昨天，北京市房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布10月北京房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，1至10月新建普通住房成交均價14083元，比去年全年平均水平低5.1%。10月份全市新建商品住宅、二手房成交均價分別為20670元、17100元，環(huán)比降8.5%、2.5%，降價換量格局已形成。參與此次發(fā)布會的專家預測，明年北京限購政策不取消但會調(diào)整，針對外地購房者納稅或社保年限有望放寬。
市場
投資需求基本擠出
市房協(xié)提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1至10月新建普通住房成交5.8萬套，占新建住房成交總量的85.1%；成交均價每平方米14083元，比去年全年平均水平低5.1%。此外，10月份全市新建商品住房和二手住房成交均價分別為每平方米20670元、17100元，環(huán)比分別下降8.5%、2.5%，其中二手房價連續(xù)四個月回落，基本回到去年同期水平，主要區(qū)域普遍下降。居民家庭首次購房持續(xù)8個月保持在90%左右，居民自住需求得到較好滿足，投機投資需求基本擠出。
多項目降價破滯銷
10月有簽約的新建商品住房項目182個，其中15個項目降價，比9月份增加6個，主要分布在大興、通州、房山，折扣力度較以前增加2至17個百分點，如大興旭輝御府項目由前幾個月的7.4折進一步降為6.6折，亦莊金色漫香林項目實際成交均價也由每平方米28000元左右下降為22500元，下降19.4%，降價后提升了銷售量，打破了滯銷僵局。
價格
郊區(qū)量漲拉低均價
新房均價環(huán)比下降了8.5%，主要還是成交結(jié)構(gòu)問題，10月份郊區(qū)尤其是五環(huán)以外的成交比重上漲。二手房方面，則各個區(qū)域都出現(xiàn)下調(diào)。
市房協(xié)委托偉業(yè)我愛我家集團統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月份熱銷排名前三位的，至少有兩個項目在郊區(qū)，而且有一個懷柔區(qū)的項目，成交量占全市成交量接近10%的水平，拉低了全市均價。
區(qū)域方面，五環(huán)到六環(huán)之間的區(qū)域，10月份均價下跌了大概2.6%，小幅下跌。
此外，二手房的價格下降了2.5%，二手房價格也出現(xiàn)了實質(zhì)性回調(diào)。目前，通州的二手房價格基本上接近去年下半年的水平。
另外，部分中心城區(qū)二手房價格也出現(xiàn)下調(diào)，公主墳區(qū)域10月份均價是21800元，基本上是14個月來的新低。
國企中低價換銷量
數(shù)據(jù)顯示，國企銷售業(yè)績依然保持較高水準。今年1-10月在北京的銷售業(yè)績50億以上的企業(yè)中，首開、北京城建、中國鐵建等國企的銷售額同比上漲幅度均超過10%；萬科、龍湖在北京的銷售額同比下降幅度超過20%。
目前來看，主要房企業(yè)績出現(xiàn)分化。成交業(yè)績在50億元以上的房企，其成交均價大多排位在倒數(shù)，實際證明,中低房價對提升企業(yè)的業(yè)績量起到了十分明顯的作用。一方面，國企在北京土地儲備相對充裕，經(jīng)過過去兩年的持續(xù)投入，目前供應量具備可持續(xù)性；另一方面，項目位置大多在五六環(huán)之間，以中低價位產(chǎn)品為主，首開、北京城建、中國鐵建等國企成交均價都低于17500元/平方米，在銷售業(yè)績50億以上的企業(yè)中均價排名倒數(shù)后三位。
政策
調(diào)控政策不會退出
北京市房協(xié)副秘書長陳志表示，目前本市商品住房市場降價預期逐步明朗、項目繼續(xù)增多，力度不斷加大，調(diào)控效果進一步鞏固?？傮w看來，當前房地產(chǎn)市場“降價換量”的整體格局已經(jīng)形成，項目降價由“暗降”轉(zhuǎn)“明降”。市場進入調(diào)控效果顯現(xiàn)的關(guān)鍵時期，全年房價穩(wěn)中有降的目標有望順利實現(xiàn)。
陳志稱，北京市將全面鞏固和擴大調(diào)控成果，同時加快建立健全符合實際的基本住房制度。就當前情況看，調(diào)控政策不會退出，要促使房價復位到合理水平。
限購年限可能微調(diào)
“限購暫時不可能取消，不過明年政策很可能微調(diào)。”與會的偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉說，今年二手房實際成交量相比去年被腰斬，新房網(wǎng)簽數(shù)量也相比去年腰斬。交易減少，政府的財政收入也減少了，經(jīng)濟增長受影響。
所以他預計，明年北京住房政策可能出現(xiàn)微調(diào)，比如購房資格由5年連續(xù)納稅或社保期限改為3年；或?qū)⑦B續(xù)納稅或社保改成累計。此外，公積金貸款額度目前上限是80萬，很可能會提高，公積金租房的發(fā)放力度也會加強。
取消限購需三條件
胡景暉認為，限購完全取消至少需要三個條件，第一是動態(tài)數(shù)據(jù)系統(tǒng)，需要民政部門、房管系統(tǒng)、公安系統(tǒng)，然后是稅收、銀行至少要五大系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)，而且是動態(tài)的。建這么大的一個數(shù)據(jù)庫，還要實施動態(tài)的，不亞于一個三峽的整體投入。第二是房產(chǎn)稅在全國鋪開，從存量房中征稅，這樣投機投資需求就被抑制。第三是保障房數(shù)量形成規(guī)模，住房市場整體供大于求。
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