調(diào)控依然沒有冷卻房地產(chǎn)市場的熱度。國家統(tǒng)計局近期數(shù)據(jù)顯示，4月份8成大中城市的房價環(huán)比增長，上漲動能并未如預期中回落，政策效果被質(zhì)疑有遞減跡象，而本周地產(chǎn)指數(shù)再度下跌1.63%。

    樓市持續(xù)膠著

    國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，4月全國70個大中城市中，有56個城市的新建商品房價格環(huán)比上漲；從各類城市房價變動情況來看，4月份一線城市新建住宅價格漲幅最大，為0.45%；三線城市漲幅最小，為0.26%；與漲價相對應的是成交量寥寥，買賣雙方還在隔空交手。上海易居房地產(chǎn)研究院楊紅旭分析，4月房價漲幅擴大對于調(diào)控效果非常不利，若5~6月環(huán)比漲幅持續(xù)擴大，可能招致進一步的調(diào)控政策出臺。

    上市房企4月份銷售數(shù)據(jù)顯示，萬科、保利地產(chǎn)、金地集團等一線房企銷售面積和銷售金額增速出現(xiàn)了放緩或下滑。其中，萬科銷售面積和銷售金額僅實現(xiàn)個位數(shù)增長，保利銷售面積也出現(xiàn)下降，金地集團銷售面積和銷售額更是雙雙下滑。這僅僅是全國房地產(chǎn)市場狀況的一個縮影。國家統(tǒng)計局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，1~4月份全國商品房銷售面積和銷售額同比增長僅6.3%和13.3%，銷售面積累計增速回落了8.6%，其中4月單月的銷售面積同比下降10%，環(huán)比下降24%。

    供求比和房企資金鏈是驅(qū)動開發(fā)商漲/降房價的動力。通常情況下，供求比(供應面積/銷售面積)在0.8~1.2之間屬于比較合理的范圍，大于1.2則表明市場明顯供大于求，這時開發(fā)商降價意愿較強。據(jù)中原地產(chǎn)分析顯示，4月份北京、深圳、成都、杭州的供求比達到2.13、2.4、2.73、2.75。從資金鏈情況看，2011年一季度房企的資金狀況環(huán)比出現(xiàn)惡化。從一季報來看，招、保、萬、金所持有的現(xiàn)金較年初有小幅波動，保利的貨幣資金較年初下降了兩成。四家公司流動負債較年初均有明顯上升，其中保利升幅最大。從持有現(xiàn)金與年內(nèi)到期債務比率來看，截至2011年一季度末，四家公司的現(xiàn)金償債能力依然明顯好于2008年的市場低谷時期，但相對于今年年初已有所惡化。

    三季度或打破僵持

    當前房地產(chǎn)市場患上了史無前例的焦躁癥：中央政府房地產(chǎn)調(diào)控政策未見放松。開發(fā)商死扛不愿意輕易降價，然而在限購、限貸等嚴厲的調(diào)控政策下，購房者降價預期愈加濃厚，于是購房者與開發(fā)商陷入激烈的博弈狀態(tài)。

    在僵持的敏感階段，開發(fā)商對價格的態(tài)度決定了市場走向。在需求受限、開發(fā)商資金趨緊的情況下，未來大量的新增供應會選擇“低開入市”刺激成交。而事實也確實如此，在僵持數(shù)月后，部分開發(fā)商試探性的降價也遭遇了購房者的搶購，這意味著市場開始緩慢恢復。只是鑒于此輪調(diào)控的嚴厲程度以及各部委的表態(tài)，各方目前仍對樓市調(diào)控威力心存忌憚。

    海通證券認為，在成交受阻、漲價預期減弱的形勢下，“三限政策”(限購、限價、限貸)的組合力量有望使后期房價開始松動，但過程不可能一蹴而就。目前樓市調(diào)控高壓態(tài)勢未見松動，隨著銷售和資金壓力進一步顯現(xiàn)，房企只能通過加大促銷力度“以價換量”。業(yè)內(nèi)人士普遍推測，下半年房價下跌是大概率事件，房價拐點或加速逼近。中國房產(chǎn)信息集團研究中心高級經(jīng)理林波說道，“目前主流房企1~4月份銷售業(yè)績的完成度不足全年計劃的20%，銷售業(yè)績壓力將迫使下半年出現(xiàn)較大范圍價格松動與折讓”。

    地產(chǎn)股短期反彈無力

    4月中旬以來，A股市場出現(xiàn)較大幅度下跌。而4月份全國樓市成交量繼續(xù)萎縮，資金壓力越發(fā)緊張，再次令地產(chǎn)板塊下挫，地產(chǎn)板塊估值的降低也進一步釋放了調(diào)控政策、房企業(yè)績下滑等風險因素。

    近期部分地產(chǎn)股迎來了階段性反彈，東興證券分析稱，“目前市場回升和政策面的相對平靜利于地產(chǎn)股的表現(xiàn)，且板塊具備估值修復行情的條件。”光大證券卻認為，這主要是市場面而非基本面因素所致，短期反彈的基礎很弱，空間不大且隨時會終止，較難獲利。

    券商認為近期可關注一些亮點股：萬科負債低，滿足股權(quán)激勵要求的EPS為0.79元，對應PE也僅10.5倍；金地集團目前股價較股權(quán)激勵行權(quán)價低18%，5~6月推盤顯著增多；招商地產(chǎn)新管理層上任后發(fā)展將提速，5~6月將迎來銷售高峰期；金融街長期受益于重點城市核心區(qū)域開發(fā)的商務地產(chǎn)；首開股份6月新盤將陸續(xù)上市，全年銷售增長仍可期；華業(yè)地產(chǎn)支撐業(yè)績，礦產(chǎn)或提供巨大空間。