)模化的降價，房企一次性下降的幅度可能會更大，同時也失去了先行以價搏量的優(yōu)勢。
“房企在顧慮重重之下的以價換量并非絕對，而采取推出新盤等方式來代替降價促銷，則可能會加大明年的營銷難度，甚至可能被迫一降到底。”張月說。
事實上，由于十月初開發(fā)商的價格堅持遭到了購房者的集體抵抗，如今價格的小幅調(diào)整已難取得明顯成效。世聯(lián)地產(chǎn)華南區(qū)首席分析師曹取說，“受市場預(yù)期影響，只有價格調(diào)到位了，成交情況才會好轉(zhuǎn)。而在房價進入下行通道之時，往往要出現(xiàn)超調(diào)情況，購房者才會出手。”
中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，在國家多次重申堅持樓市調(diào)控、并且房價正式進入下行通道的情況下，從全國來看，整體上價格可能要跌20%至30%，成交情況才會活躍起來。
張月認(rèn)為，即便是大型房企，在未來兩個月內(nèi)完成業(yè)績指標(biāo)的20%，仍然會面臨很大的難度。而且即使能夠達成今年的銷售目標(biāo)，相比去年，業(yè)績的增速也已經(jīng)大大放緩。“預(yù)計明年多數(shù)房企都將保守制定業(yè)績目標(biāo)，企業(yè)或放棄快速擴張的發(fā)展模式，穩(wěn)健發(fā)展，可能更注重改善今年調(diào)控以來所突顯出的短板。”
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