今年以來在銀行貸款和資本市場再融資日益收緊的情況下，不少房地產(chǎn)企業(yè)通過信托產(chǎn)品募集資金，房地產(chǎn)信托發(fā)行火爆。3月份信托產(chǎn)品中投資于房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品募集資金量最大，共有35只，擬募集資金總額達98.31億元，環(huán)比增長108.42%，占3月份募集總規(guī)模的46.45%。4月11日至17日一周內(nèi)成立的信托集合產(chǎn)品中，投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的共有8款，募集資金規(guī)模占信托集合產(chǎn)品總規(guī)模的30.17%，仍是所有投資領(lǐng)域中占比最高的。
去年銀監(jiān)會就曾發(fā)布《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》，收緊房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，此后房地產(chǎn)信托產(chǎn)品有所萎縮。今年以來，房地產(chǎn)信托再次成為房企爭搶的香餑餑，監(jiān)管層很可能再次考慮對信托行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)加以管束，防止房地產(chǎn)市場風(fēng)險蔓延到信托行業(yè)。
建立住房信息系統(tǒng)并推廣存量房稅收試點，也可能是新一輪調(diào)控的重要方向。國務(wù)院督查組在各地督查期間就曾傳遞出這一信號。督查組在甘肅督查時指出，“蘭州市主城區(qū)的個人住房信息尚未完成有效整合”，建議“適時對運用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房稅收征管推廣工作做出部署”。在海南，督查組同樣提出，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場管理信息化建設(shè)與調(diào)控不相適應(yīng)，建議按時完成個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)任務(wù)，為房地產(chǎn)調(diào)控提供技術(shù)支持，抓緊應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)，加強存量房稅收管理的試點和推廣。
土地政策也將作出一些調(diào)整。有消息稱，國土部將于近期下發(fā)有關(guān)“保障房供地計劃”和“完善土地招拍掛制度”的文件，強化調(diào)控政策的執(zhí)行和落實。完善招拍掛制度將改變過去完全依靠價高者得的方式，綜合考慮各種因素來控制地價，并將出臺一些控制地價的規(guī)范性文件。另外，也不排除對房價進行直接干預(yù)。
就連剛剛被媒體報出因財政收入下滑而“擬廢限購令”的?？谑?，也在26日緊急出面澄清。?？谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局、?？谑胸斦钟嘘P(guān)負責(zé)人表示，該報道不屬實，海口將繼續(xù)執(zhí)行限購和限價等房地產(chǎn)調(diào)控政策，該市今年一季度財政收入仍保持正常健康態(tài)勢。
信貸調(diào)控或遭遇對沖
由于嚴(yán)厲的調(diào)控政策，不少開發(fā)商延遲了樓盤上市時間，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期五六月份推盤量將大增，同時開發(fā)商資金鏈緊繃，屆時房價可能出現(xiàn)拐點。但中國證券報記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，由于境外熱錢大量涌入以及前期銷售回款較多，開發(fā)商資金狀況尚未陷入需要降價促銷的險境，且有不少開發(fā)商對后市仍抱有幻想。
在上海市松江區(qū)某樓盤，中國證券報記者發(fā)現(xiàn)，3月份開盤的18000元/平方米均價的房源已經(jīng)售罄，剛剛新推出的房源已經(jīng)攀升至21000元/平方米，且優(yōu)惠活動減少。4月16日，位于浦東周康板塊的印象春城二期推出新房源，價格也絲毫沒有松動，單價在18000元至20000元/平方米。就連嘉定區(qū)的一些樓盤，也開始取消前期入市時優(yōu)惠與折扣。這些定位于普通買家的住宅項目，并沒有因為調(diào)控而出現(xiàn)價格下調(diào)，目前僅僅屬于“滯漲”。
有開發(fā)商稱，開發(fā)商如今資金狀況與2008年大不相同，市場狀況也比2008年好很多。截至4月26日，根據(jù)已經(jīng)發(fā)布業(yè)績的67家上市房企一季報，一季度末合計持有貨幣資金1534億元，短期借款只有469億元，一年內(nèi)到期的流動負債合計684億元，貨幣資金遠遠超過短期借款與一年內(nèi)到期流動負債之和，短期內(nèi)償債壓力并不大。一季度末這67家房企的預(yù)收賬款合計高達2838億元。
不僅如此，大量房企還可以通過境外融資獲得大量資金，對沖了國內(nèi)信貸收緊的效應(yīng)。僅在香港市場，今年以來就有15家內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)通過各種債券融資約700億元人民幣，世茂房地產(chǎn)[11.26 -1.57%]、寶龍地產(chǎn)[2.41 -2.43%]、合景泰富[5.75 -2.54%]、仁恒置地、龍湖地產(chǎn)[12.58 -5.13%]、雅居樂等房企紛紛在境外發(fā)行各種債券或優(yōu)先票據(jù)融資。
在人民幣升值預(yù)期之下，外資仍在以各種渠道進入樓市。今年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中，利用外資144億元，增幅達45.2%，為各類來源中增長最快。以富力地產(chǎn)[11.24 -1.23%]最近一次融資為例，4月下旬，富力通過旗下離岸子公司成功進行海外淘金，短短一周的時間，合計6億美元的優(yōu)先票據(jù)已經(jīng)獲得了超額認(rèn)購，金額達9億美元。
對于房地產(chǎn)調(diào)控下的市場走勢，德佑地產(chǎn)研究中心主任陸麒麟認(rèn)為，如果房價長期處于高位，調(diào)控也將持續(xù)下去，甚至可能會出臺更嚴(yán)厲的調(diào)控措施，開發(fā)商應(yīng)該適當(dāng)調(diào)整價格。
