中介關(guān)門(mén)潮來(lái)臨

　　一手房遭遇的“寒流”，二手房市場(chǎng)也難以獨(dú)善其身。

　　福美來(lái)董事長(zhǎng)胡正華和漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏睿均坦言，各自旗下門(mén)店2月份的成交量和掛牌量有60%-65%的下挫。

　　原本滿大街遍地開(kāi)花的房地產(chǎn)中介正面臨著殘酷洗牌。上海銀都路的中介一條街，短短100米的距離，就有2家房產(chǎn)中介已經(jīng)關(guān)門(mén)，玻璃門(mén)上貼著“轉(zhuǎn)讓”二字，其中一家門(mén)店開(kāi)了不到半年。

　　“2月是傳統(tǒng)淡季，以前會(huì)環(huán)比1月下降50%，但現(xiàn)在加上限購(gòu)，房東和業(yè)主都出現(xiàn)觀望，一方面不少業(yè)主失去了購(gòu)房資格，另一方面很多房東沒(méi)有資金壓力，轉(zhuǎn)售為租，這占了20%的比例，他們會(huì)等待更好的機(jī)會(huì)出手，這導(dǎo)致了淡季更淡的局面。傳統(tǒng)3、4月份的小陽(yáng)春今年可能持續(xù)低迷。”施宏睿告訴時(shí)代周報(bào)記者， 這輪中介門(mén)店的重新洗牌，上海至少有一半左右的門(mén)店將關(guān)門(mén)歇業(yè)，2月底3月初僅僅只是一個(gè)開(kāi)始，而相對(duì)有規(guī)模的中介公司已經(jīng)暫停擴(kuò)張計(jì)劃。

　　同樣，在 “京十五條”實(shí)施后，位居北京二手房成交排行榜第三名的中介公司鑫尊置地短時(shí)期內(nèi)關(guān)閉了50家門(mén)店。鑫尊地產(chǎn)代理集團(tuán)董事長(zhǎng)劉軍稱，關(guān)店出于無(wú)奈，主要是限購(gòu)令誤傷了二手房市場(chǎng)中的剛需購(gòu)房者，使二手房成交量下跌，從而導(dǎo)致公司通過(guò)關(guān)閉部分門(mén)店來(lái)減少成本。劉軍認(rèn)為如果政策調(diào)控不放松、二手房市場(chǎng)不回暖，恢復(fù)這些門(mén)店很困難。

　　但得益于限購(gòu)令，中介的租賃業(yè)務(wù)明顯升溫，租金出現(xiàn)普漲，這一定程度彌補(bǔ)了二手房業(yè)務(wù)下滑的影響。胡正華認(rèn)為，中介行業(yè)以前一直以賣為主導(dǎo)，今后形式可能發(fā)生很大變化，更多以租為主。

　　土地市場(chǎng)多空膠著

　　土地市場(chǎng)一向是地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)。1月26日至今的一個(gè)多月，溫州一共出讓了11宗土地，全部流標(biāo)。溫州天浩置業(yè)總經(jīng)理王珍楠分析，11宗地塊相繼流拍，原因是多方面的。首先是近期國(guó)土資源部要求地塊出讓溢價(jià)50%以上要上報(bào)，使得政府大幅提高土地的起拍價(jià)，這讓開(kāi)發(fā)商一時(shí)無(wú)法接受。其次，樓市調(diào)控政策的“發(fā)威”，使得購(gòu)房者進(jìn)入觀望態(tài)勢(shì)。另外，銀行信貸額度緊張，直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的資金鏈緊張。

　　與此同時(shí)，在上海的土地市場(chǎng)，一開(kāi)發(fā)商以約等于市場(chǎng)價(jià)的7.8折甩賣一地塊，但多數(shù)開(kāi)發(fā)商仍覺(jué)得價(jià)格偏高，無(wú)人接手。

　　這與春節(jié)后上海宅地市場(chǎng)溢價(jià)率依舊居高不下形成了鮮明對(duì)比。此前，浦東金橋板塊的浦興社區(qū)Y000902編制單元19-04地塊以6.61億元被景瑞地產(chǎn)摘得，樓板價(jià)達(dá)21323元/平方米，已與周邊一手住宅價(jià)格相近；崇明新城板塊的城橋商品房基地1、2號(hào)地塊，出讓面積155318.5平方米，溢價(jià)率高達(dá)115%，樓面地價(jià)5866元/平方米，刷新了區(qū)域單價(jià)地王。

　　宋會(huì)雍認(rèn)為，一方面，新房市場(chǎng)成交趨淡，開(kāi)發(fā)商資金收緊，不會(huì)再像之前那樣揮金如土，今年拿地可能放緩，降低風(fēng)險(xiǎn)。但另一方面，房企對(duì)于未來(lái)住宅市場(chǎng)依然保有謹(jǐn)慎的樂(lè)觀，在資金沒(méi)有過(guò)多約束的條件下，仍然愿意繼續(xù)土地儲(chǔ)備。

　　間歇性休克？

　　伴隨著2月樓市成交量的大幅下滑，各地推盤(pán)量也明顯減少，很多拿到了預(yù)售證的開(kāi)發(fā)商并不敢輕易推盤(pán)。

　　數(shù)據(jù)顯示，2月上海住宅市場(chǎng)有8個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，環(huán)比1月減少75%，2月延遲開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目則有18個(gè)，環(huán)比1月略增12%。北京2月僅有4個(gè)項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售許可，比原本預(yù)計(jì)的19個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)量減少了近3/4，相比2010年同期開(kāi)盤(pán)量減少了1/2。

　　宋會(huì)雍認(rèn)為，調(diào)控政策出臺(tái)后，短期內(nèi)購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期尚不明朗，開(kāi)發(fā)商面臨定價(jià)難題，暫時(shí)不愿意打折的開(kāi)發(fā)商只能延緩開(kāi)盤(pán)，轉(zhuǎn)入觀望以等待市場(chǎng)明朗；同時(shí)，嚴(yán)厲的限購(gòu)讓大批購(gòu)房者失去了購(gòu)房資格，眾多項(xiàng)目的前期儲(chǔ)備客戶中有效客戶大幅減少，迫使開(kāi)發(fā)商延長(zhǎng)蓄客期。

　　“我們的客戶70%-80%在限購(gòu)令出來(lái)時(shí)就喪失了購(gòu)房的資格。實(shí)際上從單個(gè)樓盤(pán)來(lái)看價(jià)格下降幅度有限，但由于高端產(chǎn)品沒(méi)有成交量，所以房?jī)r(jià)下降會(huì)有比較明顯的體現(xiàn)。我們對(duì)于后市還是非常有信心的。我們今年開(kāi)工計(jì)劃也在改變，很可能在產(chǎn)品出來(lái)的時(shí)候，市場(chǎng)也就迎來(lái)了轉(zhuǎn)機(jī)。” 招商地產(chǎn)上海公司總經(jīng)理吳粵向時(shí)代周報(bào)記者表示。

　　在多數(shù)開(kāi)發(fā)商舉棋不定的時(shí)候，各地仍不乏涌現(xiàn)逆市熱銷盤(pán)。上海萬(wàn)科錦源開(kāi)盤(pán)當(dāng)日即創(chuàng)下銷售過(guò)半佳績(jī)。對(duì)此，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，目前形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商一定要認(rèn)清大勢(shì)，合理定價(jià)，低開(kāi)高走，盡量降低資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)。在供給策略方面，商品房要有大中小、高中低并舉。

　　目前，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，兩難的癥結(jié)在于限購(gòu)，若價(jià)格回調(diào)，未必一定會(huì)提高成交量，因?yàn)槟壳氨幌拗频氖琴?gòu)買(mǎi)力，而不是買(mǎi)不買(mǎi)的問(wèn)題，反之，成交量上不去的話，開(kāi)發(fā)商又很難看到主動(dòng)降價(jià)的意義。

　　對(duì)于限購(gòu)令何時(shí)會(huì)撤銷，陳必安判斷說(shuō)，“全國(guó)1000萬(wàn)套保障房全部到位后，要看那時(shí)的房?jī)r(jià)和宏觀經(jīng)濟(jì)，如果還不能解除，就要看GDP，假如GDP數(shù)字不好的話，限購(gòu)政策就會(huì)放松。限購(gòu)的問(wèn)題對(duì)我們影響是最大的，如果現(xiàn)在是一片云霧，那么到時(shí)首先見(jiàn)藍(lán)天的就是高端市場(chǎng)。作為金地來(lái)說(shuō)，我們目前會(huì)在三線城市或者四線城市尋找道路，其實(shí)還有很多城市沒(méi)有限購(gòu)，所以開(kāi)發(fā)商要抓住機(jī)遇，我感覺(jué)今年三四季度會(huì)很好。”

　　新聯(lián)康（中國(guó)）有限公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理周小麗則把限購(gòu)稱為房地產(chǎn)業(yè)的間歇性休克，“因?yàn)樗娴牡乖谀抢镄菘肆?，但是政府不?huì)讓它不醒，所以這個(gè)時(shí)間不會(huì)太長(zhǎng)，市場(chǎng)還是會(huì)回來(lái)的。今年不是比誰(shuí)房子賣得多，比誰(shuí)的營(yíng)業(yè)額多，而是比誰(shuí)的氣長(zhǎng)，誰(shuí)能夠撐得過(guò)去，這就牛。接下來(lái)房地產(chǎn)不管是開(kāi)發(fā)商、代理商，要干的一件事情就是大家都‘下鄉(xiāng)’吧，也許接下來(lái)一、二線城市會(huì)很辛苦，但三、四線的城市空間會(huì)很大。”

　　政府的下一步棋是什么，誰(shuí)都不敢去賭。但是開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始有意識(shí)地增加應(yīng)對(duì)的籌碼，以在樓市大變局中自保自救。