由于資金鏈?zhǔn)站o，部分房地產(chǎn)項目開始降價，并被業(yè)內(nèi)認(rèn)為三季度可能發(fā)生大規(guī)模的降價潮。但在上海，降價潮或許難以出現(xiàn)，原因是部分普通商品住宅已被升級為“豪宅”。
日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對上海市建設(shè)和交通委員會網(wǎng)站中公布的普通商品住宅項目統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)80多個項目中有37個項目明確會建5層以內(nèi)的低層高端產(chǎn)品，其中大部分又以3層的別墅、類別墅產(chǎn)品為主。
對此，中原地產(chǎn)研究中心高級研究經(jīng)理劉淵認(rèn)為，如果不是因為宏觀調(diào)控，更多的普通商品住宅將變成“豪宅”。在限購令出臺后，以目前的市場購買能力，在普通商品住宅聚集區(qū)大規(guī)模建造的“豪宅”項目，正面臨供應(yīng)過量后的滯銷壓力。
大量普通住宅升級為“豪宅”的趨勢，壓縮了購房者可以正常買到的普通商品房的房源供應(yīng)量。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)的統(tǒng)計，過去一年中，上海2.5萬元/平方米以下的普通住宅需求占到市場總需求的81%以上。而搜房網(wǎng)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，上海2.5萬元/平方米以下的普通商品住宅供應(yīng)，僅占在售新盤總量（包括別墅）的67%。
“豪宅”搶占普通住宅開發(fā)空間
在很多人眼中，要將普通住宅變成“豪宅”有些不可思議。瑞安房地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]董事總經(jīng)理李進(jìn)港表示，商場、寫字樓和豪宅的開發(fā)，不僅需要開發(fā)商有足夠強(qiáng)的產(chǎn)品營造能力，也要依托區(qū)域的地段優(yōu)勢。然而，上海部分房地產(chǎn)開發(fā)商并不理會豪宅開發(fā)所需的地理位置要求，爭先恐后在上海各個區(qū)域開發(fā)豪宅產(chǎn)品。
寶山羅店是上海的大型居住區(qū)之一，同時規(guī)劃建設(shè)了大量的經(jīng)濟(jì)適用房。該地區(qū)出售的商品房單價多為2萬多元/平方米，一套房源的總價多在300萬元以內(nèi)。但在這樣一個面向中低收入人群的板塊，同樣有開發(fā)商計劃開發(fā)“豪宅”。
豆丁網(wǎng)曾上傳過一份房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)給遠(yuǎn)洋地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]上海項目設(shè)計的營銷方案。根據(jù)該方案，這家房地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)建議從未開發(fā)過豪宅的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)建造豪宅產(chǎn)品，要遠(yuǎn)洋[簡介 最新動態(tài)]“更新豪宅標(biāo)準(zhǔn)，超越原有豪宅規(guī)范”，在從來沒有開發(fā)、銷售過豪宅，周邊產(chǎn)品主要以普通商品住宅為主的寶山羅店開發(fā)高端的豪宅產(chǎn)品。
但要在寶山羅店開發(fā)豪宅，顯然存在目標(biāo)認(rèn)知度低的缺點，上述機(jī)構(gòu)也承認(rèn)這是在羅店開發(fā)豪宅的障礙。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為克服該障礙的辦法，是對北區(qū)的高收入群體大力推薦獨棟產(chǎn)品，并認(rèn)為以他們的購買力，獨棟產(chǎn)品可以定出很高的價格。
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)是否接納了上述機(jī)構(gòu)的營銷建議不得而知。不過，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)上海分公司的一名內(nèi)部人士在自己的微博上打出“上海‘遠(yuǎn)洋博堡’美蘭湖高爾夫球場旁大獨棟原汁原味歐式城堡，600平方米～1200平方米5000萬起”的廣告語。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)上海公司相關(guān)人士，后者確認(rèn)該項目將有600平方米以上的獨棟別墅銷售，只是目前售價并未確定。盡管上述人士否認(rèn)了該項目將以“豪宅”定位，稱“只是廣告宣傳”，但按上述600平方米～1200平方米一棟別墅的規(guī)劃建設(shè)方案，意味著項目的定位可能并不低。
據(jù)上海市建設(shè)和交通委員會的信息，在上海新建項目中，普通商品住宅開發(fā)空間被高端項目侵占的現(xiàn)象時有發(fā)生。去年開工的37個可能開發(fā)高端項目產(chǎn)品中，有接近30個位于外環(huán)外的上海大型居住基地內(nèi)，而這些大型居住基地原本主要開發(fā)的是面向大部分人的普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房。
