普通宅地的華麗“變身”
盡管早已下決心“廢”普通商品住宅為“豪宅”，但開發(fā)商仍以普通商品住宅名義申請開發(fā)項(xiàng)目，其中原因之一是國土部的別墅用地禁令。
按上述政策規(guī)定，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)顯然不能違規(guī)開發(fā)獨(dú)棟別墅。據(jù)上述遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)人士介紹，“遠(yuǎn)洋博堡”取得了上海寶山羅店F1—4和F1—6兩地塊開發(fā)獨(dú)棟別墅。上海市規(guī)劃和國土資源局的信息顯示，上述兩地塊的容積率只有0.6。此前，五合國際智庫提供的信息顯示，一般項(xiàng)目的容積率在0.3左右，他們才推薦客戶開發(fā)獨(dú)棟別墅。然而，遠(yuǎn)洋所取得的地塊容積率為0.6。按業(yè)內(nèi)定義，最多只能開發(fā)雙拼、聯(lián)排等類別墅產(chǎn)品。值得注意的是，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在上海市建設(shè)和交通委員會登記的項(xiàng)目建設(shè)信息顯示，該項(xiàng)目是以普通住宅的名義登記。
那么，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)采用何種方法，在本來不可能開發(fā)獨(dú)棟別墅的普通商品住宅地塊中，開發(fā)出獨(dú)棟別墅？對此，上述遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)人士的解釋為，整個項(xiàng)目只有部分被開發(fā)成獨(dú)棟別墅，其他都只是類別墅產(chǎn)品。獨(dú)棟別墅部分容積率降低的同時，其他類別墅的容積率就提高了。
“上述做法正是房地產(chǎn)商‘高低搭配’處理容積率的慣用手法。”業(yè)內(nèi)人士表示。五合國際智庫總經(jīng)理鄒毅告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，即使容積率高達(dá)2或3，開發(fā)商一樣能開發(fā)別墅，關(guān)鍵是房子如何排列。
據(jù)同策咨詢機(jī)構(gòu)提供2004年以來上海容積率0.5以下地塊的資料，上海過去5年中，容積率0.4以下的低密度的住宅不到91.5萬平方米。而21世紀(jì)不動產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，上海過去5年已銷售的獨(dú)棟別墅超過1萬套，按每套300平方米計(jì)算，至少有300萬平方米。對此，業(yè)內(nèi)人士猜測，上述土地供應(yīng)和市場成交數(shù)據(jù)懸殊差距的原因，是市場中銷售的獨(dú)棟別墅中大部分可能通過處理容積率的辦法，在普通商品住宅項(xiàng)目中開發(fā)獨(dú)棟或類別墅產(chǎn)品，將普通住宅變成“豪宅”出售。
上海市建設(shè)和交通委員會網(wǎng)站提供的建設(shè)項(xiàng)目信息查詢證實(shí)了這一猜測。記者曾查詢在該網(wǎng)站申報(bào)2010年1月至12月份所有申請的新開工別墅項(xiàng)目信息，發(fā)現(xiàn)一共只有3個項(xiàng)目。而在普通商品住宅項(xiàng)目中，有近30個項(xiàng)目開發(fā)了具有別墅或類別墅產(chǎn)品。
“人造豪宅”面臨泡沫破裂
劉淵表示，如果不是因?yàn)楹暧^調(diào)控政策，將有更多的開發(fā)商計(jì)劃造“豪宅”。如果在限購令前，按市場購買力評估，目前已開工和已上市部分豪宅可能需要數(shù)年時間，市場才能消化。但在限購令出臺后，以目前的市場購買能力，這些在普通商品住宅聚集區(qū)大規(guī)模建造的“豪宅”項(xiàng)目，正面臨供應(yīng)過量后的滯銷壓力。
中房信提供的今年上海前5月成交單價(jià)前100名樓盤名單顯示，成交均價(jià)超過4萬元/平方米的高檔住宅的總成交量只有23萬平方米。記者根據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的信息，對這些樓盤的可售量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，不計(jì)算車庫、商鋪等公共配套，這些項(xiàng)目可銷售房源面積超過115萬平方米，按目前的銷售進(jìn)度，至少要25個月才能全部銷售完。此前，記者從上海市建設(shè)和交通委員會獲得的去年新報(bào)批的商品住宅建設(shè)項(xiàng)目信息顯示，擁有高端項(xiàng)目建筑形態(tài)的新建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總面積超過150萬平方米。
在巨大的供應(yīng)下，部分開發(fā)商對“豪宅”的繼續(xù)開發(fā)顯得信心不足?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者曾向上述遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)人士提出疑問：既然上海上半年豪宅的銷售情況不佳，庫存房源的存量和計(jì)劃新上市的供應(yīng)量如此龐大，為什么要在今年上半年開工建設(shè)獨(dú)棟別墅，并計(jì)劃下半年推廣？該人士的回復(fù)是該項(xiàng)目并未明確定位為“豪宅”，只是一期明確推出獨(dú)棟產(chǎn)品，二期的產(chǎn)品仍然存在變數(shù)。
劉淵表示，在限購令等政策出臺后，很多開發(fā)商其實(shí)已改變了原來的定位，不再開發(fā)豪宅項(xiàng)目。對那些明確定位開發(fā)“豪宅”項(xiàng)目的開發(fā)商來說，限購令帶來的“豪宅”項(xiàng)目滯銷，將鎖住部分資金流動性。不過，多數(shù)公司的“豪宅”開發(fā)量只占總開發(fā)量的很小部分，受到的影響較小。
然而，上海“豪宅”項(xiàng)目的整體滯銷，依然會引發(fā)“豪宅”項(xiàng)目的價(jià)格下跌。此前華潤、恒盛等高端項(xiàng)目的開發(fā)商已明確表示，如果項(xiàng)目銷售不佳，不排除調(diào)整售價(jià)的可能性。
