2011年上海土地交易市場首拍在上周平淡落幕，但預(yù)申請須知中“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”這一“史無前例”的規(guī)定，在業(yè)內(nèi)又掀起了繼《物權(quán)法》之后，新一輪關(guān)于土地使用權(quán)到期后該如何處置的爭論。
“土地期滿”后何去何從？ 記者發(fā)現(xiàn)，“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”這一規(guī)定最早出現(xiàn)在上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請公告“滬預(yù)申請告字（2010）第02號”（下稱“2號預(yù)申請公告”），即去年9月。 在上海2010年2號預(yù)申請公告中，多數(shù)地塊的預(yù)申請須知中都出現(xiàn)了這樣的規(guī)定。更有甚者，其《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請須知》中顯示，土地期滿后的處理方法為“出讓人無償收回”——如出讓面積3.56萬平方米的羅店新鎮(zhèn)A1-3商住地塊。這些規(guī)定，在歷來的土地出讓交易中均屬首次。 “這個(gè)規(guī)定很刺激，要是以后所有產(chǎn)權(quán)都按這個(gè)辦法收回，誰還敢買房，誰敢投資跟地產(chǎn)有關(guān)的東西?。?rdquo;中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄如是說。 上海中原研究咨詢部認(rèn)為，此次出讓方提出“土地期滿收回”的表述，很可能是對土地使用權(quán)到期后的一種處理嘗試。但是，“土地期滿收回”的規(guī)定已傾向于70年后循環(huán)批租制度。“這一問題在業(yè)內(nèi)爭議已久，從當(dāng)前批租制度衍生出的‘土地財(cái)政’和‘高房價(jià)’結(jié)局來看，如此定義土地使用權(quán)到期后的處理方式，很可能導(dǎo)致今天的很多問題在未來重演。” 事實(shí)上，本報(bào)記者在采訪過程中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都對這一規(guī)定存有爭議。 一位港資開發(fā)商代表和長期從事土地研究的易 居分析師付琦還從法律角度指出，對住宅用地來說，這一規(guī)定“沒有太大意義”。 港資開發(fā)商的理由是：“這個(gè)是政府與開發(fā)商的合同，開發(fā)商最后將房源賣給了小業(yè)主，小業(yè)主卻對此完全不知情，如何執(zhí)行？真要起到作用，應(yīng)該寫在售房合同里還差不多。” 付琦的理由和上述類似，但他進(jìn)一步指出，對于出讓方新增的“土地期滿收回”這一“游戲規(guī)則”，可能還將和國家規(guī)定的一些法律法規(guī)產(chǎn)生沖突。根據(jù)2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》中的明確規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。” 此外，2009年初曾流傳的一份名為《土地管理法（修訂草案征求意見稿）》的文件，在全國國土管理系統(tǒng)“征求意見”，最受人們關(guān)注的住宅土地使用權(quán)到期后“按照國家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期”替換了原先表述的“無償自動(dòng)續(xù)期”。 顯而易見，雖然法律沒有規(guī)定住宅用地到期的結(jié)果是“有償”還是“無償”，但前提都明確是“自動(dòng)續(xù)期”，而不是“收回”。 物業(yè)稅或是最終出路 從制度探討到與法規(guī)的博弈，土地使用權(quán)到期后何去何從這一問題的復(fù)雜性已可窺一斑。 “實(shí)際上，自1987年深圳第一塊土地出讓至今，也不過23年。在這23年里，國家的土地管理制度已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化，誰能說得清未來那么多年里，土地管理制度還會發(fā)生什么樣的變化。”付琦指出，1990年5月19日開始實(shí)行的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：住宅用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為70年；商業(yè)、旅游、娛樂用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為40年；綜合或者其他用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。而土地使用年限是從開發(fā)商取得該地塊的土地使用證之日開始計(jì)算，即國家首次出讓該地塊的時(shí)間。也就是說，就算最早1987年出讓的住宅地塊，按70年年限計(jì)算，距離土地使用權(quán)到期也還有40多年。如此看來，上海2010年2號預(yù)申請公告中出現(xiàn)的“土地期滿收回”規(guī)定，在幾十年后能否被有效執(zhí)行，還有待觀察。 不過，值得回味的是，在《物權(quán)法》出臺之前，根據(jù)1994年7月5日的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，辦理土地使用權(quán)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。也就是說，根據(jù)以往的規(guī)定，辦理土地使用權(quán)續(xù)期是需要繳納一定費(fèi)用的。 《物權(quán)法》出臺后，雖然規(guī)定了可以自動(dòng)續(xù)期，但實(shí)際上并沒有對續(xù)期的土地使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法做出明確規(guī)定。而《土地管理法（修訂草案征求意見稿）》則以“按照國家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期”替換了“無償自動(dòng)續(xù)期”。 上海中原研究咨詢部補(bǔ)充表示，《土地管理法（修訂草案征求意見稿）》對土地使用權(quán)到期后處理的修改，當(dāng)時(shí)多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這一文字變化為物業(yè)稅預(yù)留了操作空間。 付琦亦認(rèn)為，目前市場中沸沸揚(yáng)揚(yáng)被傳言的房產(chǎn)稅，很有可能是一個(gè)用于完善稅收制度的過渡產(chǎn)物，“房產(chǎn)稅、土地出讓金、營業(yè)稅等各種交易環(huán)節(jié)的稅收，可能都會改革成房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅。”他認(rèn)為，最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)稅之后，土地出讓金被取消，房產(chǎn)擁有者按年繳納物業(yè)稅，屆時(shí)，土地使用年限的問題就會很大程度被淡化。“也有可能，土地使用權(quán)到期后，就開征物業(yè)稅，如此更符合有償續(xù)期的說法。”付琦表示，從出讓方角度來說，一次性收足未來70年的土地款，也會錯(cuò)過土地年復(fù)一年的增值部分，物業(yè)稅的摸索，更能在很大程度上完善土地財(cái)政制度。
