讀了《中國房價調(diào)控未治本》一文，我覺得除了作者談到的土地財政和貨幣超發(fā)以外，房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲還有其他因素。必須改變這些推動力量的運行軌跡，而靠行政命令限價往往是行不通的。
一是房地產(chǎn)中介不中立。這個行業(yè)依靠傭金生活，而傭金是與銷售或者租金直接掛鉤的，中介一屁股就坐在了賣方立場上，賣得越貴越好。本來應(yīng)該居中、促進交易公平合理的中介利用其信息上的優(yōu)勢，變成了價格上漲的推手。如果中介按照交易面積取費，就會把注意力放在促進交易公平快速開展上，傳遞更多理性市場信息。那么這個推手的力量可以部分得到削減。
二是官員考核機制。中國政府因為開支不受議會限制，各級官員只對上級負責(zé)，上級考核就成了一個指揮棒，所以就會出現(xiàn)拉閘限電等非理性的、損害多數(shù)人利益的行為。對各級官員的考核中指標(biāo)設(shè)計不合理，單純講求經(jīng)濟增速，大量靠投資拉動，稅收不足時就抓住了土地財政這顆救命稻草。不改革政府的考核機制、不加強對政府開支的民主監(jiān)督，就不能從根本上解決這個問題。而這正是中國現(xiàn)代社會一個糾結(jié)之處——政治體制改革沒有規(guī)劃。
三是土地出讓制度設(shè)計不合理?？梢愿淖兺恋爻鲎屨?，來部分遏制政府的不良行為，使之部分回歸正軌。比如，可以改變目前政府與開發(fā)商一拍兩清的交易關(guān)系。現(xiàn)在大家都知道，開發(fā)商超額利潤的主要來源之一，就是從拍得土地到商品房出售期間的土地增值收益。這一部份是全民應(yīng)得的財富，不應(yīng)歸開發(fā)商個人獨享（扣除交稅部分）。之前政府與開發(fā)商之間“一拍兩清”，這讓開發(fā)商有囤地增值的欲望和操作空間；而政府買完這塊又去賣那塊，不關(guān)心開發(fā)商的開發(fā)進度。如果將土地收入與開發(fā)進度掛鉤，政府會督促開發(fā)商盡快開發(fā)銷售。再比如，土地出讓不必一定遵循“價高者得”的簡單模式，而是看誰最能合理利用土地資源，創(chuàng)造出最受市場歡迎的產(chǎn)品。
四是限購政策。限購政策一出，引來質(zhì)疑無數(shù)，它們該不該執(zhí)行？當(dāng)然應(yīng)該執(zhí)行。限購是對房地產(chǎn)市場調(diào)控的非常手段，目的就是排擠投機需求，使市場回歸正常，是必需的，而且需要在一個較長的時期不間斷執(zhí)行。什么時候限購可以退出呢？當(dāng)經(jīng)濟手段能夠保證住房分配的效率時，就可以退出了——具體就是，多套房屋持有者的第二套房屋投資價值大幅下降時?，F(xiàn)在的問題是，一方面我們限購了，另一方面我們又限制了二手房交易，其結(jié)果只能是多套房屋持有者選擇死扛待變的策略，這就為限購政策退出時，房地產(chǎn)價格大幅反彈埋下了定時炸彈。
所以，一方面應(yīng)該調(diào)整政策增加多套房持有者的成本，比如按照面積遞增征收房產(chǎn)稅，另一方面要采取疏導(dǎo)措施鼓勵這部分房屋進入市場流通?，F(xiàn)在的政策存在諸多矛盾，也是其執(zhí)行效果大打折扣的原因。
最后，看看公租屋。公租屋建設(shè)是必需的，這代表了房屋分配改革的新方向。原來的經(jīng)適房加上土地財政會催生腐敗，不能再搞了。而廉租房適用范圍太窄，無法承擔(dān)國家住房分配改革的重任，只有公租屋可以。公租屋的適用對象應(yīng)該包含全社會所有成員，價格由市場決定，符合條件的人可以向政府申請租金減免。只有使用的范圍足夠廣，才能去談改變?nèi)藗兊淖》苛?xí)慣。
