首創(chuàng)置地董事長劉曉光：

　　關(guān)注中間地帶購房群體

　　我從去年11月份就提出過有可能市場發(fā)生我們看不到的變化，會(huì)比現(xiàn)在更嚴(yán)厲的變化。至今就是今年的住房結(jié)構(gòu)發(fā)生了劇變。保障住房的規(guī)模升級(jí)，保障房建設(shè)力度的加大，當(dāng)然是件好事，但是有一個(gè)問題我們得思考，有一部分人可能不夠享受保障房的待遇，但是他買商品房能力又有限，這個(gè)中間地帶是我們要關(guān)注的。

　　從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度講，明年的這個(gè)時(shí)候，可能會(huì)出現(xiàn)兩種情況。第一種情況就是宏觀調(diào)控非常有成效，房地產(chǎn)的銷售量下降，價(jià)格也有所下降。第二種情況是可能又出現(xiàn)了動(dòng)蕩。我個(gè)人認(rèn)為，第一種情況出現(xiàn)的概率更大一些。如果第一種概率出現(xiàn)了，3年后可能會(huì)有比較理想的狀態(tài)出現(xiàn)。

　　但我想強(qiáng)調(diào)的是，我們中國企業(yè)和其他企業(yè)不太一樣。我們面臨自身管理水平、開發(fā)水平、服務(wù)水平比較低的問題，面臨著巨大的政策壓力。我們一直在想，不知道今年的形勢到底會(huì)怎么樣。我判斷可能在四五月份會(huì)出現(xiàn)一個(gè)市場的低點(diǎn)。從銷售量上來講，有20%-30%的可能性會(huì)有一個(gè)低點(diǎn)，會(huì)降低，那么這個(gè)時(shí)間會(huì)持續(xù)多久，我不好判斷，但我個(gè)人認(rèn)為，可能中國房地產(chǎn)業(yè)高速增長時(shí)代結(jié)束了。企業(yè)現(xiàn)在轉(zhuǎn)型，無非幾個(gè)方向，一是轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，但二三線城市也有調(diào)控的問題；二是也要做點(diǎn)保障經(jīng)濟(jì)適用房。我們希望有更通暢的渠道，能夠做保障房?，F(xiàn)在機(jī)會(huì)很難得，不是企業(yè)想做就能做的；三是我們?cè)谵D(zhuǎn)型中會(huì)圍繞國家的“十二五”規(guī)劃，通過新的發(fā)展規(guī)劃，把更多高端服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)融合起來做。

　　專家說——

　　建設(shè)部政策研究中心主任陳淮：

　　解決問題需要一段時(shí)間

　　我想對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的老總們這樣說，假如你們現(xiàn)在已經(jīng)感到有壓力的話，這說明你還得熬一些年。當(dāng)你覺得你的對(duì)手不再是政府和政策，而是你的行業(yè)對(duì)手和你的需求者的時(shí)候，你才真正到了生死攸關(guān)的階段。只要企業(yè)和整個(gè)行業(yè)還在和政策博弈，那說明你才剛起步。我們?cè)?0年前，媒體讓我們討論家電業(yè)是否到了全軍覆沒的時(shí)候，因?yàn)槎荚诖騼r(jià)格戰(zhàn)。2001年中國的彩電生產(chǎn)能力4700萬臺(tái)。當(dāng)年的銷量是2000萬臺(tái)?？墒堑?008-2009年，我們生產(chǎn)了9800多萬臺(tái)彩電，還全賣出去了，中國的彩電業(yè)不僅沒有滅亡，而且越來越好。當(dāng)時(shí)政府連戶口都不給報(bào)的黑戶黑孩子，現(xiàn)在都成世界一流企業(yè)了，我們已經(jīng)是當(dāng)之無愧的世界家電制造基地。我想中國的房地產(chǎn)業(yè)勢必也是如此。

　　我們需要一段時(shí)間進(jìn)行思考。第一，我們需要一段時(shí)間調(diào)控城市結(jié)構(gòu)。我們需要中國的二三線中小城市均衡發(fā)展，才能最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的相對(duì)平衡，房價(jià)和老百姓購買力的相對(duì)平衡。沒有大量的中小城市發(fā)展，就算北京從此不賣房了，也解決不了問題。第二，我們需要爭取一段時(shí)間，讓那些有改善需求，但是還不是太急的人等一等。我們先滿足那些最低端、住房最困難的人，那些吃了家常菜還想吃海鮮的，你就再多吃兩天家常菜。先把那些盒飯還沒吃飽的人的問題解決了。第三，我們需要一段時(shí)間，緩解我們的土地壓力，強(qiáng)化我們的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，以及完成國民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)之間的均衡發(fā)展過程，不然的話，我們的能源、交通運(yùn)輸、基礎(chǔ)原材料的供給，都會(huì)發(fā)生很大的斷裂問題，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整需要時(shí)間。第四，我們還需要一段時(shí)間，通過收入增長，來縮小房價(jià)和老百姓收入之間的矛盾關(guān)系。這個(gè)差距，不僅僅是靠房價(jià)的降低，也靠老百姓收入群體性的提高。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科：

　　企業(yè)不要老瞄著以前的政策

　　樓市的調(diào)控進(jìn)入2011年，我們看到了價(jià)格的變化，城市方面的市場結(jié)構(gòu)的變化。我想這些調(diào)控措施短期是恰當(dāng)?shù)?，長期我們還要不斷修正。

　　如今房產(chǎn)企業(yè)確實(shí)面臨一些轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)，正在慢慢從一個(gè)利潤比較高的行業(yè)，回到了社會(huì)的平均利潤率水平。我想，企業(yè)要適應(yīng)這種回歸，把產(chǎn)業(yè)規(guī)模做大，把相對(duì)利潤降低，把絕對(duì)利潤做好。不要老瞄著以前的政策，應(yīng)該適應(yīng)現(xiàn)在的市場狀況。

　　從長期來看，我認(rèn)為房地產(chǎn)市場，經(jīng)過這一輪調(diào)整，還有10年會(huì)是相對(duì)比較好的，它的成長周期并沒有結(jié)束。那么從短期來看，我認(rèn)為2011年可能會(huì)出現(xiàn)滯銷。因?yàn)橘徺I力需求被限制，很多有資格購買的人卻沒有購買能力。我覺得2011年最可能出現(xiàn)的就是市場交易量的萎縮，如果這個(gè)政策是持續(xù)的話。但是2011年，我們又面臨一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)周期和政治周期的起點(diǎn)。在這樣一個(gè)階段，如果我們稍微放松調(diào)控政策，在我們的其他體制都沒有發(fā)生深刻變化的情勢下，那些助長房價(jià)上漲的趨勢都沒有發(fā)生變化，我們只要稍微放松，極有可能把擠壓的需求釋放出來，形成報(bào)復(fù)性的反彈。

　　我認(rèn)為，保障性住房的品種，應(yīng)該更多的提倡租房，少做一點(diǎn)經(jīng)濟(jì)適用房?，F(xiàn)在重新調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，我想等這個(gè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定下來以后，這些臨時(shí)性的限購措施還是要取消。我們更多的是應(yīng)該用市場化的手段來解決問題，最后才能起到良好的作用?，F(xiàn)在的政策我最擔(dān)心的是什么？是我們?cè)诩訌?qiáng)調(diào)控的時(shí)候，政府部門在自我加強(qiáng)，公權(quán)在增加，而市場化強(qiáng)調(diào)私權(quán)。我們要注意這個(gè)方向。我們用這個(gè)需求的空間換來的時(shí)間，加快改革的步伐。