降價(jià)，還是不降？推盤，還是不推？撐著，還能撐多久？變局來(lái)臨之前，拿什么自救？

　　在新“國(guó)八條”滿月之際，一線城市商品住宅的成交量大幅萎縮，創(chuàng)下5年來(lái)最低，由量到質(zhì)的影響已經(jīng)顯現(xiàn)；與此同時(shí)，落實(shí)新“國(guó)八條”的限購(gòu)令細(xì)則連城而至，“限購(gòu)版圖”逐日擴(kuò)大；土地市場(chǎng)也由“熱火朝天”轉(zhuǎn)為“冷熱不均”；大小地產(chǎn)商們開始各出招數(shù)，應(yīng)對(duì)“風(fēng)暴”—樓市大變局已經(jīng)開始。

　　一線市場(chǎng)2月成交“腰斬”

　　房產(chǎn)稅的傳聞總能在每輪宏觀調(diào)控未見成效之際牽動(dòng)市場(chǎng)神經(jīng)，而滬渝試點(diǎn)滿月之際，上海零稅款、重慶17筆稅款15萬(wàn)元的稅費(fèi)卻并沒(méi)有讓市場(chǎng)嘗到“尚方寶劍”的威力。短期內(nèi)難以大范圍實(shí)施的房產(chǎn)稅似乎成了“啞炮”，相反，限購(gòu)令卻給樓市注入了一劑猛藥，北京、上海、廣州等地的樓市成交量陡然下滑。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，北京2月共成交商品住宅3535套，環(huán)比上月成交套數(shù)下降69.4%，成交量達(dá)到了近3年來(lái)的最低值；佑威機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，上海2月商品住宅成交面積僅16.5萬(wàn)平方米，環(huán)比上月大跌84%，同比去年下跌46%，降至2006年以來(lái)月成交量的最低谷；廣州市國(guó)土房管局陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，廣州2月份一手住宅網(wǎng)簽成交量約為4130套，環(huán)比上月減少4318套，下降51%，總成交面積約51萬(wàn)平方米，環(huán)比下降49%。

　　盡管如此，樓市價(jià)格依舊堅(jiān)挺，并未出現(xiàn)大幅下滑。中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍向時(shí)代周報(bào)記者表示，成交量的低迷有幾個(gè)方面原因：首先，從往年數(shù)據(jù)來(lái)看，春節(jié)所處月份普遍要環(huán)比縮水5-6成，春節(jié)前后的低迷局面往往持續(xù)2-3周。其次，隨著2010年底房?jī)r(jià)再度上揚(yáng)，各地地王頻出，調(diào)控壓力已非常明顯。多數(shù)開發(fā)企業(yè)都做好了收縮過(guò)節(jié)的準(zhǔn)備，這讓假期交易缺少了供應(yīng)的推動(dòng)。再次，嚴(yán)厲版的限購(gòu)令和房產(chǎn)稅出臺(tái)之后，投資性購(gòu)房基本消失，改善性群體中有2套以上的改善被抑制，保守估計(jì)直接被政策剔除掉的客群應(yīng)該占到2-3成。

　　恰在此時(shí)，位于上海松江區(qū)的綠地新南路壹號(hào)拋出了契合政策的“奇招”，售樓處宣稱購(gòu)房3天內(nèi)付首期房款總價(jià)可減26000元，最具噱頭的是，綠地還贈(zèng)送房屋5年需要繳納的房產(chǎn)稅稅額，相當(dāng)于房屋總價(jià)優(yōu)惠十多萬(wàn)元。而來(lái)自佑威的數(shù)據(jù)顯示，2月份至今，新南路壹號(hào)只賣掉10套房，同期市場(chǎng)的熱銷樓盤可以賣出60套左右。

　　無(wú)獨(dú)有偶，上海市寶山區(qū)的春江美廬別墅項(xiàng)目剛一開盤，就打出“購(gòu)買138平方米送200平方米”的促銷口號(hào)，除地下室面積全部附送外，地上3層每層都有大面積附送，實(shí)際建筑面積最高可達(dá)338平方米，這種“偷面積”的方式一方面讓購(gòu)房者覺(jué)得按房產(chǎn)證面積算，單價(jià)過(guò)高，一方面今后交易可能面臨麻煩，而且未必能少交甚至免交房產(chǎn)稅。因此，該樓盤的銷售狀況并不理想，推出136套僅售出8套。

　　這些花樣繁多的變相降價(jià)促銷，到底是個(gè)案還是房?jī)r(jià)醞釀松動(dòng)的先兆？

　　降與不降的觀望

　　專家表示：“這次從金融、稅收、土地、貸款、交易，甚至于行政手段限購(gòu)等角度全方位來(lái)調(diào)控市場(chǎng)，目前的樓市調(diào)控沒(méi)有最嚴(yán)，只有更嚴(yán)，房地產(chǎn)調(diào)控將成為一個(gè)常態(tài)，后面調(diào)控的舉措還會(huì)有。今年國(guó)家要求推出1000萬(wàn)套保障房建設(shè)指標(biāo)，這是一個(gè)長(zhǎng)期考慮，在短期內(nèi)可以起到很好的抑制需求的作用。這些調(diào)控作用發(fā)揮出來(lái)以后，會(huì)讓這個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)一個(gè)逆轉(zhuǎn)，比如需求相對(duì)少于供給。”

　　對(duì)此，上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司董事長(zhǎng)孫益功判斷，在三四月份，80%-90%的開發(fā)商會(huì)調(diào)整開盤價(jià)格的預(yù)期，幅度在10%-15%之間。“我們從春節(jié)到現(xiàn)在，監(jiān)測(cè)了江浙滬120個(gè)樓盤，成交量下滑80%。同時(shí)，開發(fā)商全年資金鏈都比較緊張，在7月份之前從銀行做開發(fā)貸款都不太可能了，2月份上海申請(qǐng)開發(fā)貸款的項(xiàng)目有80個(gè)，真正批下來(lái)的不超過(guò)5個(gè)。因此，不僅是調(diào)低開盤預(yù)期，三四月份開發(fā)商明降暗降各種花樣會(huì)很多，但不會(huì)直接打折，可能5月份會(huì)出現(xiàn)直接打折。綠地等開發(fā)商的打折促銷已經(jīng)是一個(gè)跡象。”

　　對(duì)于房?jī)r(jià)的整體松動(dòng)，金地集團(tuán)高級(jí)副總裁陳必安認(rèn)為是必然的。“我們要看樓盤的具體情況，根據(jù)市場(chǎng)不斷做調(diào)整。”陳必安告訴時(shí)代周報(bào)記者。

　　寶華集團(tuán)副總裁楊健也給出了相同的答復(fù)，他稱“限購(gòu)不會(huì)馬上結(jié)束，價(jià)格進(jìn)一步下調(diào)成為必然趨勢(shì)，降價(jià)幅度多少要看整個(gè)走勢(shì)，每個(gè)區(qū)域樓盤下降幅度不同。但總體來(lái)說(shuō)，上海和二、三線城市不一樣，即使降價(jià)幅度不大，今年也是比較好的購(gòu)房時(shí)機(jī)。接下來(lái)價(jià)格策略是我們要重點(diǎn)考慮的，有些可能比當(dāng)初心理預(yù)期還要上漲，有些下跌，有些則要延后開盤。”

　　而部分開發(fā)商仍堅(jiān)持不會(huì)降價(jià)，富力地產(chǎn)上海公司總經(jīng)理王文光表示，優(yōu)惠措施固然值得借鑒，但富力上海今年主要銷售去年尾貨，由于本身性價(jià)比比較高，短期并沒(méi)有考慮促銷，沒(méi)有降價(jià)壓力。